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房贷合同转换明日启动:利率怎么换合算?哪些渠道可以办理?

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包括房贷在内的存量浮动利率贷款定价基准转换工作将于3月1日正式启动。我的房贷需要转换吗?怎么换?什么时间换?

2月29日,包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行、招商银行等在内的全国性商业银行纷纷公布了关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。

需要注意的是,转换工作原则上至2020年8月31日结束,政策性的公积金个人住房贷款不需要转换。对于存在共同借款人的贷款,需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。 定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

哪些贷款要转换

已经发布公告的各家银行的转换范围基本一致:2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的,参考央行基准利率定价的存量浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。以央行基准利率定价的固定利率贷款不在本次转换范围。贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换;已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

两种转换方法

如果选择将存量贷款转换为LPR加点形成的浮动利率,具体方法是:

加点数值的计算上,加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR;加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。

期限选择上,如果原合同借款期限在5年及以下的,参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的,参考5年期以上LPR。

在转换后的每个利率调整日,利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和。

此外,经借贷双方协商,可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。

如果你选择将存量贷款转换为固定利率,那转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

转成LPR好还是固定利率好?

相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况,如果转为LPR,市场化程度更高,在未来每个利率调整日,随市场利率水平变化而调整,如LPR降低,可以享受到降息带来的优惠;如果LPR上涨,那还贷金额也会随之上涨。如果选择转为固定利率,利率水平将保持不变。

需要注意的是,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

加减点数值怎么算?

举个例子。

小张的 商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年, 原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率下浮10%,现行执行利率为4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果选择转换定价基准,那么减点幅度为39个基点(4.8%-4.41%=0.39%)。

如果执行的是基准利率上浮的房贷利率,计算方法也是一样:假设小王的 商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年, 原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现行执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果选择转换定价基准,那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。

需要注意的是,2020月12月31日之前,执行的利率水平仍是原有利率,从2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

去哪办理?

由于疫情影响,目前各家银行基本都仅支持客户通过手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。不过,各家银行表示,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道,支持客户到智慧柜员机、柜台等办理业务,不过具体开通时间将另行通知。

以中行为例,线上渠道具体申请流程为:

手机银行:登录手机银行,点击“贷款”,选择“转换LPR利率”按提示进行申请。

网上银行:登录网上银行,点击“贷款管理”,选择“利率转换”按提示进行申请。

不同的是,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排,则可以在8月31日前联系各分支机构贷后服务中心申请处理。

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