【深度】香港楼市凛冬已至

（原标题：【深度】香港楼市凛冬已至）

图片来源：视觉中国

文 | 实习记者 陶婷 记者 马一凡

长达15年的超级大牛市悄然褪去，香港楼市正在度过漫长的冬天。

在宏观经济环境恶化、社会事件不断、楼市政策刺激中，香港一二手住宅成交量动荡，豪宅成交相比前两年近乎腰斩，住宅价格则出现了既不涨也不跌的横盘现象，胶着状态令购房者裹足观望。

忍受高房价的本地居民、急需改善民生的政府、既得利益群体、以四大家族为代表的地产商，也陷入了多方博弈场中，这里面，少不了站队与缠斗。

豪宅价格跌落

多年来，中国香港是全世界最难买得起房的城市，难度甚至超越了新加坡和东京。

这座房地产之城也正在经历15年来最大的楼市动荡。

在今年已经过去的前11个月，香港二手私人住宅市场量价齐跌，成交量同比下滑10%，预计今年是16年来表现最差的一年。

前11个月一手住宅市场成交总量为2万多宗，同比增长34%，不过今年多数成交发生于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3%，8月又环比跌去30.8%。

素来坚挺的香港豪宅市场在这轮动荡中也无从豁免。

数据显示，今年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较去年前10个月的3363宗下滑29.4%；成交总额约1183.36亿元，同比下跌18.1%。

其实，近三年来，香港豪宅成交量与总额都在向下走，去年成交总量与2017年相比几近腰斩。

伴随着地皮流拍，豪宅价值正在迅速缩水。

去年11月，有“山顶地王”之称的港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。

今年年初，有买家不惜损失3610万港元的定金，弃购总价7.22亿港元的Mount Nicholson顶级豪宅。

同样在今年，由于社会局势，尖沙咀一套复式豪宅，先从1.5亿港元跌至1亿，最后跌到甩手价4000万港元。

其实早在社会事件之前，香港楼市已经出现拐点。

2018年6月底，香港特区政府推出“空置税”政策，并大幅增加土地供应。其后渣打、汇丰、中银香港等多家银行进入“真加息”周期，2018年8月份，最优惠贷款利率10年来首次出现上调。在这之后，香港楼市大涨15年的格局首度逆转。

但目前只见楼市成交量整体下行以及豪宅价格回落，香港普通私人住宅价格仍然居高不下，跌幅微小。

一名正在香港和广东两地看房的港人对界面新闻记者表示：“尽管经历了治安动荡，却丝毫没有感知到香港楼价下跌，很多人都抱着观望态度。”

根据美联物业数据，香港房价指数从去年8月的176.40迅速下降至今年1月份的159.01，但今年5月该指数又回升至176.88，之后数月回落幅度逐渐缩窄。

据生活成本统计网站Numbeo数据，2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米。业内人士认为，未来香港楼价跌幅会在5%至10%之间，出现1997年断崖式下跌的可能不大。

一边是有着置业和改善刚需的香港居民，一边是维护着高昂房价的既得利益者，另一边则是试图改善民生的香港特区政府，目前严峻形势下仍坚如磐石的高房价，反映出这场多方博弈的艰难局面。

失去的20年

平抑房价是几届香港特区政府的重点施政目标，但在过去的22年里，自我改革机制不断半途而废，将香港的楼价问题倒逼至今日的局面。

1985年至1997年，香港楼市经历了连续12年的大涨，香港房价涨幅超过6倍。1996年，由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房——香港比内地大概早了20年进入全民摇号买房的时代。

1997年香港楼市上涨戛然而止。原因有二：一是亚洲金融危机爆发，香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫；二是香港回归后第一任特首董建华提出“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。

2000年至2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最惨重的一次。香港发生50万人大游行要求政府救楼市。

“八万五计划”被彻底放弃，自2003年12年之后，香港房屋委员会才首次发售新居屋，且只有2000间。

2003年起香港房价连续15年上涨。从2003年7月至2018年7月，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。

2016年，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。

香港人均居住面积只有约15平方米，已经大幅落后于内地的北上广。同年全港约有超过9万间劏房，住着超过20万人，居住面积中位数仅为10平方米。

70-100平方的房屋为例，港岛每平方米均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。

据咨询机构Demographia的报告，香港连续八年被评为“全球最难以负担得起的房地产市场”。

高房价成为施政者最为棘手的难题，被称为“香港最严重的安全隐患”。

前特首梁振英在2017年《施政报告》中表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，加快、加大供应是解决各种房屋问题的治本办法。在2017-2018年度起计的十年，房屋供应目标为46万个单位，包括20万个公屋单位和8万个资助出售单位。预计未来三至四年一手私人住宅物业的供应量达9.4万个单位，要比本届政府上任时高出45%。

梁振英的接任者林郑月娥亦表示，香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题，不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，青年人选科和择业都向钱看，住的问题也是香港最严重的安全隐患，不少家庭走投无路，甚至要住在工厂大厦内的劏房。

