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深圳土拍收金224亿 5宗宅地缓解市场饥渴

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这是深圳土地市场历史性的一天。

6月24日下午3时,5宗地块在深圳土地房产交易中心开拍,为2019年首次宅地出让,也是近20年来最大一次宅地集中供应。

5宗居住用地位于宝安尖岗山、龙华民治、光明核心区、坪山中心区,本次土拍吸引了近40家、80组房企,举牌激战343次后,分别被广州越秀、龙光、中海、电建、平安以最高限价夺下,总价223.84亿元。

2018年,深圳共出让61宗土地,其中10宗居住用地,成交金额449.2亿元。而2019年,仅今天一天,就达去年住宅用地出让金额的一半。

据21世纪经济报道了解,深圳此次大规模宅地出让,意在缓解市场紧缺,增加供应。此前深圳的旧改推进缓慢,又无新增供地,市场中新房供应很少。

另一方面,近年来多家外地房企入驻深圳,再加上多家房企的大本营位于深圳,无论本土还是外来房企,在深圳均有强烈的补仓需求。

因此,6月24日这场土拍吸引了深圳楼市百分百的关注。就最后拍出的商品住宅部分地价来看,部分已逼近周边房价,甚至有业内观点认为,光明、龙华的房价将可能会被改写,这给近期平稳的市场带来了不确定性。

地价超预期

早在一个月前,深圳市土地房产交易中心就予以公告,将以挂牌方式一次性公开出让约为17万平方米的5宗居住用地,在当时激起不小水花,竞拍当天的盛况,更证明了市场的关注度之高。

6月24日,深圳暴雨,然而开发商的热情不减,数十家已交保证金的开发商来到现场。以央企阵容最为强大,包括中海、华润置地、金茂(中化集团)、保利等,此外,地方国企深业、首创、首开、广州越秀等企业也纷纷参与,其他民企如龙光等也积极备战。

全场举牌343次,5宗地块最后均以最高限价被斩获,出让总金额达224亿。

根据土地出让文件,这5宗地块的出让全部采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。另外,居民家庭新购买的商品住房3年内不得转让。

这意味着,开发商只能在总价限定的范围内竞地价和配建房面积。最终,5宗地块均达最高限价。

就可售商品房部分的楼面地价而言,单价最高的为龙华民治地块。平安、中海、华侨城、保利、龙光、华润、金茂等房企均参与该地块的争夺,竞拍高达153轮。

最后龙光地产以65.85亿、以及配建22600平方米人才房拿下该地块,溢价率达45.01%,楼面地价66988元/平方米。

该地价已直逼周边新房及二手房价,记者查询资料显示,该地块周边在售的新房有龙光·玖钻和安宏基天曜,前者是公寓,均价6.5万/平方米,后者是住宅,均价7.2万/平方米;二手房如中航天逸,单价在6.5-7.2万之间。

光明区一幅地块也创造了区域高价,被中海地产以54.08亿拿下,可售住宅单价为3.9万/平方米。

坪山地块由平安旗下公司以总价24.71亿拿下,溢价率45.01%,竞得配建36300+4600平方人才住房,楼面价1.52万/平方米,可售住宅楼面价2.43万/平方米,也逼近周边2.8万-4.4万/平方米的二手房价。

另外一幅受关注的地块为宝安尖岗山地块,由广州越秀以最高限制地价59.08亿元+19610平方米人才房配建竞得,溢价率达45.02%,楼面价52511元/平方米。而在去年底,一宗同为深圳尖岗山的豪宅地块曾遭流拍。彼时,该地块楼面价为4.67万元/平方米。

不少开发商人士均表示,此次拍出的地价,超过了自己公司的测算或预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,积极供地体现了深圳市场补库存的导向;拿地态度也体现了房企深耕深圳市场的信心和决心。

不过,第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿也提醒,未来可能出现的限价风险,是部分地块最需要考虑的问题。

房价支撑力

深挖此次拍地的背景,是深圳市增加土地和住房供应政策的实质性落地。

去年6月,深圳市出台被称为“二次房改”的住房改革方案,文件指出,2018年至2035年,深圳市要新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,“二次房改”就有扩大住宅供应量的规划要求,旧改进程相对缓慢,因此加大全新土地的供应是必然的。

Q房网大深圳区董事总经理林家乐认为,此次政府出让的5宗地都在传统的关外地区,不仅对供应起到稳定作用,也对人才房的供应紧缺有所缓解,给市场一个稳定的信息,购房者可以更理性地去选择。

严跃进也表示,大规模供应宅地,体现了政府在不断缓解供求矛盾,对于让房企积极增加土地储备和增加房源,以及稳定住房价格等都有较为积极的作用。

对于房企而言,此轮拍地的数量以及结果,无疑是一次利好。

此次出让土地的单价,超出了此前的市场预期,尤其龙华和光明地块的成交对市场的心理影响很大;一些在龙华和光明有“货”在售的开发商,顿觉价格更有支撑了。

更有业内人士和中介人士乐观认为,龙华和光明的房价将被改写,后续上涨空间很大。

不过,参与此次竞拍的房企在赚取利润上并没有很高的预期。何倩茹表示,由于此次卖地的方式是“单限双竞”,最后竞拍到的人才住房面积,是建成后无偿交给政府的,因此会减少开发商可供出售住宅的建筑面积。再加上深圳的新房存在限价政策,可以预料的是,竞拍这些地块的房地产商可获得的利润并不会太高。

吴睿认为拍卖现场交锋激烈。“在深圳,本地房企都很缺货值,何况外地房企。规模比利润更重要,拍地房企不是在算利润有多高,而是在想能忍耐利润有多薄。”

记者注意到,资金实力强大、在深圳也有补仓需求的万科,在本轮土拍中并未积极举牌。

据深圳市规划和自然资源局官方回应,下半年将继续按照市政府部署,分批供应住宅用地,稳定市场预期。因此,类似于此次大规模的土拍在将来也许还会出现。

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