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深圳土拍接连遇冷 “双限地”狙击高房价?

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房地产市场保持降温通道

12月10日至12日在北京举行中央经济工作会议确定,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。显然,未来“一城一策”,乃至“一区一策”等更加精准、精细的调控政策将成为主流。不过近期房地产市场中,部分城市萌生“松绑”念头,但随即“下架”。业内分析,这或与房地产市场愈加分化的现实有关,目前部分三四线市场被透支,正进入一个阶段性的衰退期。因此它们需要一定时间进行“休养生息”。

深圳楼市一枝独秀,成为今年北上广深杭中,唯一房价继续上涨的城市。-宋文辉 摄

坐享粤港澳大湾区、先行示范区政策红利,在全国楼市低迷的情况下,深圳楼市一枝独秀,成为今年北上广深杭中,唯一房价继续上涨的城市。

深圳似乎正在创造“房价永不跌”的神话,甚至有人已经把深圳列为“超一线”城市。近期几个开盘即售罄的项目,炒房客的身影又已显现。

这让深圳市倍感不安。在“豪宅税”取消之后,政府近期相继出台对冲政策,尤其针对土地出让,来调节房价上涨的市场预期。

继11月22日百亿土拍“双限双竞”遇冷后,12月11日,前海土拍再度遇冷,一宗商地流拍;而在限地价、限房价政策下,开发商对另一宗宅地的热情也大幅减退,到场十家只有六家举牌。

最终,深圳天健集团39.8亿补仓前海限价地,剔除配建人才房面积可售楼面地价达7.2万/平,未来可售的最高限价9.9万/平。

在全国“房住不炒”的整体基调下,深圳相关政策狙击高房价的信号显现。有中介人士提醒,市场对未来涨价的预期,恐怕需要调整。

商地再次流拍

土地出让规则的变化,由北京首发的“双限双竞”上位,让土地资源稀缺的深圳,市场情绪也越来越谨慎,近期的土拍中,主流房企纷纷离场,预期转弱,仅剩央企国企留守参拍。

回忆上月情形,11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,都采用“双限双竞”模式(即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积),其中一宗宅地无人应价流拍,二宗宅地以底价成交,五宗宅地总成交金额仅为127.51亿元,均未达到最高限价。

其中,位于金茂府旁边的龙华民治地块由中海地产拿下,总价50.2亿元,楼面地价约4.64万/平,并且规定未来售价不得高于7.14万/平。而邻近的“地王”金茂府新近开盘,均价已达到10万/平。

到了12月11日,深圳前海出让4宗地块,涵盖住宅、商业、文体、医疗等类型,起始总价75.31亿元,其中文体和医疗用地直接成交,竞拍的是前海桂湾商地和前海限价宅地。

结果可谓惨淡,最先出让的前海桂湾商地无人应价,遭遇流拍。

这一次的前海商地流拍,并不令人意外,早在去年6月,该地块便曾因出让条件严格而流拍一次,产业准入和企业要求都很高,今年标准也没有降低。

按出让要求,该地块竞买申请人或最终控股母公司为世界500强排行榜中的中国企业;地块办公物业限整层转让,最小销售单位不得少于500平方米,办公物业的销售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。地上商业、地下商业、酒店分别限整体转让,公寓允许分割转让。

更何况,深圳写字楼目前的空置率,已经让不少开发商望而却步。

与火热的住宅市场相比,深圳写字楼市场凉意阵阵。据第一太平戴维斯近期发布的报告显示,2019年三季度,深圳甲级写字楼空置率已达22.4%,部分片区空置率超50%,前海的写字楼空置率也较高。

第一太平戴维斯指出,此前P2P爆雷,导致相关金融企业退出,空置率上升,租金持续下跌;而且前海等新区新增供应多,去化压力大,新项目陆续竣工招租,供大于求,竞争更激烈。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,预期深圳写字楼空置率维持较高水平的时间应该有2-3年。

在写字楼空置率居高不下、短期内难以改善的情况下,开发商对商业用地态度谨慎,流拍似乎成为必然。

限制未来房价

在深圳楼市,当下最受欢迎的,还是可以卖给个人购房者的住宅。

商地流拍之外,此次竞拍中被天健拿下的前海限价宅地还值得一看。到场的中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发十家房企只为争夺这块宅地。

历时一小时的竞拍里,十家房企仅有六家举牌,最终由天健竞得,溢价43.49%,成交价为38.9亿元,楼面地价57887元/平方米,剔除配建的人才房等面积,可售楼面地价约7.2万元/平方米,普通商品住房入市最高均价为99000元/平方米。

深圳前海宅地资源稀缺,该幅地块作为前海第一块独立公开出让的宅地,竞拍却并不激烈,究其原因,与9.9万元销售均价限制有关。即使企业有投资拿地的意愿,但在限价政策面前,开发商们不得不重新打一下算盘。

根据深圳中原数据,前海11月二手房均价83423元/平,天健所拿地块的可售楼面价已接近在售二手房,即使以地块平均地价来看,9.9万的销售均价,盈利空间也不大。

这块地的未来售价,更低于前海片区近期开盘的几个新项目。如11月底开盘的招商领玺均价10.8万/平,深业颐湾府均价10.2万/平。

这意味着,假如天健两年后开盘,它的价格比今年的价格还要低。当然,这要在政府没有放松限价的情况下。

权衡之下,投资收益收窄,房企十家到场仅有六家举牌,合情合理。

前海首宗宅地出让,就采取“双限双竞”的规则,政府调控地价、房价的意图凸显。

深圳楼市连年坚挺,今年在全国遇冷的情况下仍然局部火热,投资客重现,多个片区房价明显上涨。

尤其是前海。深圳中原数据显示,11月前海二手房成交均价83423元/平,同比去年上升12.77%,环比上月涨6.42%。

另据安居客数据,深圳前海12月的新房均价,则高达102000元/平,环比上涨2.52%。

深圳的房地产从业者、外来的炒房客们,目前几乎无人怀疑前海房价的未来。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对21世纪经济报道记者表示,前海是深圳特区中的特区,而且还是与香港深度合作的试验区,目前处于起步阶段,建设周期还很长,未来可期。

“深圳楼市在2019年整体发展稳定,预期2020年仍能保持匀速的小幅增长态势,前海的物业随着建设的完善,应该会以稍高于深圳楼价上涨的幅度同向发展。” 何倩茹认为。

更有市场研究人士预测,以前海为中心30平方公里内,未来5年会出现30万/平的房价。

但政策却对市场的这一乐观预期形成了对冲。按照最近出让的“宅地”地块未来售价,龙华、光明新区、前海的几宗宅地两三年后入市,价格都将低于当下在售项目。

两年前,人们普遍相信一个“北京房价永不跌”的神话。而今年,北京房价尤其是二手房房价较高峰期已经跌去了20%左右。深圳,会是北京的翻版,还是超越?

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