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限价效果明显 深圳今年“最豪”土拍遇冷

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11月22日,深圳以挂牌方式公开出让6宗居住用地的使用权。此次推出的6宗住宅用地总建筑面积约77.6万平方米,超越今年6月24日的招拍规模,是近年来深圳招拍挂市场最大规模的一次宅地供应。

不过,“最豪”土拍却意外遇冷。其中,5块地以总价127.51亿元成交,另一块罕见“流拍”。业内人士表示,竞拍规则由“单限”变为“双限”对房企抢地积极性影响较大,调控效果比较明显,有利于后续土地市场趋向稳定发展。

土拍略显冷清

此次拍卖会定于11月22日下午15时在深圳市土地房产交易中心举行。14时30分左右,已有部分房企代表在交易厅外排队拿竞拍号码。与“6·24”土拍盛况不同,此次土拍略显冷清。

据深圳市土地房产交易中心公告,此次以挂牌方式公开出让6宗居住用地的使用权,挂牌起始总价近132亿元,最高限制总价191亿元,总建筑面积约77.6万平方米,人才住房初始配建总面积95740平方米。6宗宅地分别位于龙华、光明、大鹏和坪山。其中,位于坪山坑梓地块由于竞买前无人报名遭遇“流拍”,在寸土寸金的深圳房地产市场,这比较罕见。

现场开拍前,位于大鹏坝光的地块则由于只有人才安居集团一家报名,被以4.89亿元底价直接拿下。开拍后,位于坪山马峦地块为现场第一宗竞买地块,共有6位竞买人参拍。该地块起始报价为21.02亿元。开拍不到半小时,五矿便以25.6亿元的价格拿下该地块。

位于坪山碧岭的第二宗拍卖地块成交速度则更快。该地块起始报价为20.42亿元,共2位竞买人。由于现场无人应价,该地块由此前电脑竞价阶段报价较优的招商及华润的联合体,以20.42亿元的价格拿下。

随后参与竞拍的地块较受欢迎,两地块分别位于龙华民治以及光明,最后分别以50.2亿元、26.4亿元由中海及南国置业竞得。但由于竞买意向较低,这两地块都没有进入竞拍人才住房面积阶段。最终,5地块以127.51亿元总价成交。

“双限双竞”规则引关注

为何深圳大规模土拍突然遇冷?参与土拍的一位房企人士告诉中国证券报记者,此次各房企参与积极性不高与“双限双竞”规则中的“限普通商品房销售均价”有关,此次参拍地块均限销售均价,部分地块所定均价低于周边二手房水平。

“双限双竞”即:限地价、限普通商品房销售均价(大鹏地块为限人才住房销售均价和最高销售单价),竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

竞价过程中,竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

此前的“6·24”土拍则采用“单限双竞”规则,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。

另外,本次出让的其中5宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房产权归政府,由竞得人建成后无偿移交,由地块所在辖区住房和建设局负责监管,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和管理,房源由深圳市住房和建设局统筹调剂使用。

有益土地市场稳定发展

对于深圳土拍“遇冷”,易居研究院智库中心严跃进表示,房企竞拍土地积极性与定价有关系,如果限制比较多,房企竞拍积极性会相应降低。从今天竞拍结果看,竞拍规则由“单限”变为“双限”的调控效果比较明显,有利于后续土地市场稳定发展。

“通过配建人才住房,增加了房企拿地的约束,避免个别房企盲目高价拿地,炒高楼价;其次,配建人才住房也增加了保障性住房供应,符合发展租赁住房的导向。”严跃进表示。

从前述土地竞拍情况不难看出,此次拍卖各地块受欢迎程度分化较大,冷门地块直接流拍,热门地块争抢力度仍较大。

严跃进表示,开发商会挑性价比高的热门地块,而性价比低的则难再受热捧,这反映房企拿地趋于理性。

今年初,深圳住建局曾表示,今年深圳将加快推动住房新政落地实施,加大人才住房和保障性住房筹集和供应力度,全年计划开工筹集8万套、供应3.4万套。

业内人士指出,从今年两次大规模土拍来看,不仅今年,未来人才住房和保障性住房入市节奏也将稳步推进。

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