香港楼市就像长了恶性肿瘤，割瘤有危险，但如果任其发展，最终可能会造成整个机体的衰亡。

治标与治本

到了不得不解决的时刻，面对老大难问题，特区政府正积极出台政策。

政策思路有两个方向：一是向外疏散需求，二是增加内部供应。

去年香港特区政府颁布了《港澳台居民居住证申领发放办法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比增长10%。

今年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房放开，限购条件通通豁免。

“政策颁布后，我朋友立刻就去珠海买了房，花了一千多万，这点钱想在香港买房很困难。”港人Sunny告诉记者。

11月6日新政后，港人阿Ken就和妻子每周末都造访一次内地城市，他们去看过了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘，认为深圳的房价已经在高位，目前更倾向于中山。

在经历过治安动荡后，港人投资需求外溢明显，很多港人开始计划退休后到内地城市居住，或者提前规划移民、移居内地生活工作。

政策另一端，香港特区政府在今年10月16日公布了《施政报告》，称将加大住房供应、放宽刚需贷款条件、增大土地供应等，还提出放宽首次置业人士按揭计划楼价上限，即首次置业者可申请最高九成按揭贷款的楼价上限从现在的400万港元提升至800万港元，也就是说，用80万港元首付就能买到价值800万港元的房子。

不少港人在采访中肯定了这一政策对年轻人、首次置业刚需的帮助。

“因为银行可以做9成按揭，首次置业的年轻人多了不少。”阿Ken表示，新政刺激了600万至800万港元的二手住宅市场重拾活力。

《施政报告》一公布，香港本地地产股出现一波急速拉升。

长实集团短时间升幅超过3个百分点；恒基地产盘中涨幅一度超过4%，收盘上涨2.82%；新世界涨幅更大，收盘上涨4.06%。

根据中原地产数据，截至今年11月份，全港B类单位二手私人住宅买卖录得1643宗，按月急升六成。而踏入12月首周末（即11月30日至12月1日），二手屋苑预约看楼量较上周升约1.2%，为连跌3个周末后首度回升。

不过易居企业集团研究总监洪圣奇认为，新政只能起到短期刺激作用，治标不治本，“二手房最大的问题就是按揭贷款的成数较高，而放宽贷款的政策的确能刺激二手房市场。但是只在短期内有正向作用，长远来看利好作用并不大”。

住宅供地不足才是香港一直以来最为棘手的问题。在人多地少的现状下，香港的房价很难降下来。

数据显示，在香港1111平方公里的总土地面积中，已建设发展的用地为270平方公里，占比24.4%，其中仅有6.9%用于建设房屋；剩余75.6% 的土地，为非建设或未建设地区，如郊野公园、湿地、鱼塘。

四大地产商站队

香港楼市问题一旦“治本”，就要动到香港四大家族的蛋糕。

去年10月，林郑月娥的第二份施政报告提出“明日大屿”愿景，称将研究分阶段填海兴建合共约1700公顷（即17平方公里）的多个人工岛，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人居住，其中七成为公营房屋。

预计2032年，最早一批市民能住上这些填海造岛的房子。

2019年10月，林郑月娥再度“治本”，提出了《收回土地条例》。未来5年特区政府要收回400公顷新界农地及棕地，未来3年会利用政府短期空置土地及发展商借出的土地，兴建1万个过渡房屋单位。

林郑月娥说，这是一把“尚方宝剑”。

因为收回闲置农地，很大程度上就是触动四大地产商的利益。

在香港经济和楼市持续下行，一切都笼罩在迷雾中，拨不开、理不清的时候，四大地产商不同的态度和表现形成了鲜明对比。

香港首富李嘉诚选择了态度暧昧、明哲保身。

而根据长实集团财报数据，李嘉诚不断出售内地和香港资产，陆续把重心转移到了欧洲，到2018年末，其欧洲资产占比已超过五成。

对于捐出闲置农地，长实集团回应称，农地用作房屋发展，可能需要较长时间才能让有需求的人士受惠，会就此作出研究。

除了李嘉诚，另外三大地产商均已发声并用实际行动来增加土地供应。

其中，郑裕彤家族的新世界发展宣布将捐出总共27万多平方米的农地用于兴建公共房屋，以纾缓香港社会房屋短缺问题。这批土地总价值达到人民币30.6亿元。

而在港府首批收回的784幅私人土地中，李兆基家族的恒基地产占了近七分之一，对于港府的这项决定，恒基表示将乐意配合。

在香港拥有最多土地储备的新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表示，愿意积极配合特区政府增加房屋供应的措施，并会尽最大努力加快兴建住宅项目。

新鸿基近期还花了422亿元港币巨资，拿下了广深港高铁香港西九龙总站上盖商用地块。这一举动的政治意味颇浓。郭炳联称，拿地是因为对香港长远发展仍保持信心，将继续为巩固壮大香港的国际金融、商业及贸易中心地位贡献力量。

在动荡的局势中，小到刚需客、投资客，大到地产商、四大家族，他们都站在了十字路口，必须做出历史的选择。历经劫波而又数次书写传奇的香港楼市，这次面临的是一个充满未知的挑战。