限竞房一周年：供应井喷 部分项目去化缓慢

（原标题：限竞房一周年：供应井喷 部分项目去化缓慢库存积压）

摘要：这一年北京市限竞房的成交也不温不火，随着后续限竞房项目的陆续增加，去化变得越来越难，各个项目的竞争压力也更大。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

自从去年6月份北京市场第一个限竞房项目入市以来，已有一年的时间。这一年北京市限竞房的成交也不温不火，随着后续限竞房项目的陆续增加，去化变得越来越难，各个项目的竞争压力也更大。

限竞房成市场主流

进入2018年，限竞房项目开始陆续入市，而今限竞房已经成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量，但大众期盼已久的限竞房并没有出现热销局面。

据诸葛找房数据研究中心统计，网签数据显示，2018年6月至2019年5月北京新房市场限竞房总成交10333套，入市去化率约为31%。分区域看，大兴、丰台成交量领先，大兴区成交套数3696套，丰台区成交套数1768套，门头沟、延庆成交套数垫底。各区域去化水平不同，丰台限竞房项目多数位于五环内，位置较好购房者关注度高，去化率在52%，表现优于其他区域；其次为昌平区去化率在48%；密云区由于碧桂园·琅辉项目的带动作用，去化率在43%。

成交量不高，和市场供应较大有关。据诸葛找房数据研究中心统计，截至2019年5月北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.3万套，占北京商品住宅总供应的64%，限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

在未来的市场上，还会陆续有大量限竞房项目上市，且区域颇为集中。比如近期的丰台青龙湖区域有首开·熙悦观湖、熙悦湖著以及金地·大湖风华3个项目入市，顺义后沙峪板块，公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅将集中亮相。

为什么限竞房整体遇冷，去化情况不大乐观呢？58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，限竞房的价格优势并不十分明显，近两年上市的项目拿地的时点大都在2016年末到2017年中，这个时段北京楼市热度较高，房企普遍乐观，造成土地成本相对较高而销售价格较难有明显下降空间；限竞房整体的区位优势不足，大都处于房山、大兴等区域，在严格限购的条件下，有房票的人群选择更为理性；限竞房扎堆上市情况严重，产品的同质化现象也较为明显，自然不利于整体去化。

诸葛找房数据研究中心分析师孙明英告诉《华夏时报》记者，限竞房由于已经设定好了价格，不会出现房价大涨的现象，房价的预期是稳定的。另外限竞房大量供应，购房者选择增多，在目前房地产市场整体稳定的情况下，购房者不着急入手，有的一直在观望。

销售“冰火两重天”

但限竞房项目之间也有巨大的分化，有的项目受到疯抢，而有的项目去化缓慢，甚至出现了“滞销”。

据诸葛找房数据研究中心统计，密云区碧桂园·琅辉项目以去化率95.83%位居第一；丰台区电建地产·洺悦苑项目以95.40%的去化率紧随其后；大兴区瀛海府项目以92.68%的去化率位居第三，TOP3项目去化率均超90%。

尤其是去年6月9日开盘的瀛海府，作为北京第一个入市项目，当天热销的局面引起了极大关注。其置业顾问告诉《华夏时报》记者，开盘当天上午就被认购完毕，项目共有194套房源，有约700组客户前来选房，摇号到200多组客户的时候房子就卖完了，抢到就跟中奖一样。

也有部分项目，限于自身硬件的局限，加上周围竞争较大，销售情况不容乐观。比如房山区某限竞房项目，开盘以来销售情况一直不温不火，有些房源甚至进行了折价销售。

相对偏远区域的房子，就没那么幸运了。截至目前，北京远郊区共入市8个限竞房项目，密云区3个，平谷区2个，延庆区2个，怀柔1个，其中密云区碧桂园·琅辉限竞房项目去化率最高，其余项目去化情况不佳。

为什么限竞房出现了冰火两重天的销售态势呢？张波分析，区位是影响限竞房热度的首要原因，目前成交好的项目大都位于城市核心区域或热点区域，但目前市场上绝大部分项目位于五环周边，同时又集中上市，自然成交缓慢。

土地供应持续

2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”，随着土地价格的水涨船高，新房供应一度全面高端化。进入2016年，北京市政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面，从2016年9月全国大范围调控开始，北京的住宅土地供应，几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出，住宅需要以政府限定的价格出售，多数项目户型需采用“90/70”设计，且购房者在取得房产证5年内，不得出售。

限竞房对于北京新房市场的影响是巨大的，张波表示，限竞房严格执行的90/70政策，使得供应结构更向刚需或首次置业倾斜，是从供应结构配比进行的优化和调节，这一政策从总体供求的方向上来看是符合国内需求的。价格的限定也有利于控制北京地区房价，稳定预期。

2017-2018年，限竞房用地已经成为北京住宅用地供应的主流。据诸葛找房数据研究中心统计，2017年北京成交限竞房用地44宗，成交规划建筑面积646万平米，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗，成交规划建筑面积497万平米，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。

北京市场过去2年限竞房用地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计今年还将有大量限竞房上市。从未入市地块看，大兴区、顺义区、房山区未来待入市项目较多，区域还将有较大供应。

未来限竞房市场将会如何？张波预测，2019年限竞房“小年”预计还将延续，一方面2018年至今大部分项目去化不佳导致大量限竞房待售面积明显增加，另一方面2019年是保障性住房的供应“大年”。2019年限竞房除了产品同质化所导致的同类项目之间竞争外，还将面临众多共有产权房入市对其形成的客源争夺。 孙明英却相对乐观，“随着竞争的加剧，去化有明显困难的项目也会采取价格调整或其他优惠购房政策来加速住宅销售，未来限竞房的市场成交还是有望慢慢转好。”