作者|王文华
专栏|网易号外 主编|戴鹭
在2018年提出万科“活下去”的口号后，郁亮在2019年底又再喊出“万科要做活到最后的企业”的口号。活下去，活得久，万科的危机感一直很敏锐。
作为房企“老大哥”，万科在地产行业曾多次试水新模式，成为第一个吃螃蟹的人。比如，万科最早提出高周转、最早发展长租公寓、物业、养老地产等业务。模式上的创新，让万科尝到不少甜头，并在房企排行榜前列居高不下。新玩法并不每次都成功，试错过程中也会栽跟头。特别是2019年，郁亮喊出“活下去”的这一年，被万科委以重任的长租公寓引发盈利质疑， 2016年100%自持的70年产权地块至今未上市运营，高管大调整……
2018年，郁亮曾坦言万科的焦虑，“今天的我们特别焦虑，焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”
2019年，万科的焦虑并没有少一点，经济下行下房企生存压力重重，如何在创新中找到对的路径，成为未来活到最后的那一家，对万科和郁亮而言，并不容易。
翡翠书院艰难问市路
2020年1月中旬，位于北京海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米，万科翡翠书院的楼盘正拔地而起，其中近百套住房已从2019年起进入预租程序。按照万科的规划，最终进入市场可租赁的房屋达3000多套，属于低密度高端住宅社区。据工作人员介绍，平常每天都有人来看房，有租赁意向的通常为公司高管。网易号外在现场留意到，或许是临近年关，前来咨询和看房的人寥寥无几。
2016年12月，万科以50亿元价格夺得北京海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得旁边另一地块，西北旺镇19号地。拿地对开发商而言属于生存的根基，但这两块地却在当时引发巨大争议，至今未有定论。
按照拍卖的规则，两块地均为万科100%自持，年限为70年。2016年11月25日，北京市住建委就“限房价、竞地价”地块问题发布《通知》规定：此次房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。相比于商品房销售，房屋租赁周转期长，成本高，这种情况下，开发商如何盈利的问题，引发的争议很大。
100%自持，70年产权，在此之前，并未有样本可供参考，有观点认为当初万科激进拿地是因对未来政策松绑抱有期待，但随后的政策几乎卡死了这一幻想。2017年，北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。硬着头皮走下去成为万科唯一的出路。
按照万科的规划，翡翠书院属于万科高端住宅系列，采用低密度社区建造方式，向市场推出两种户型：90㎡的小三居，租金1.5万/套·月-1.8万/套·月；另一种是别墅类的叠拼产品，180㎡的四居室租金3万/套·月-4万/套·月。以月租1.5万元的90平米三居为例，如果租户租住十年，需要一次性付清全部租金180万。租户可以参考购房贷款，办理租房贷款，以首付和月供租金的形式缴纳分期支付租金。
据翡翠书院的销售人员透露，目前180平米户型的具体定价已出，已有租户签约。90平米的定价暂未确认，尚未有签约落定。尽管靠近中关村软件园，属于高端科技人才的聚居地，这些人对住房的拼字有着较强需求，并拥有较强的支付能力，但翡翠书院昂贵的租金仍然让不少人喊贵。
对开发商而言，企业盈利是最终的目标。前期的高成本决定了高昂的租金标准。有媒体曾测算，翡翠书院项目装修、建安成本大约50亿元，加上109亿元的拿地成本，项目总成本159亿元，即使满租，项目的收益率也不超过3%。
另有分析指出，一次性收十年租金相当于买房人的一笔“首付”。开发商很难靠一笔首付实现项目的现金流回正，翡翠书院的盈利可能性很小。
翡翠书院相关负责人曾坦言，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。万科方面将通过产品和服务的不断创新探索，确保项目盈亏平衡。
如何实现良好的运营和周转,是万科翡翠书院当下的一道坎。难解之题在经历2019年的蛰伏后，2020年会否守的云开，只能等时间来揭晓。
长租公寓如何打开市场
自持项目的盈利尚未可知。2019年，万科重金砸向的长租公寓项目，也在负重中前行。
2016年，万科推出长租公寓品牌“泊寓”，成为房企中最早试水这一新业务的公司。1月7日，克而瑞发布的《2019年中国长租公寓规模排行榜》显示，万科泊寓以开业规模10万+间位列第一名。龙湖冠寓以开业规模8万间位列第二名。
近年来，租购并举逐渐成为房地产行业的发展趋势。但对房企而言，盈利难却是这一新生市场的天然属性。郁亮曾表示长租公寓赚不了大钱，但租购并举是大的趋势。
万科副总裁、北方区域负责人刘肖也曾指出，长租公寓目前是“窄门”，但看好未来。首先是要从土地供应上根本解决问题，另外长租公寓的成本，比如电、停车等各种系统需要做出调整，最后一个是需要学区，需要政府、企业和市场等方方面面的发展和完善。
摸索中前进的万科，在2019年8月万科佛山的长租公寓项目曾因违规、违约销售被央视点名。据悉，广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓出售。5800名用户花上百万元，只是买了一间办公室。
