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买房还得看物业 疫情大考后物管业迎来洗牌契机

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突如其来的新冠肺炎疫情,让股市遭遇“黑天鹅事件事件”。

年初至今,恒生指数区间累计下跌1.18%,股市一片惨绿时,物业板块却逆势走强,多家物业公司股价创上市来新高。滨江服务(03316.HK)、新城悦服务(01755.HK)、招商积余(001914.SZ)等年内累计涨幅均超30%。

物业公司的资本表现,再次提供了行业观察的窗口。多位受访专家认为,疫情下,物业企业的抗周期、抗风险、政策支持等属性显著体现。物业费收入在经济波动中具有稳定性,不受消费偏好、投资需求等因素影响,具有较强防御性。

但需要看到,疫情黑天鹅事件下,物管行业普遍缺乏应对经验。至今,仍有武汉居民反映,小区防疫措施不尽如人意,物业公司出现“缺位”现象。日常成本上升、物资储备缺乏、防疫措施执行不力,大浪淘沙后,物管行业将面临一次真正的洗牌。

物业艰难抗疫路

“小区之前感觉没人管,最近终于看到消杀设备,但也只在楼下喷洒。”武汉封城至今,杨兰依然心事重重。杨兰是武汉百步亭社区怡康苑业主,自新冠肺炎疫情爆发以来,该社区因举办万人宴、出现发热门栋而被推上舆论风口。

这并非孤例,多位武汉居民向记者反映,小区防疫措施并不到位。2月12日,李青的小区刚开始封区管控。此前,她所在的社区已确诊病例22例,疑似(发热)病人65例,但小区门口没人测体温,居民出入自由,也未采取必要的消杀措施。

疫情成为行业“试金石”,物业公司的服务优质与否,一目了然。截至目前,广州、深圳、杭州、南京、宁波、南宁等城市,都实行社区封闭式管理,物业公司成为抗疫的关键一环。但在实际操作中,物业抗疫并非毫无压力。

“一是管理挑战,包括防疫知识不足、物资储备不充分、一线员工对防疫了解和防疫措施执行力等问题;二是服务挑战,如业主自我隔离,心理上会有一些障碍,物业服务能否缓解等。” 新希望服务总经理陈静称。

吉林保利林语小区的保安刘贺对此深有体会。“刚开始,有些业主不理解、不配合,反问我们。业主回家还要测体温?亲朋来访为什么不让进?有的人还和保安发生了争执。”刘贺提到封闭管理的痛点。

美的物业相关负责人也告诉记者,1月27日起,公司便对全国共200余个项目实施一系列园区封闭管理举措,包括限制或禁止非业主等无关人员及车辆进入、客户及工作人员进出100%测体温、适当关闭部分出入口等举措。

“但由于疫情正值春节,园区封闭措施对业主走亲访友的习俗造成影响,部分住户产生抵触情绪、进行投诉。”上述负责人称,通过大规模防疫宣传,同时联系当地街道、居委会联合展开防疫工作,住户逐渐对封闭管理表示理解和配合。

同时,疫情带给物业公司更大的成本压力,包括防疫物资采购成本、软性人力成本。重庆市物业协会会长、金科服务总经理罗传嵩举例称,以金科服务在管项目举例,防疫物业成本每天需1000元,每月达3万元,成本增加占比达10%-20%。

一般来讲,物业公司各项支出中,人力成本占比较大。以祈福生活服务(03686.HK)为例,去年上半年,公司各项开支1.29亿,雇员福利开支占4057万;保利物业(06049.HK)去年同期服务成本总计21.56亿,其中员工成本达11.95亿。

疫情下员工返岗,再次放大此项开支。“受疫情影响,很多行业出现裁员情况。保利物业的人力成本也面临巨大压力。”保利物业称,建议对疫情期间有新招聘、新用工的物业企业提供更多用人、加班、误餐等补贴,减少疫情期间成本的增加。

美银证券研究报告认为,虽然疫情防控对物管行业收入造成短期压力,人力成本有所上升,但政府在疫情防控期间加大了对企业的支援,这有助抵消部分影响,因此预计该行业主营业务将维持稳健。

此外,作为雇主,物业公司还需保证员工一线防疫的安全。但目前,物业公司普遍存在防护物资缺乏的情况。武汉、山东、河南、成都等多地物业协会发出物资短缺信号,向社会征集采购渠道。

