“原来2000家开发商，现在变成200家，蛋糕还是那么大，但是分的人越来越少了。这一波洗牌，我觉得会从200家变为100家”在2018年业绩发布会上黄朝阳对媒体说道。
早于2016年，中骏集团控股就在规模上悄然扩张。当年，上市公司实现合同销售金额235.24亿元，同比增长62.11%，这也打破了之前3年的百亿“徘徊”。2017年，中骏集团控股正式提出了“未来3年实现千亿规模”的目标。
尽管相较泰禾、正荣这类闵系房企，中骏集团控股在扩张中显得较为稳健，净负债比率一直处于较低水平，但其非控股权益在净资产中占比却在陡然攀升。
显然，寻求“千亿”规模途中，中骏集团控股越来越多地在以合作方式拿地，或是拿地后引入第三方一起开发。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉《中国质量万里行》，这是中骏为了多运用外部合作资源来实现公司发展;另一方面，也是为了实现快速规模化的同时，降低公司的投资压力与现金流消耗。因为合作拿地情况下，只要符合合并报表条件，就可以将业绩并入中骏报表。
此外，合作开发在财务处理上也有较大的调整空间。对于房企而言，往往为了让报表更好看以利于融资及资本运作，会在业绩合并报表时将负债移出表外。
溢价拿“地王”
“黄100家”提出后，中骏集团控股千亿目标正在提速。
12月5日，中骏集团控股发布了《2019年11月未经审核营运数据》。截至11月末，上市公司已实现合同销售金额703.82亿元，提前完成了年初制定的“700亿元”销售目标。
仔细梳理中骏集团控股的规模发展史，就会发现“新一轮提速”在2018年已经开始。过去两年，中骏集团控股分别实现销售额332.47亿元、513.58亿元，相应同比增长41.33%和54.47%，不能再明显了。
数据来源：中骏历年年报、《中国质量万里行》整理
而土储和融资，又是房企进行快速扩张的两大“利器”。一直以来对拿地都秉承“审慎”态度且还自诩“绝不高价抢地”的中骏集团控股，在2019年的拍地市场中可谓“出尽风头”。其中，最为引起关注的是，11月中旬拿下的“地王”。
11月19日，厦门岛内进行了近6年来的第三场土拍。中骏集团控股以59.4亿元竞得湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/㎡，溢价率30.12%。这一价格刷新了去年9月建发在岛内创下的总价记录，也刷新了中骏自身于去年12月创下的单价记录。彼时，建发、中骏先后以57亿元、38.05亿元分别拿下湖里薛岭和湖里枋湖的一宗商住地，相应成交楼面价为3.81万元/㎡和3.91万元/㎡。
不难看出，中骏集团控股已两度在厦门岛内创下“地王”。拿下岛内“新地王”两天后，旗下子公司广州中骏置业有限公司又以17.1%的溢价竟得佛山西樵镇一幅商住用地。时间再往前推至今年6月，历经118轮竞价后，中骏以3.53亿元摘获嘉兴1宗商住地，溢价率为20.83%。
如果说上述地块溢价都较低的话，济南机床一厂6宗地的竞得则可以说是中骏“高溢价”拿地的到来。今年5月，中骏以32.5亿元将机床厂地块收入囊中，溢价高达88.95%，简直可以称得上“不惜血本”。而就在两个月前的业绩会中，黄朝阳还信誓旦旦地说道，“公司拿地更谨慎，如果成本太高不划算”。
事实上，早于1月上市公司就开启了溢价拿地，以38%的溢价拿下漳州芝山老城区2019P02地块。只是当时的中骏没有想到，日后自身创下的溢价率会如此之高，进而创下“地王”。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉《中国质量万里行》，从2019年土地市场来看，热点城市的核心地块依然是房企抢夺激烈之地。但不可否认，高地价的风险不容忽视。目前，部分一、二线城市依然有着亏本销售的“地王”项目。在房价整体走稳、市场降温的大背景下，对未来切不可有过高的房价预期。
