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今年楼市"钱紧"预期依旧 土地市场大概率低热度运行

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“面包价格由面粉决定。”某种程度来说,观察房地产市场的表现如何,土地市场是一项重要的监测数据。对于刚刚过去的2019年来说,在“房住不炒”的定位下,受房企融资环境趋紧影响,房企拿地更加理性。业内人士预计,2020年土地市场大概率低热度运行。

中国数据研究院发布的最新数据显示,截至2019年12月26日,全国300城共推出住宅用地10988宗,推出规划建筑面积12.17亿平方米,推出量较上一年增加4.56%。其中,成交地块共8534宗,同比增加272宗;成交楼面均价4372.48元/平方米,同比上涨16.41%;从成交价上看,2019年全国300城住宅用地成交总金额41060亿元,同比增加19.53%;此外,300城成交住宅用地综合溢价率为14.56%,同比收窄0.18个百分点。

“整体上看,2019年土地市场整体表现较为理性。”中国指数研究院常务副院长黄瑜对《证券日报》记者分析称,2019年上半年,房企在资金环境改善等因素影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史纪录。但去年下半年以来,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,土地市场明显降温,住宅用地流拍率持续提升。

记者从克而瑞研究中心提供的数据了解到,从近一年土地成交溢价率走势来看,截至2019年12月末,土地成交溢价率仅为7%;而从土地市场流拍率走势来看,呈缓慢走高趋势,截至2019年12月末,土地市场流拍率达14%。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》记者采访时表示,2019年上半年,在一二线城市率先调整竞拍条件、加大优质宅地供应的刺激下,土地市场出现明显回暖,土地市场流拍现象也随之减少。但进入下半年,由于各地相继收紧调控政策,且与土地市场密切相关的房地产融资渠道也从年中开始持续被收紧,随着房企资金压力的加大,土地市场流拍现象明显加剧,这也是下半年来流拍率重回高位的原因所在。

但马千里也指出,虽然2019年下半年流拍现象较上半年有所增加,但这仅仅是从2019年当年的表现来看,若与2018年同期相比,流拍现象并不如2018年严重。

黄瑜认为,2019年土地流拍数量较2018年减少,也与地方政府更加理性地推地有关。

值得关注的是,2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议,在部署2020年重点工作时首先明确的,就是要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。

在马千里看来,从政策层面来看,“稳房价、稳地价、稳预期”仍是2020年房地产市场的运行基调;而在资金面上,银保监会在去年年末称要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为。总的来说,“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎,而土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

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