以保利物业为例,公司规定武汉防疫物资存量需不少于60天,其他地区不少于30天。但目前部分区域物资紧缺,只能满足约半个月需求。其中最缺的是口罩,消耗量大且在多地属于政府管控物资,采购渠道较难保证。

美的物业负责人同样表示,防疫物资目前能满足约30天左右的消耗量,但为保障小区服务,物业人员固定消耗较大,后续采购渠道较为紧张,目前正积极寻找多方正规渠道进行采购,保障日常所需。

行业加速洗牌

从疫情应对措施看,物业公司主要集中于人员管控、各项消杀、协助居民采购生活物资、提供线上医疗服务等措施。同时,多家物业公司借助大数据等手段,打造智慧社区助力抗疫。

譬如,保利物业针对有确诊病例的小区,增加消毒频次,对公共设施进行重点消毒;并免费为业户提供医用口罩、消毒液等。美的物业启动社区购菜、送菜到家服务;同时开通“云朵社区”、“云朵荟”线上义诊服务,业主可在线免费向医生发起咨询。

经此一“疫”,物业公司将面临全方位检验。“一是检验物业公司的价值观和社会责任;二是检验物业公司的专业化程度;三是检验物业公司的价值创造能力。”华润物业科技党委委员、副总经理巴然认为,好物业能救命,能将防疫措施到人到户,将政府治理下沉。

与此同时,优质物业公司将脱颖而出。“疫情对小型物业公司负面影响较大,从中长期来看,头部企业反而是受益者。”天堂硅谷地产基金总裁许航柯认为,已上市的物业企业及后备选手,可借助资本市场力量,加速跑马圈地。

2019年,12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场,是自2014年彩生活上市后最频繁的一年。进入2020年,上市潮持续,仅1月就有正荣服务、星盛商业管理、宋都服务、金融街物业以及烨星集团控股递交上市申请。

在行业集中度有待提升时,上市成为物业公司扩张规模、跑马圈地的重要方式。据克而瑞证券统计,去年物业公司通过IPO和增发融资超过130亿元,多数企业都将募集资金用于收并购等战略扩张,使用资金的比例在50%以上。

同时,由于物业管理长期以来以服务地产为目标,存在成本控制力弱、管理费用收取率低、房屋空置率高、管理体系缺乏等问题,行业盈利能力弱。物业管理需要更市场化的商业运作机制推动行业发展,物业分拆有利于行业市场化进程。

另一方面,有券商人士告诉记者,物业股市盈率基本在30倍以上,明显跑赢大市,且估值普遍高于地产。从资产配置角度看,上市房企更愿意选择估值更高的板块,分拆物业上市。

物业板块的资本表现同样较好。2019年,港股市场中物业管理服务板块个股涨幅颇大,以2019年之后上市的四家高市值公司为例,雅生活服务2019年股价累计涨幅达161.71%;绿城服务(02869.HK)涨幅43.63%;中海物业111.97%(02669.HK);永升生活服务(01995.HK)200.53%。

如此高的平均涨幅,在2019年恒生指数涨幅仅有9.07%的情况下,物业管理服务板块可以说成为投资者瞩目的焦点。就在有市场声音担心涨幅过大的物业管理板块是否已到高位时,疫情令股指整体回调,但物管板块在稍稍调整后,前文所述四股纷纷先跌后扬,齐创新高。

谈及物业股表现,许航柯认为,物业行业现金流较好,受经济周期影响较小,尤其是在经济景气度不乐观的情况下,具有明显的防御属性。此外,物业公司近2~3年能够保持30%的面积复合增长率,头部公司借助第三方拓展能力及收并购能力,为未来增长打下基础。

不过,这种强劲势头能保持多久?富瑞表示,中国物业管理板块的股价由年初至今升约30%,但物管板块的在未来两年的强劲增长后,盈利或将放慢至20%~30%。

富瑞进一步表示,物管板块现时的昂贵估值并不持久,因大部分物管公司的盈利增长将会放缓,大型公司竞争增加、利润受压。目前中海物业及绿城服务近年增长已到瓶颈,决定将两家公司投资评级降至逊于大市。

上述券商人士同样认为,目前行业集中度有待提升,物业股当下估值体现出市场价值。但随着行业发展越来越成熟,整体估值空间会有所波动甚至下调。

随着行业发展渐趋成熟、理性,物业公司将面临更深入的洗牌期。克而瑞认为,2019年物管上市公司发生并购总金额约80亿元,同比增长460%。2020年,疫情有可能延缓并购发生的时间,但是不大可能扭转趋势。

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