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高管齐聚、疫情冲击 弘阳地产千亿目标能实现吗?

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“千亿似乎是每个房企的梦想,但是在逐梦路上,很多房企都在负重前行”

2月10日,弘阳地产集团有限公司发布了1月未经审核营运数据。截至2020年1月31日,弘阳地产合约销售金额为人民币20.02亿元,同比下降4.78%;销售面积为14.97万平方米,同比减少6.44%。

疫情之下,弘阳的千亿目标在新年开年首月便遭到挫败。

高负债下的千亿目标

弘阳地产,1996年创立于江苏南京,前身为香港红太阳集团,以家居建材起家,后来转入房地产行业,公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。曾经偏居一隅的公司如今也全力奔跑在千亿目标的路上。

2018年3月,弘阳地产管理层曾在业绩发布会上表示,2019年集团的销售目标为600亿元。

2020年1月9日晚间,弘阳地产公告称2019年1月至12月,该集团及其联营公司累计实现合约销售金额651.47亿元,同比上升约37.62%;合约销售面积约490.45万平方米;平均销售价格为每平方米13283元。

按照此数据计算,去年全年,弘阳地产的目标完成率达到约108.58%。从2015年的总收入仅有84亿人民币增长至2018年的473亿人民币,累计增长超过4.6倍,增长率近80%。

在快速爆发的这四年,虽然弘阳地产每年的年度目标完成率较高,但是相对的,弘阳地产的负债率也是持高不下。

2020年1月16日,弘阳地产公告称,一笔美元票据即将上市流通,本金金额3亿美元,利率9.7%,期限为至2023年到期。去年11月13日宣布拟额外发行于2022年到期金额为1.5亿美元的9.95%优先票据。这两笔融资的成本都不算低。

而根据弘阳地产发布2019年度半年报显示,截至2019年6月30日,弘阳地产的资产负债率为82.7%,净负债率为76%,短期借款则达109亿元。弘阳地产的招股书显示,其2015年至2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。自2015年至2017年,其资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。

2018年,弘阳地产的上市首年,为了给资本市场交出一份相对漂亮的成绩单,弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%降至68.3%,现金余额为124.56亿元。

一边是楼市持续降温、融资环境日趋严峻,一边是负债持高不下,市场留给弘阳地产的时间不多了。

早在上市之时,弘阳地产就在招股书中坦言,要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工,180天内实现有质量的开盘。此前,弘阳地产总裁何捷也曾公开谈到弘阳地产的“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

弘阳集团执行总裁张良曾表示,“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了,我觉得过3-5年,大局就基本定了。”此后,弘阳地产便开始了一路狂奔。

但是快周转模式下问题也随之而来。

2018年9月,弘阳禹洲时光春晓,因未办理施工许可证手续擅自开工建设,被监管部门处以3.386万元罚款;仅过一个月,弘阳G57地块房地产开发项目,因未办理施工许可证的前提下,擅自对桩基工程施工等违法行为,被监管部门处以4.9971万元罚款。

弘阳地产旗下某项目业主高某对中国新闻周刊表示,自从购入了弘阳地产项目开始,房屋质量问题一直在困扰自己,装修过程中发现了内墙墙体空鼓的现象,而配备的地下车库更是成了“小水池”,一到下雨天只能把车子停到别处。中国新闻周刊致电该项目负责人,但是截至发稿时仍未收到回复。

据《经济参考报》报道,弘阳地产开发的项目被众多业主维权,原因是未交付就出现墙体空鼓、脱落、渗水,地下车库浸水等诸多质量问题。报道还指出,弘阳春上西江的交付标准与弘阳地产销售时宣传的标准严重不符。

与此同时,上市2年多来,弘阳在资本市场的表现也只能用“一般”二字概括。虽然,股价在上市最初的两日迅速被拉升至2.57港元,但在此后很长一段时间内,价格一直在2.28港元左右。同样的,其市盈率、市销率、市现率也远低于行业平均水平。

这样的数据水准,显然难以支持弘阳地产的千亿梦想。

明星高管齐来助阵

人才就是未来。

为了加持品牌,同样也为了增强自己的软实力。就像集齐七龙珠就能召唤神龙一样,弘阳地产近几年对人才储备可谓不计代价。

弘阳创始人曾焕沙的座右铭就是“在商言人”。业内人士对中国新闻周刊表示,房地产的投入产出是有时间差的,从土地储备到开盘预售大概有2-3年的时间,这期间房企资金如何回流将成为难点,而快周转也就是在缩短这个时间,在这个时间中除了基本土地硬件无法改变,人的作用仍然很大。

2019年10月31日,弘阳地产宣布委任袁春为公司联席总裁,主要负责协助行政总裁有关集团营运及营销管理的工作。袁春曾有14年的中海地产以及7年的龙湖地产任职经历。入职弘阳的前2年时间,他在鸿坤集团有限公司担任总裁。

近日,又有消息传出,万达元老级大将沈嘉颖将要加入弘阳地产。2003年加入万达的沈嘉颖,入职时间长达17年。虽然截至发稿时,中国新闻周刊仍未得到弘阳地产的正面回应,但是从历年弘阳地产对高管的招揽态度来看,此消息未必空穴来风。

2018年3月1日,弘阳地产上市之前,弘阳内部举行了一场令人瞠目的新员工入职欢迎仪式,九名高层管理人员集体入职弘阳,新入职人员涉及了弘阳地产的营销、财务、商业运营、人力资源等方方面面,可以说是对弘阳地产的组织架构进行了一次大换血。

据弘阳地产官网介绍,九名高管分别为集团执行总裁蒋达强,分管战投、经营、客服、集团总裁助理罗艳兵,分管信息、地产集团总裁助理兼地产运营部总经理陈彬、集团人力行政中心总经理邹高武、地产集团营销管理部总经理鄂宇、商业集团商业运营部储备门店总经理何爱华、商业集团商业运营部储备门店总经理邹俊、地产集团财务管理部总经理助理徐佳彦和海外相关业务负责人林晨。

据《时代周刊》报道,蒋达强、陈彬、邹高武的“前东家”均为旭辉,蒋达强此前更是位至旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长。而罗艳兵为前新城控股信息管理中心总经理、CIO,鄂宇为前泰禾集团营销部副总经理、上海区域营销副总经理。

旭辉、新城、泰禾都是名副其实的扩张型房企。

但是,无论是旭辉,还是新城,他们也都为自己巨大的负债率付出了代价。房企发展之初需要大量的土地储备,因为加大土储备负债率也随之水涨船高。旭辉2012年上半年,净负债率高达138.3%;新城净2015年负债比率也达111.7%。两家面临巨大的信托压力,旭辉花了将近6年时间销售额才突破千亿,而新城也花了2年时间才将历史负债消化完。

加之,此次疫情的冲击,整个房地产行业陷入“寒潮”,身处其中的弘阳地产也不能独善其身,至于,弘阳地产今年是否能达成千亿的目标还有待时间的检验。

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