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号外|摇珠选房:山西信托开创兑付奇闻

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信托违约,摇珠选号,以房兑付,堪称信托业史无前例的奇闻。

作者|王文华(网易财经 北京)

专栏|网易号外    

主编|戴鹭

爆料邮箱:money@service.netease.com

以房兑付违约信托产品,堪称信托业史无前例的奇闻。这个奇闻的开创者,就是山西信托。

在接连曝出信托产品违约之后,山西信托日前向投资人提供了处置方案。摇珠选房与分三年偿还本金的二选一解决方案,并未平息投资人的不满,反而引发强烈抗议。

山西信托两产品暴露兑付危机

2018年10月,广东省开平市人民法院出具(2018) 粤0783破申1号民事裁定书,裁定受理债权人对被申请人开平富琳裕邦房地产开发公司(以下简称“富琳裕邦”)的重整申请,富琳裕邦进入破产重整程序。

一桩看似普通的破产重整案,背后却牵连着金额超30亿元的债务。据媒体报道,富琳裕邦经申报并确认的普通债权数额接近24亿元,另有8.6亿元左右处于诉讼中未定,关联诉讼案件66件。

30亿元的债权中,山西唯一一家信托机构,山西信托,深陷其中。根据网易号外此前的报道(号外|山西信托孽缘:泥足深陷破产房企),山西沃德建筑工程有限公司(以下简称“山西沃德”)曾多次向山西信托贷款,并将这些资金用于富琳裕邦新外滩项目建设中。2015年,山西信托推出信实53号集合资金信托计划,用于补充山西沃德建筑公司经营活动现金流,富琳裕邦实际控制人庞永民夫妇以个人财产为该笔贷款提供不可撤销连带责任保证。

2016年12月,山西信托推出信卓1号优先级A级5期集合资金信托计划,信托计划总规模3.96亿,其中优先级A级24个月期规模1.98亿、优先级B级36个月期规模9900万、劣后级48个月期规模9900万。山西信托与山西卓融投资有限公司共同设立开平卓开投资合伙企业(有限公司)并占比99%,合伙企业向富琳裕邦增资并持股34%,用于开平新外滩项目投资。

2017年,山西信托推出信远36号信托计划,资金用于山西沃德补充现金流,计划融资5亿元,实际融资4.7亿元。信托期限24个月,另设12个月为或有处置期。按照事先合同,应在2019年8月兑付,但目前由于开平富琳裕邦处于破产重整,无法将工程款支付给山西沃德,导致山西信托无法顺利向投资人完成兑付。

目前,除了信远36号出现违约之外,信卓1号的投资人近日向网易号外透露,其购买的信卓1号信托产品也出现了违约。且两个信托产品的投资人几乎在同一时间收到了处置方案相似的书面文件。

“摇珠”选房抵债 引发投资人不满

网易号外获取的一份“信卓1号集合资金信托计划2019年第1次受益人大会”信函显示,根据开平卓开投资合伙企业(有限公司)与富琳裕邦签署的《增资扩股协议》第5.3条的约定,开平卓开已与回购方山西裕邦房地产开发有限公司签署了《股权回购协议》,股权回购价款为52571万元。山西裕邦以其持有富琳裕邦的债权、自有资产和指定的第三方支付股权回购价款,并分别与开平卓开签署《债权转让协议》,用富琳裕邦合计52571万元的房产转让给开平卓开,视为支付了股权回购价款。

山西信托给投资人的解决方案包含两种,第一,抵债资产分配方式,优先级委托人(受益人)可选择抵债资产进行一次性分配信托受益权本金,分配资产价值按照最终受偿的抵债价格确定,收益视信托资产未来的处置情况进行分配。预计2020年12月底前,山西信托将通知优先级委托人(受益人)选房并配合办理相关手续,差额部分另行协商。

第二种解决方案是信托受益权转让方式,优先级委托人(受益人)可选择信托受益权转让的方式实现信托利益。山西信托三年内分批次受让和分配优先级委托人(受益人)持有的信托受益权本金,在本年度内受让信托受益权本金不低于10%,如果资产处置顺利或山西信托资金宽裕,将提前分配和受让优先级信托受益权本金,收益视信托资产未来的处置情况进行分配,信托受益权分配顺序按照《山西信托·信卓1号集合资金信托合同》约定执行。

对于信卓1号的处置方案,投资人称无法接受,“首先,无论是方案一或者方案二,处理方案均未提到收益兑付的问题,其次,方案一抵债的资产具体状况,山西信托并未给出详细反馈,另外,兑付本金分三年,时间太长,2019年只能兑付10%,这个我们不同意” 。

