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下半年房企资金明显收紧 主要城市土地流拍近700宗

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广深近来也不乏流拍案例。

在资金链趋紧、年底销售压力较大的情况下,土地市场传来阵阵寒意。

11月26日、27日两天,武汉原计划有十宗地块挂牌出让,但总价最高的硚口宗关地块因故延期出让,另有两宗流拍,包括武汉首宗预出让的汉口滨江商务区地块。这两天正常成交的7宗地块中,底价成交的占了6宗。

11月22日,郑州市郑东新区原本计划拍卖的3宗地块,有两宗中止出让,郑政东出[2019]12号北龙湖1宗住宅用地按计划挂牌拍卖,但最终流拍。

不仅是二线城市如此,一线城市如广深,近来也不乏流拍案例。11月22日,深圳以挂牌方式公开出让6宗居住用地的使用权,挂牌起始总价近132亿元,最高限制总价191亿元。坪山坑梓地块由于竞买前无人报名遭“流拍”,在寸土寸金的深圳房地产市场,非常罕见。

此前10月24日,中海以底价50.96亿元竞得广州海珠区大干围西侧地块,楼面价34628元/平方米。但原本计划同场出让的另外5宗土地在开卖之前均宣布终止出让,其中不乏位置不错的住宅用地。

中原地产研究中心统计数据显示:相比上半年,下半年房企的资金情况明显收紧,下半年以来,截至11月27日,全国主要城市的住宅土地流标已经达到了696宗。而且预计在惯例资金链最紧张的12月,很可能数据还有明显增加。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,在各种政策影响下,今年下半年,房企的资金链收紧明显出现。7月份开始,连续出台的信托与海外融资政策收紧,均对房地产拿地政策造成了明显影响,热点城市土地溢价率出现了下调。

张大伟说,目前拿地的企业之间分化也明显加剧,数据显示,部分中小房企出现了明显的资金压力,逐渐离开了土地招拍挂市场。另外,企业之间通过股权拿地的比例也明显增加。

与此同时,年末市场不振,销售端口的压力进一步增加,很多企业内部制定的销售计划没有完成,没有足够的回款和现金流,也导致很多企业没钱大举拿地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析对第一财经分析,进入第四季度,房企重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善,投资端的表现就相对放缓。

严跃进认为,流拍的增多,也与四季度地方土地供应的大幅增加有关。各地为了完成年度供地目标,集中供应增多,对开发商来说,可选择的面更多,房企也会认真挑选性价比比较高的地块。

广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,现在很多土地定价还是偏高,尤其是有些土地的限制条件太严苛,这也影响了开发商拿地的积极性。

以武汉为例,因故延至12月24日揭牌的编号为P(2019)153号地块要求比较苛刻。它是以公共交通枢纽为核心的城市更新建设项目,地块内公共建设和住宅部分须同步开工、同步建设;土地竞得人须自持不低于30%的商业商务建筑面积,且该部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

在深圳,11月22日的参拍地块全部限商品房销售均价,部分所定均价甚至低于周边二手房水平。其中,流拍的G14313-8018号宗地位于坪山区坑梓街道,土地面积49211.16平方米,建筑面积为22.14万平方米。该地块起价23.85亿元,最高限制地价34.58亿元,竞买保证金约11.93亿元,普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米,且只能建设建筑面积低于90平方米的户型。

严跃进说,现在部分土地拍卖条件比较苛刻,由于土地限价等原因,再加上选择机会比较多,因此企业拿地还是会比较谨慎,导致部分土地可能出现流拍。

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