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“扶不起”的广宇发展:现金流紧张 项目去化不佳

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鲁能集团没有想到的是,旗下房地产业注入广宇发展仅仅1年半的时间,后者就开始显现“营收下滑,业绩增长乏力”的态势。

若不是2017年9月那场重大资产重组,鲁能集团的销售规模也许在2018年就已进入千亿销售阵营。据克尔瑞研究中心数据,2016年、2017年,鲁能集团的销售额分别为646.7亿元、893.7亿元,相应在流量金额排名位列第20、第21,权益金额排名均位列13名。

而2018年,进军千亿销售俱乐部的房企共有30家。其中,荣盛发展、雅居乐、祥生地产和蓝光发展插线飘过,流量金额分别为1005.1亿元、1025.8亿元、1029.2亿元和1041.7亿元。

重组后,作为鲁能集团发展房地产业务主要平台的广宇发展,其规模也得到快速扩充。2017年,实现销售金额271.1亿元,同比增长297.51%。要知道,2016年其销售额不过68.2亿元。

但,规模扩充并没有持续下去。2018年,广宇发展实现销售金额221.75亿元。不难看出,广宇发展规模出现一定幅度的下滑,这种趋势在2019年就更为明显了。今年上半年,上市公司共卖出去51.72亿元的房子,仅为2018年的23.29%。除了需要解决重组遗留下来的同业竞争问题外,怎么样来提升自身的规模与业绩,是广宇发展不可绕过的“难题”。

财经评论员严跃进对《中国质量万里行》表示,近两年来,广宇发展在拿地等方面的节奏并不是特别快,项目扩张不多。也不排除重组后,上市公司关于企业未来发展经营等一些核心东西还没有做,这些都会限制它的销售额。

现金流紧张

迫于现金流的紧张,广宇发展“卖房子”之余,还在加快出售存货资产。

11月22日,广宇发展发布公告,旗下全资子公司北京顺义新城建设开发有限公司(下称“顺义新城”)拟以9.17亿元的挂牌底价,出售其持有位于北京丰台区榴乡路84号院的鲁美项目S-24地块1号楼3单元及地下部分存货资产。

据其披露,通过上述出让,顺义新城可去化约7.51亿元的存货。

早于今年一季度,广宇发展经营活动产生的现金流量净额就已为负,一改过去两年良好局面。2019年中期、三季度,上市公司这一数值分别为-20.89亿元和-24.89亿元,现金流在持续恶化。广宇发展“出售资产”,以求“加速资金回流”也就不难理解了。

事实上,如果没有控股股东的持续输血,广宇发展将举步维艰。

11月14日,鲁能集团再次向上市公司东莞茶山项目公司、南京鲁能硅谷公馆项目公司分别提供10.52亿元和1.2亿元的财务资助,年利率5.5%,期限1年。而在这之前,鲁能集团就已向两家公司财务资助了1.1亿元、14.48亿元。

截至11月中旬,鲁能集团及关联方北京海港房地产开发有限公司已为上市公司“输血”97.17亿元,占比上市公司2019年第一次临时股东大会审议通过财务资助额的89.66%。值得一提的是,鲁能集团对上市公司的“输血”始于2015年,只是重组实施完毕后,财务资助的规模和频率都大为增加。

业绩增长“乏力”

将时间推至2017年10月,广宇发展91.11亿元重大资产重组实施完毕,控股股东鲁能集团旗下主要房地产公司得以注入上市公司。由于全部是以发行股份的方式购买,鲁能集团在上市公司中的持股比例大大上升,由之前的20.82%升至76.13%。另一方面,广宇发展的业务也由之前的重庆、东莞和青岛向宜宾、成都、济南、南京、苏州和北京等城市拓展。

重组后,广宇发展营收和业绩都取得了迅猛发展。2017年,上市公司实现营收216.43亿元,实现归属于母公司股东的净利润20.99亿元,分别同比增长135.69%和263.02%。

