网易首页 > 财经频道 > 宏观新闻 > 正文

2020年楼市展望:“历史大顶”后市场走向何方?

0
分享至

楼市销售规模即将连续四年刷新纪录,并有可能达到历史最高点后,接下来会发生什么?

今年前10月,全国商品房销售额达到12.44万亿,保持7.3%的同比增长速度,距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期,全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段,今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

2016年到2018年,全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。

近期,各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告,分析“历史大顶”过后的市场走势。其中,销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。

此外,随着调控的常态化,楼市有可能进入一个较长的下行周期,在此期间,行业内部变化暗流涌动,板块轮动、行业洗牌,都将继续发生。而存量市场的崛起,也将是未来数年的主旋律。

量跌价稳

今年的全国性房地产调控政策,主要集中在二、三季度出台。从5月开始,监管层先后做出多项政策表态,对房地产融资政策进行监管。受此影响,信托、私募等融资渠道被大大限制,银行开发贷的审核流程也趋于严格。7月30日召开的中共中央政治局会议,再度强调房住不炒,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

四季度以来,部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态,但机构普遍认为,房地产调控政策没有松动的可能。

太平洋证券指出,决策层本轮地产调控的决心异常坚决,即使在有稳增长压力的情况下,也不打算大幅放松地产政策。该机构认为,当前的政策环境非常像2012年,很多城市出台了针对房地产政策的微调,但一旦放松幅度过大,则将立即被叫停。“对于地产坚决的调控态度或将在一段较长的时间内维持下去,特别是房企融资政策松动的可能性较小。”

东吴证券也表示,“展望2020年,不必过分寄希望于调控上整体性的宽松;当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定,政策会视市场情况进行逆周期微调,而‘房住不炒’仍然是硬约束。”

在政策预期稳定的情况下,未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为,明年的房地产成交面积会出现回落。

但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。光大证券最为悲观,认为明年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。最乐观的华创证券则认为,明年的销售面积将与今年持平,即维持在17万平方米到18万平方米之间。

价格方面,由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制,因此各机构普遍认为,未来的房价走势将趋于稳定,既不会出现大涨,也不会过快下降。

太平洋证券指出,从成交量上来看,2019年或将是新房市场的“历史大顶”,后面几年量跌价稳将是大势所趋。该机构指出,过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

此外,由于融资渠道受到限制,未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为,明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数,如果政策严厉,该增速可能降至5%以下。

轮动与洗牌

在市场总体走向下行的同时,房地产业的内部变化仍然暗流涌动。

多数机构认为,棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用,并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看,一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中,由于一线城市调控政策相对严厉,二线城市市场值得期待。

光大证券预测,从销售面积上看,明年一线城市将持平,二线城市增长10%,三四线城市下降16%;从销售金额来看,一线城市和二线城市分别增长10%和13%,三线城市下降16%。

同时,随着调控的持续,大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显,这将使得行业洗牌进一步加剧。

上海易居研究院指出,随着对房地产行业风险防控的进一步强化,部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低,进一步的挤压了小房企的生存空间,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

近几年,房地产业的集中度一直在加速提升。根据华创证券的报告,2019年1-10月,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,在市场下行期,房地产业的分化还将继续。目前来看,头部房企的综合优势十分明显,位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化,部分企业在加速赶超,但也有部分房企后劲不足,可能掉队。

太平洋证券总结道,行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企(只有几个项目的房企),转变成资金链紧张的百强房企。

此外,存量市场的崛起也值得关注。华创证券表示,从业态方面看,物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间,并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计,2030年物管行业的规模将达2万亿元,较目前有望翻番。华泰证券也持同样的看法,认为物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。

另一方面,目前在全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房,且数量可能继续增加。多数机构认为,很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象,这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说,从中长期来看,应注意热点城市市场空间缩小的现象。

相关推荐
热点推荐

顺丰由盈利9亿到巨亏9亿幕后,从一则“鸵鸟式”用户投诉说起

毛启盈
2021-04-12 16:44:26

冈仁波齐:一部让人头皮发麻的伪纪录片,记录了人类最珍贵的东西

娱乐轻松评
2021-04-13 00:34:59

杜新枝,公然直播违法犯罪

小熙爱情
2021-04-12 21:23:03

娱乐圈假恩爱夫妻官宣离婚:无性无爱的婚姻,就算了吧

倾我们所能去生活
2021-04-11 19:54:45

霍思燕陪杜江冲浪被偶遇!穿短裤炫出一双长腿,生图下皮肤太白嫩

会火
2021-04-13 12:54:22

魔兽怀旧服冷知识:鸡肋装备前夕加强变毕业,小号白嫖骷髅马坐骑

魔兽世界经典怀旧服
2021-04-13 13:35:02

因结婚照太美,4名小偷去而复返,欺辱女主人8小时后将其杀害

泪咽且无声
2021-04-09 12:38:54

孙科逝世后,他貌美的老婆,结局都如何?

风吟枪啸
2021-04-12 18:09:40

美国务卿居然感谢日本,网友也看不下去了……

环球网资讯
2021-04-13 13:35:16

态度变了!4月12日,乌克兰总统表示要和普京本人对话

军机图
2021-04-12 18:19:10

不管夫妻关系有多好,都不要告诉丈夫以下三件事 愚蠢的女人才会说

杂事妙谈
2021-04-13 01:52:20

蔡英文炫耀台湾出口额创纪录,但大陆及香港就占44%的事实怎么不提呢?

环球网资讯
2021-04-13 13:24:22

电视剧剧情!美国一女子买DNA测试盒检测发现男友是表亲

环球网资讯
2021-04-13 09:28:40

“结婚当晚,我有32个未接来电,老公一夜没碰我”

生活对你下手了
2021-04-13 10:20:45

不是辉瑞?加拿大女子得知自己接种了阿斯利康疫苗,当场崩溃痛哭!

斗城表里如一
2021-04-13 12:33:08

美前驻联合国代表黑莉:若特朗普竞选下届总统,我就退出

观察者网
2021-04-13 15:11:27

美国多城打砸致多人死伤,黑白黄集体上街,美国第二次内战打响?

熊猫君
2021-04-13 07:10:02

三亚海胆汁多肉少?官方回复火上浇油,三亚旅游业口碑断崖式下跌

玉珠旅游
2021-04-12 22:36:08

之前把车友群弄成“炮友群“的车企,这次又作妖了

互动黑科技
2021-04-12 16:43:23

美媒称中国足球折腾十年仍停在原地,足球振兴要先学会承认失败

体坛极先锋
2021-04-13 09:59:22
2021-04-13 16:49:08

财经要闻

头条要闻

日本核污水排放入海 国际原子能机构总干事:欢迎

头条要闻

日本核污水排放入海 国际原子能机构总干事:欢迎

体育要闻

奥运倒计时100天,日本决定排放核污水

娱乐要闻

最萌身高差!王子文吴永恩认爱后合体

科技要闻

拜登拿硅片:中国想主导半导体,美国不能干等

汽车要闻

车名注册了20年 东风雪铁龙全新车叫"凡尔赛"

态度原创

家居
旅游
教育
健康
公开课

家居要闻

港男月入过万只能带妻儿住7平蜗居 在洗衣机上做饭

旅游要闻

云南一市“长见识了”,建于山脊之上

教育要闻

初三生父亲晒出一组图刷屏网络,看哭万人!

阴道炎不痒不痛就不用管?

公开课

入耳式、头戴式...哪种耳机对听力伤害最大?

×