在柏文喜看来，中骏在逆周期阶段溢价拿地，实际上符合地产行业的操作思维。逆周期拿地、顺周期出货是强周期地产行业的基本共识，今年以来楼市转淡，但此时如果现金流允许的话，正是以相对低的价格获取土储的好时机。
对于中骏今后发展策略是什么?会否走高杠杆快速扩张道路?《中国质量万里行》已致电上市公司董秘处，其接电人员问明记者来意后，告诉记者会将问题转述给董秘，但截至发稿并未收到回复。
“隐形债务”之嫌
溢价拿地频频，中骏集团控股土储也得到不断扩充。
2019年上半年，上市公司以240.34亿元的代价，新增27个项目，增加527万㎡的土储。期内，中骏集团控股总土储随之升至2901万㎡，但权益土储仅为1632万㎡，占比56.26%。
权益土储占比不高，从其合作拿地数量也可以看出。2019年中期新增项目中，中骏集团控股仅在4个项目中持有100%权益，这也意味着其余23个项目均是以合作方式进行拿地。值得一提的是，这些合作项目中中骏拥有50%以下权益的就有9个。而2018年，中骏集团控股新增项目47个，持有50%权益以下的项目更是多达27个，100%权益持有的却仅有区区两个。这一年，上市公司权益土储占比已低至54.66%。
在张波看来，权益占比过低往往意味着放弃更依赖合作开发进行规模化扩张，由于众多项目采用合作开发模式，这会影响到项目质量的把控。长期来看，自身品牌美誉度可能面临挑战。
除合作拿地外，上市公司还接连引入第三方共同开发项目。
今年4月，中骏集团控股全资子公司新方投资有限公司(下称“新方投资”)曾以15.95亿元的代价夺得杭州江干区彭埠单元B/R/S41/S42-36地块，并在之后的5月设立项目公司杭州骏兴置业有限公司(下称“杭州骏兴”)进行开发。只是还不到半年，杭州骏兴就引入了杭州凯鼎企业管理有限公司(下称“杭州凯鼎”)。
据德信中国于10月24日发布的《合作协议》公告，杭州凯鼎对杭州骏兴进行10.8亿元的增资。完成后，将与新方投资分别持有后者67%和33%的股权。不难发现，引入第三方后，中骏在该项目中的权益占比大大降低。
据德信中国披露，杭州凯鼎分别由德信地产集团有限公司(下称“德信地产”)、杭州兜鼎企业管理咨询有限公司(下称“杭州兜鼎”)持有50.75%和49.25%的股权，后两者分别是德信中国和金地商置的全资子公司。
在引入杭州凯鼎的前10天，中骏位于成都龙泉驿区龙泉街道LQ20(252)：2018-20地块也引入了光明地产共同进行开发。据后者披露，其全资子公司农工商房地产(集团)有限公司(下称“农房集团”)以增资扩股的方式，作价3400万元，取得负责开发该地块项目公司成都辰禧置业有限公司34%的股权。但，光明地产还需按权益支付2.5亿元的土地出让金。
大规模合作拿地、接连引入第三方后，上市公司归属于母公司股东权益在净资产中占比也逐年走低，已由2017年的75.24%降至2019年中期的65.62%。
数据来源：东方财富choice、《中国质量万里行》整理
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析认为， 所谓合作拿地，就是利用社会上一些闲散资金或社会上的资金作为股东，与其一起操作，这是房企一种杠杆拿地策略。一般这会很容易出现一些股东协议、回购协议，所以，在企业账面上很可能会出现拿地没有反映出应该有的“隐形债务” 。
同期内，中骏规模快速扩张，而且净负债率却始终保持较低水平，仅在2016年到达最高值80.15%，也就不难理解了。
本文来源：中国质量万里行
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杨倩_NF4425
