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楼市暗涌:地方正小心寻找政策与经济发展的平衡点

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尽管逾50个城市对房地产出台了宽松性政策,但“房住不炒”的总基调,不可能会改变。事实上,疫情后的楼市调控,多出自各地方政府之手。

过去一个月,各地楼市暗潮涌动。

“临安购房,最低享二成首付。”

2月24日,浙商银行将非限购城市家庭首套房贷款比例从三成下调至二成,消息一出,位于浙江临安的一个项目,便连夜赶制了这样一则新的广告语。

尽管浙商银行没有在临安设立网点,消息却像扇动翅膀的蝴蝶一样,引发当地例如邮政储蓄银行在内的不少银行跟进,陆续推出二成首付。

不过,仅在几天后,2月底,二成首付的购房政策在临安当地已被叫停。

另外一对“蝴蝶翅膀”出现在河南驻马店。

2月21日,随着当地17条稳地产组合拳的发布,驻马店成为全国第一个出台下调首付比例政策的城市。

同样仅隔几天,2月28日,驻马店市政府被河南省政府约谈,当地政府网站上的17条政策也被撤下。

业内对此这样理解:尽管逾50个城市对房地产出台了宽松性政策,但“房住不炒”的总基调,不可能会改变。事实上,疫情后的楼市调控,多出自各地方政府之手。

土地市场同样在悸动,北京、上海均掀起了土拍热潮。当河南驻马店发布17条政策的同一天,杭州宣布对4宗土地中止出让。在此前的2月5日、12日和13日,杭州被中止以及终止出让的地块已达25个。

房地产行业正在进入一个微妙时刻。

“观察这些政策下放的方式和时点,基本可以读懂中央对于当前房地产政策的思路。” 2月28日,全国工商联房地产商会理事李骁时代周报记者表示,各地方政府正在小心翼翼地寻找政策方向与经济发展的平衡点。

各地因城施策

近日,时代周报记者梳理了近1个月来各地“因城施策”的房地产相关政策,土地政策最为密集。

当中有以青岛、南昌、三亚等地为代表的降低土地竞买保证金比例的措施;也有以杭州、南昌、台州等地推出的延期签订土地出让合同的措施;延期缴纳土地出让金的城市包括杭州、苏州、南昌等;承德、衡阳等地则推出了分期缴纳土地出让金的方式。

以杭州为例,该城市推出了土地出让金可顺延21天缴纳的措施。时代周报记者粗略计算,按照平均一年12%的融资成本,21天的延期,对于一笔5亿元土地款而言,可以节约至少300万元的利息。

“供销存”是另一大重点。当中包括福州、沈阳和苏州等地的放宽预售条件措施;以及深圳、福州、佛山等为代表放宽公积金贷款购房支持。

李骁则分析认为,这种方式并非旨在需求端,更多是在供应端的纾困。

事实上,在河南驻马店推出降低首套房公积金贷款首付比例至20%之前,各地的房地产调控政策并没有触及“限购限贷”“降低房贷利率”等刺激地产需求集中释放的层面。

3月1日,在某二十强房企区域总裁陈东(化名)看来,从驻马店被约谈,到浙商银行、深圳银行澄清首付比例下调至2成,让购房者加杠杆的政策并不可行。

“出台需求端的政策需要极其慎重,特别是降低首付比加杠杆,这很容易加大金融风险。”他对时代周报记者表示。

李骁同样认为,应该慎用剌激需求的政策。

截至时代周报记者发稿,北京、上海、杭州等大型热点城市并未放松在认房又认贷及贷款首付比例上的要求。同样,自21日之后,石家庄、鹤壁、抚州等非一线城市也是在土拍、预售条件等供给侧层面给出边际宽松。