对于信卓1号出现违约现象,上述投资人表示,由于去年的收益对付了,今年没有过多关注产品动态,(上个月)信远36号曝出兑付危机后,才知道信卓1号也出问题了。“融资方要进入破产重整了,是不是应该通知下我们投资人?可以通过打电话,邮寄公函等方式,现在才和信远36号一起发出处置方案”,上述投资人说。

无独有偶,同样收到山西信托处置方案的还有信远36的投资人。网易号外获取的“信远36号集合资金信托计划”2019年第1次受益人大会的书面信函显示,开平市人民法院裁定项目抵押人富琳裕邦重整计划草案,山西信托享有富琳裕邦3.48亿元有抵押债权,富琳裕邦近期将根据重整计划草案安排“摇珠”确认选房顺序及选择抵偿资产。

与信卓1号的二选一处置方案相同,山西信托同时抛给投资人两种处置方案,抵债资产分配方式和信托受益权转让分配方式,且具体细则与信卓1号几乎一模一样。也就是说,信远36号信托产品的投资人可以选择开平的期房抵偿,也可以分三年转让信托受益权。

对于山西信托给出的处置方案,信远36号一名投资人对网易号外表示不能接受,“我们都希望给钱,不要房子,而且时间上不可能给三年,最多给一年,而且收益必须按照合同约定兑付”。然而,按照投资人的说法,山西信托给的答复是“只能二选一”。

对于“摇珠”选房,该投资人无奈称,“那房子能不能建好都是个问题,一栋封顶了,另外一栋才修了一半”。

网易号外致电山西信托方面,电话无人接听。据《每日经济新闻》报道,山西信托相关人员表示,方案的具体细节不清楚,最终要看受益人大会的表决情况,三分之二以上通过的即可视为多数人的选择,按照选择的方案执行,如果三分之二的人没有做选择,可能会制定新的方案或重新召开受益人大会进行选择,目前要看收到的反馈情况。

如何评估房产价值是关键

对于山西信托给出的处置方案,上述信卓1号投资人对网易号外表示,“我们也想协商解决,但是双方要有诚意”,山西信托应该拿出诚意给出更合理的解决方案。信远36号投资人则对网易号外表示心里没底,“接下来准备去山西信托要说法”。

对于以房抵债的处置方式,财经评论员严跃进对网易号外表示,过往用房产来抵押信托产品的情况是没用的。“关键现在房地产市场行情不太好,房子变得不太值钱的时候,这种解决方式就有问题了。这会涉及到房产的价值评估,目前房子库存压力较大不能变现。纯粹从投资的角度来讲,涉及到房产价值究竟值多少的问题,个人投资者肯定不愿意评的太高,而信托公司肯定会评的很高,涉及到双方妥协的问题。”

严跃进认为,后续解决问题的过程中,对房产价值的评估是非常重要的内容,评的过高投资者将不会认可。

“因为人数较多,房屋、楼层朝向等各有不同,所以摇号选房是一个可行的方式。违约后的处置方式各种各样,只要双方都能接受,都算正常”,对于山西信托摇号选房的信托产品处置方式,北京威诺律师事务所杨兆全律师作出如是评价。

杨兆全对网易号外进一步分析认为,信托产品现在一般都不刚兑了,在正常投资的情况下,如果出现了亏损,损失由投资人来承担,信托公司在投资中没有重大过错的话,那么通过诉讼,投资人也不能得到赔偿,败诉的可能性非常大。

杨兆全强调,“在这种情况下,最好能和信托公司协商解决,信托公司为了自己的声誉,在诉讼完全能胜诉的情况下,也不愿意公然违约,希望与投资人能够妥善解决,也会提出和解方案,如果投资人认为基本可接受,尽量把损失降到最小,双方能够和解,接受赔偿或者补偿方案,是最好的方式。”

此外,杨兆全补充道,“在信托已经违约的情况下,损失已经产生了,这种情况下,如果双方和解,信托公司拿出一部分资金或者财产出来,适当地补偿给投资者,这种情况下,投资者肯定不能得到信托成功时的收益和本金,肯定是有损失的,损失也是客观的,投资人应正确看待,因为这个项目本身已经投资失败了。最坏的结果,投资人通过诉讼或仲裁一分钱都拿不到的可能性也比较大。”

“过去投信托是刚兑的,10%-12%等的利息,投资人觉得很稳当,所以惯性思维导致对风险意识不是特别强,打破刚兑后,投资损失自付,50%成功的话,还有50%失败,有些成功还达不到50%,所以任何投资都要格外的谨慎”,杨兆全建议。

网易号外|出品人:姚长盛 齐栋梁

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