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后危机时代的万达自救:完成业务梳理 错失规模红利

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上个周末,万达集团召开2019年年会。与往年不同,刻意保持低调的万达并未发布关于年会的详细内容,但其释放出的两条信息仍然引发了外界关注。

21世纪经济报道获悉,经过复杂艰巨的工作和支付巨额的剥离成本后,2019年底,万达商管集团完成了房地产业务剥离。至此,万达商管剩余的房地产业务全部交由万达地产集团负责,而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业,即轻资产公司。

2019年,万达商管集团实现收入434.8亿元,完成目标100.3%。租金收入384.8亿元,同比增长17.8%;其中,轻资产租金收入同比增长43.9%。新发展万达广场62个(包含4个文旅项目中的商业中心),其中轻资产项目40个。

作为万达集团旗下的四大业务集团之一,万达商管担负着登陆资本市场的“重任”。根据证监会的信息,公司的上市申请于2015年9月被受理,目前审核状态仍处于“已反馈”。

但完成房地产业务的剥离,仍然意义重大。分析人士认为,在经历了2017年到2018年的流动性危机后,万达一直在实施自救。目前来看,资产梳理工作已告一段落,轻资产战略亦有成效。但从传统房地产的视角来看,万达的规模增长乏力,排名下滑已不可避免。

上市步伐或将加快

万达商管的前身为万达商业。2014年12月,由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”,在港交所实现上市,成为当年港股规模最大的IPO。到2016年9月,公司正式完成私有化,并谋求在A股上市。

对于“回A”的原因,万达集团董事长王健林曾多次表态,认为万达商业的估值偏低,回A是出于市值管理的考虑。

但由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求,万达商业需要首先完成房地产业务的剥离,然后以轻资产公司来申请,方能获得更大的机会。

2017年初,万达集团宣布全面实施“轻资产”战略,目的在于降低占用资金规模、增加流动性,并使公司更好地发展。所谓“轻资产”,即万达不出项目的投资资金,只输出品牌,和负责设计、建设与运营,并分得收益。

但随后,万达的流动性危机爆发。2017年7月,万达商业将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力,将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,两项交易总金额637.5亿元。此后,万达还将海外房地产项目及其他资产陆续售出。

上述“世纪交易”后,万达的轻资产战略进一步提速,也更加坚定。为此,万达商业不但引进了战略投资方,资产腾挪也正式展开。

2018年1月29日,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。同时,万达商业更名为万达商管集团,退出房地产开发业务。

当年成立的万达地产集团,则继续开发万达广场重资产等房地产业务。

至此,万达集团旗下共形成四大业务板块:商管集团、文化集团、地产集团、投资集团。其中,商管集团和地产集团均从事房地产相关业务,其操作模式分别为轻资产和重资产。

万达方面表示,最近3年来,万达“轻资产”战略取得显著成效,到2018年底,已开业“轻资产”万达广场23个。2019年开业的43个万达广场中,29个是“轻资产”项目。2020年计划开业的50个万达广场中,37个是“轻资产”项目。在建的133个万达广场中,107个是“轻资产”项目。

同时,万达近3年开业的酒店全部为“轻资产”项目。万达现在已宣布的文旅项目,除2个项目外,都是“轻资产”项目。万达体育在中国落地的赛事,均为“轻资产”项目。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,万达的资产梳理工作已基本完成,各项业务条线更加清晰。其中,剥离房地产业务后,万达商管的上市步伐有可能加快。

规模“掉队”不可避免

但在对外投资方面,经过“失血”的万达开始变得慎重。

据21世纪经济报道不完全统计,自2018年9月至2019年5月,万达先后落子延安、兰州、潮州、沈阳四地,总签约投资额超过1500亿,其中大部分资金投向了文旅项目。从文旅项目的体量和单体投资规模来看,似乎已恢复到“世纪交易”之前的水平。

其中,2019年5月15日,沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议。万达将在已完成投资250亿元的基础上,再投资800亿元,涉及项目包括占地4000亩的文旅项目、医院、学校和5个万达广场。

但在这一轮投资后,万达在文旅方面的动作似乎停滞,至今并未获取新的文旅项目,已有文旅项目的进展信息也相对较少。严跃进指出,这其中有多重因素影响:其一,万达的对外投资思路更加谨慎;其二,由于此前经历了人员的大量流失,万达重启文旅项目需要一定的时间。

但严跃进仍然认为,万达的资金压力已明显缓解。从2019年的投资来看,商业、文旅、文化、体育等业务都有一定的推进,说明公司正在逐渐从低谷中走出。

不过,其代价是规模的失速。

在“世纪交易”发生的2017年,万达集团以成本法计算的资产规模为7000亿元,同比减少11.5%。2018年,万达集团资产6257.3亿元,同比继续下降11.5%。

而作为轻资产战略的主要着力点,万达的房地产业务规模更是大幅下降,甚至完全错过了本轮房地产市场的红利。按照上海易居房地产研究院的数据,2019年万达的房地产销售金额为567亿,在国内房企中排名第58位。

而在本轮房地产市场“潮起”之前的2015年,万达的销售金额为1512.6亿元,排名第四。

“鱼与熊掌不可兼得。”严跃进认为,随着房地产业竞争日趋白热化,万达几乎不可能再恢复以往的规模,其在行业中的排名也很难再上升。但从转型的角度看,万达可被视作国内转型轻资产战略的样本房企之一。在未来的市场调整中,这将有助于提高公司的风险抵抗力,并维持业绩的稳定。

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