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交易价值40亿美元 看SOHO中国背后的黑石"魅影"

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(原标题:深度|SOHO中国背后的黑石“魅影”)

黑石亚洲区目前房地产板块的常务董事就是SOHO中国前任总裁阎岩。

3月10日午间,在港股上市的SOHO中国股价急速拉升,并在上涨37.58%后暂停交易,停牌时的股价为4.10港元。

由于业绩增长乏力,近年来,SOHO中国的股价走势也整体低迷。引发此次暴涨的因素,是一则关于私有化的市场传言。据媒体报道,美国最大的私募股权基金黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元,黑石提出的私有化报价为每股6港元,明显高于现时股价。

据报道,有关交易细节预计将在未来几周内敲定。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权,且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

但截至记者发稿,双方均拒绝对此事发表评论。

这并不是黑石首次引发SOHO中国股价“异动”。

2019年10月30日,有媒体报道称,SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿-600亿,首批交易已展开。接盘方为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团,或将收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHOT3,以及在上海的SOHO复兴广场。

受该消息影响,当日SOHO中国股价飙涨17.9%,盘中更一度大涨27%。

对此,SOHO中国在10月30日晚间发布了一则澄清消息,否认此次交易。但其中的一句表态耐人寻味,

“在投资物业组合的日常经营管理中,本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

这也明确表示出,SOHO中国有继续出售旗下项目的打算。

SOHO中国是国内知名的商业地产开发和运营商,于2007年10月在香港联交所主板上市,旗下项目主要位于北京和上海的核心地段。

与传统商业地产商“重运营”的逻辑不同,早年间,SOHO中国多以类似住宅销售的“散售”模式出售旗下的商业地产项目。加之适逢中国房地产市场的快速发展期,公司的业绩和股价一度颇为亮眼。潘石屹、张欣夫妇游走于商界和时尚界的风格,也令SOHO中国一度成为明星企业。

但随后,商业地产竞争加剧,SOHO中国运营能力不足的弱点也开始暴露。获取新项目能力下降,以及“散售”模式逐渐淡化,使得SOHO中国的业绩受到影响。2013年以后,SOHO中国几乎每年都会出售旗下项目:

2014年,以总对价82.8亿元卖了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积;

2015年,把所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给了复星集团;

2016年,以32.2亿元的对价出售位于上海的SOHO世纪广场;

2017年,以85.8亿元卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业;

2019年,将北京的9个商业项目共计2583个地下停车位出售,价格7.61亿元。

2019年10月,市场还传出SOHO3Q(共享办公业务)已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星的消息,但尚未得到官方确认。

由于不断出售项目,SOHO中国的资产规模不断下降,近年来的业绩也并不好看。2019年上半年,SOHO中国营业额实现人民币8.89亿,同比上升约11.8%;净利润5.65亿元,同比下滑48.36%。属于“增收不增利”。

有并购界的人士向21世纪经济报道表示,从资本逻辑来看,SOHO中国频繁出售项目,说明潘石屹、张欣夫妇无心恋战。他认为,市场传言并非空穴来风,在上市11年后,公司私有化也不意外。

该人士指出,鉴于SOHO中国的体量,目前的并购市场上能吃下的买主并不多,但黑石是有这个能力的。

除了此前的收购传闻外,黑石和SOHO中国还有其它渊源。公开资料显示,

黑石亚洲区目前房地产板块的常务董事就是SOHO中国前任总裁阎岩,他在SOHO中国工作了22年,曾历任首席运营官、财务总裁和总裁,负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等。

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