但,这样的势头没有持续下去。2018年,上市公司营收和业绩增速出现放缓迹象,相应仅增长25.01%和19.16%。2019年以来,更是双双深陷“下滑”。虽然,截至2019年三季度,广宇发展业绩已扭“跌”,实现6.6%的微增,但营收仍在下滑。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,过去两年,有些城市处于市场调控之中。广宇发展大部分项目都在重庆、四川和北京等城市,其市场受到政策方面的影响,进而影响到了它的销售。这可能是造成其重组后业绩没有持续发力的一个原因。

值得注意的是,上市公司资金链也“紧”了。2019年中期,广宇发展货币资金为42.78亿元,而其短期借款与一年内到期的非流动负债分别为36.41亿元、35.94亿元,前者与后两者之和还存在着29.57亿元的缺口。

在巨大的偿债压力之下,广宇发展开始发债。8月21日,上市公司发行了一笔于2022年到期金额为5亿元的中期票据,利率为4.1%。两个余月后,广宇发展40亿元商业地产抵押资产证券(CMBS)也完成了发行。截至2019年三季度,上市公司单短期借款就猛增至71.61亿元,而其货币资金仅为66.54亿元,后者难以覆盖前者,短期偿债问题并未消解。

《中国质量万里行》运用(借款总额-货币资金)/净资产计算出广宇发展近年来的净负债率。2019年中期、三季度,上市公司这一数值分别为141.79%和138.01%,较之2018年相应上升8.27个百分点和4.49个百分点。此外,广宇发展还面临着负债扩张远快于资产扩张的问题。2014年-2018年,上市公司负债合计年复合增长率为130.41%,相应总资产的增长率仅为99.3%。

数据来源:东方财富choice、《中国质量万里行》整理

诸多项目去化不佳

仔细梳理上市公司近年来财报就会发现,销售额的下滑与其部分项目去化不佳不无关系。据其2018年年报披露,位于重庆渝北区的鲁能星城十三街区项目,业态为soho、公寓和商业。该项目早于2016年12月就已竣工,2018年总预售面积12.82万㎡,截至年末未售面积11.55万㎡。这意味着过去一年鲁能星城十三街区项目仅卖去1.27万㎡的房子,去化9.91%。截至2019年中期,该项目的去化也只不过为27.37%。

重庆鲁能公司去化不理想的项目,还有南渝星城、鲁能城中央公馆一期、鲁能城二三期和九龙花园,这些项目都是在2016年、2017年竣工。2019年中期,上述项目相应去化为11.7%、9.73%、5.22%和6.21%。去化率之低,怎一个“凄惨”了得。纵观广宇发展所有已入市项目,这只不过是“低”的冰山一角。

同病相怜的还有商业,部分商业出租率之低,也足够广宇发展“发愁”一阵子。据其2019年中报披露,南渝星城S1-S3项目社区底商出租率仅为21%,较之2018年17.26%的比率并未增加多少。期内,九龙花园、九龙花园东郡和江津领秀城项目社区商业的出租率则要更低了,分别仅为7%、3%和4%。要知道,这三者的体量接近5万㎡。

因为质量问题,上市公司多个已售商品房、商业还陷入诉讼纠纷。商品房如业主徐付荣发现房屋存在露筋、锈筋等问题,起诉重庆鲁能开发(集团)有限公司,要求其进行质量检测、整改,并承担赔偿责任,涉案金额达18.29万元。业主曹昕、杨玉玲因房屋漏水,认为顺义新城维修时间过长,影响自身装修房屋,遂起诉后者。

商业方面,业主杨紫琳在购买存在漏水问题商铺后,2016年6月漏水已影响到租户经营,后商铺一直空置至今。杨女士多次要求修复并赔偿损失未果,遂起诉至法院,涉案金额达95.54万元。

对于上市公司如何来解决短期偿债、加快项目去化、提高商业出租率?以及今后在增强盈利能力方面有哪些计划?《中国质量万里行》已发函致电上市公司,截至发稿未收到回复。

可以肯定的是,广宇发展在努力做规模提升业绩的同时,房屋质量问题也必须重视起来。

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