陈东对时代周报记者表示,需求端政策短期大幅松动的可能性依旧较小,土拍政策及预售条件调整等供给侧宽松仍将会是下一阶段的主流。

“至于全国楼市格局是否会出现转变,要看那些热点城市是不是会被允许加杠杆。”他认为。

稳字当头

近日,时代周报记者采访中,对于当下各地微调的地产政策,多位业内人士表示,当前政策的着力点仍将是“稳地价、稳房价、稳预期”。

但当前的楼市状况与之前有所不同,与2015年开始去库存阶段楼市上行的行情区别较大。在疫情爆发之前,不少开发商已经将2020年的销售增长目标做了下调。

2月5日,民生证券发布报告预测,即便没有疫情影响,房地产销售增速也将在2020年一季度由正转负。

同样,房价的增速也面临下行压力。根据国家统计局数据显示,1月中国70个大中城市新房均价同比上涨6.45%。经过时代周报记者对比,这是自2018年7月以来的最低涨幅。

李骁对时代周报记者分析指出,各地因城施策的调控政策有较大的边际松动空间,可以看到,2019年有部分城市对公积金、人才补贴等方面出台措施。

“市场调控的主体还是地方政府。”3月1日,一位接近国家住建部的人士对时代周报记者表示,目前中央不会出台全国性的一刀切的调控政策,更重要的是,不会再走大水漫灌的老路来刺激经济以及房地产。

在银根层面,已经对稳定做出定调。2月19日和21日,央行明确保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性的同时,也提到继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。

2月25日,某前十强房企副总裁向时代周报记者表示,因城施策的好处是可以因城施“测”,从各地曾出现过的“一日游政策”可以看出,政策的回声也会作为一种政策试水与试探。

28日,海通证券在报告中称,在国内GDP 增速、地产投资、销售和价格四个指标同时出现下跌时,往往是地产政策即将转向支持的信号。

尽管目前已经出现了下降的压力,但海通证券研究团队认为,还需要关注4个重要的时间点:一是一季度70个中型城市价格指数出台前后;二是一季度房地产开发投资和商品房销售数据出台前后;三是一季度 GDP数据出台前后以及后续“两会”召开时点。

李骁则向时代周报记者指出,中央层面需要做好快速的货币政策纾困、精准的财政补贴和减税降费、强化就业保障三方面的政策储备,地方政府的政策核心思路就是托底和纾困,而非刺激。

地方政府考验加剧

房住不炒与经济增长,是对地方政府的进一步考验。

“中央的态度已非常明确,地方政府只能在自己权限内对楼市因城施策。但任何地方政府涉房政策的变化,都要放在宏观经济环境下。”李骁对时代周报记者表示。

自去年各地推行的一系列减税降费措施力度较大。特别是在经济发达的城市,例如广东、江苏、上海和浙江全年减税降费分别超出3000亿元、2200亿元、2022亿元和2000亿元,位居前列。

在地方政府的财政收入里面,土地财政是重要的贡献。根据财政部2月的数据,2019年我国土地出让收入达7万亿元,占据政府性基金收入的82.9%。

李骁认为,在地方政府财政支出扩大的情况下,土地出让因支定收的特性,促使地方政府有动力提高土地出让收入来弥补财政收支的缺口。

杭州是一个典型的案例。

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根据《中国指数研究院300城市土地市场交易年报》,2015年至2019年,杭州土地出让金额分别为638.2亿元、1612.9亿元、2190亿元、2442.9亿元和2764.7亿元,在全国城市总金额排名中一路从第7位、第3位、第2位乃至过去两年里的第一位。在2020年的1月,杭州依旧位居全国首位。

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与之相应的是杭州不断上升的基础设施投资总额,特别是在2017年至2019年,金额从1597亿元升至3483.3亿,翻了一倍。

“政府需要保持城市建设的资金平衡。一旦土地卖价不好,基建资金供应就会出现一定的失血。”上述前十强房企高层对时代周报记者判断。

他表示,这些基础建设项目往往事关当地的民生、城市居住环境、城市形象地位等,需要大额的财政投入。

2月28日,根据浙江省土地使用网的信息,杭州新恢复对10块的地出让。这些地块主要位于萧山、余杭等地,集中于3月上旬出让,初略统计起始总价近70亿元。

3月1日,野村证券中国首席经济学家陆挺撰文指出,根据疫情的延续时间和对经济的破坏程度,政府可合理推出一定规模的宽松和刺激政策来稳定总需求,提升信心。

“与此同时,我们也应警惕借疫情呼唤新一轮大规模刺激基建、地产和汽车的计划。”他表示。

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