此外，曾被万科给予厚望的“万村计划”项目在2019年引发争议，叫停扩张。2018年，万科创始人王石为“万村计划”站台时表示，万科已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式，万村复兴可以成为深圳持续辉煌的基石。
具体的运作模式是，一方面，万科通过对这些“农民房“房源的改造为其旗下长租公寓项目“泊寓”填充房源，另一方面，响应深圳市政府对城中村改造规划的政策，借“万村计划”保留深圳低成本的居住空间。
然而，理想很丰满，现实很骨感。2018年6月，“万村计划”遭到富士康员工的投诉，一封以富士康无名劳工代表名义的《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》被曝光，富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”，导致当地“城中村”房租翻了2-3倍。
对此，郁亮曾承认项目遭遇阻力，“低估了‘万村计划’的困难性，比想象中要复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎”。
2019年万科中期业绩披露称，“截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经营安排进行了相应调整。”
万科总裁祝九胜在业绩会上透露，城中村改造确实碰到难题，涉及利益主体比较多，历史问题比较多，比如农民房报建、消防等问题，工程工期节奏不好把握。
2019年7月，“万村计划”按下暂停键，自动放弃在坪山、光明已经签约的城中村房源,并主动和房东协商关于违约赔付事宜。不久，万科公告宣布长租公寓事业部总经理薛峰离职。曾经的轰轰烈烈，变成一地鸡毛。
作为万科核心业务之一，断然不会放弃长租公寓业务，但是如何在追求规模与盈利之间收获平衡，万科还有很多的坎要迈。
高管频繁换防
一向以组织架构稳健著称的万科，在2019年将调整进行到底，这样的变化从年初一直持续到年底，也是万科近几年来中高层变动最多的一年。
谈到组织架构和人员调整，不得不提到万科的“大江大海”计划。2019年年初，万科上海区域向总部汇报组织重建工作时，提到“活水计划”，区域内有些职位空出来，可以让内部的人流动起来。郁亮提议说，“为什么不是大江大海呢，不只是区域内流动，区域内的水不就是一个溪水吗，为什么不是大江大海呢，比如拿出20%的职位，能够让外面的人来做呢”。
在之后的3月份万科业绩会上，郁亮再次表态，“大江大海”不是2000年的海盗计划（挖人行动），而是针对组织重建和人事匹配的一个过程。“原来每个区域都有自己的安排，现在是在整个集团内打开，一些老总职位除了之后，我们通过公开的方式应聘，这是我们内部人才的大江大海”，郁亮说。
2019年，“大江大海”计划逐渐在万科掀起海浪，人员和组织架构调整贯穿一整年。2019年1月31日，万科内部任命唐激扬为深圳万科总经理，免去其广州万科总经理职务；厦门万科总经理薛峰调任广州万科总经理；南宁万科总经理常乐拟调任厦门万科总经理。
5月初，万科宣布了新一轮人事变动。孙嘉接任张纪文出任南方区域事业集团首席执行官，张纪文出任集团梅沙教育事业部首席执行官。执掌南方区域后，孙嘉便开始对南方区域的管理层做出调整。履新广州万科总经理不足4个月的薛峰，调任到万科集团总部，担任长租公寓事业部总经理，由佛山万科总经理李升阳接任，佛山总空缺。武汉公司总经理李东调到南方区域本部担任副总经理，武汉总由万科贵阳公司总经理蔡平接任。因为调动空缺出来的佛山和贵阳总，则落实“大江大海”计划，内部启动自由竞聘。
2019年12月24日，万科再次宣布高管任免计划，这一次的调整相比于前几次，掀起的海浪更大。涉及14个城市总任免，覆盖北方区域、南方区域和上海区域，佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市公司总经理都调离原区域，任期从2020年1月1日起生效。
在行业下行周期背景下，频繁的人事换防背后，既是万科转型压力下的无奈之举，也是拥抱变化的主动调整。
在新业务踌躇不前和人员调动不断的背景下，万科主营的地产业务在2019年表现并不突出。根据近日披露的公告，万科2019年累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。这一数字在2018年是6069.5亿元，同比增长14.5%。相比于去年，2019年万科的销售增速大幅放缓。
另一方面，相较与万科2018年的2976.79亿营收与337.72亿净利润。而2019年9月30日前三季度，万科的营收只有2018年度的75.22%,净利润只有2018年度的54%。
结合前文提到的合同销售金额同比正常3.9%来看，经过最后一个季度，万科2019年全年的营收预计将与2018年度接近。但是2019年度的净利润，将大概率大幅低于2018年度。
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本文作者|王文华
主编|戴鹭 编辑|郭晨琦
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