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短期资金承压 业绩增速放缓 中国金茂引质疑

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尽管中国金茂已公开表明出售项目股权是之前早已规划好的事情,然而在临近年中之时频繁出售股权动作仍不免让人关注

《投资者网》杨春霞

在房企融资收紧的当下,中国金茂(00817.HK)近一个月以来一系列出售股权动作引发业界颇多猜想。

6月12日,北京产权交易所显示,由中国金茂实际控股的宁波方兴投资咨询有限公司(下称“宁波方兴”)拟转让北京茂丰置业有限公司(下称“北京茂丰”)28.56%股权,转让底价为5.3亿元。

事实上,自5月下旬以来,中国金茂已连续转让和退出8个项目,其中京沪占了4个,目前部分项目交易金额暂未披露。针对此举,《投资者网》多次拨打其公开电话未能接通,致函其公开邮箱显示存在错误,未能与中国金茂方面取得联系。

不过,业内有观点认为,中国金茂接连转让高价地项目一方面或是为了回笼资金,以便进行“腾笼换鸟”,还有观点表示中国金茂在临近年中之际集中出售或有冲刺半年报业绩之意。

转让项目股权

6月12日,北京产权交易所(下称“北交所”)挂牌显示,宁波方兴拟转让北京茂丰28.56%股权,转让底价为5.3亿元。对于此次项目股权转让,中国金茂此前对媒体表示,主要是为了解决项目交叉持股的现状。

天眼查显示,北京茂丰由北京保利营房地产开发有限公司、宁波方兴投资咨询有限公司、北京丰科投资有限公司共同持股,三者持股比例分别为70%、28.56%、1.44%。也就是说,若此次股权转让成功,宁波方兴将不再持有北京茂丰股权。

而从转让标的本身来看,北京茂丰一直处于亏损状态。2018年北京茂丰净利润亏损1725万元,2019年一季度继续亏损121万元,且截至2019年一季度末,北京茂丰对北京凯晨置业有限公司尚有1.14亿元欠款。

事实上,北京茂丰并不是孤例。据不完全统计,不到一个月的时间,中国金茂转共计转让和退出8个项目股权,且通过增资方式为三个地产项目引入新的投资者。《投资者网》注意到,若所挂牌项目股权均按底价来算,中国金茂一次性能回笼资金超50亿元。

5月31日,中国金茂在北交所挂牌出售长沙鼎茂置业有限公司100%股权,挂牌底价为11.45亿元。该公司旗下资产主要为位于长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼。北交所挂牌资料显示,鼎茂置业净资产为11.43亿元,截至2019年3月,净利亏损31万元。

上述挂牌信息显示,中国中化集团有限公司于2019年4月26日《关于同意长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼类REITs融资方案的批复》,该宗股权转让或涉及长沙金茂梅溪湖广场北塔写字楼类REITs产品。

此外,5月27日,北交所显示,中国金茂拟挂牌转让北京昊远置业有限公司(下称“北京昊远”)34%股权,以及天津北方泽茂企业管理有限公司(下称“天津泽茂”)100%股权。对于退出上述两个标的,中国金茂公开表示是因为地价超过了此前合作双方约定的价格。

据媒体报道,北京昊远持有北京经济技术开发区河西区X89R2地块,该地块为2018年10月由金茂+中铁+路劲联合体拿下,楼面价3.3.万元/平方米,住宅销售限价52695元/平方米,最高销售限价55330元/平方米,同时需执行90/70政策。

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尽管中国金茂称近期的出售动作为正常的业务操作,不过在业内专家看来主动进行股权转让还是有回笼资金方面的考量,并且还有观点认为,选择临近年中集中出售股权或许是为了冲刺半年报业绩。

事实上,中国金茂今年一季度业绩确实表现不佳。数据显示,中国金茂2019年一季度营收为23.89亿元,同比下降70.11%;期内净利润为3.66亿元,同比下降78.51%;归属于母公司所有者净利润3.37亿元,同比下降53.65%。

短期资金承压

当然,也有观点认为频繁股权转让和引进战略投资者与其前几年拿地成本过大,后续经营压力增加有关,尤其是中国金茂前几年拿了不少“地王”地块,且这些地王项目均遭遇不顺。

事实上,2019年以来,与中国金茂一样售卖项目股权的房企不在少数,其中包括泰禾集团(000732.SZ)、银亿股份(000981.SZ)、阳光100中国(02608.HK)、粤泰股份(600393.SH)、万通地产(600246.SH)、明发集团(00846.HK)等。不过,可以看到的是,上述房企普遍都正处于债务危机和资金链紧张的局面。

而对于中国金茂来说,或许更大程度上是想通过“腾笼换鸟”以优化资产组合,谋求更大的利润空间。不过不可忽视的一个事实是,中国金茂也正面临着较大的短期偿债压力。

年报显示,中国金茂2018年短期有息负债220亿元,而期内拥有现金及现金等价物为213.24亿元,受限制的银行结余为44.58亿元,存在较大的短期偿债压力。不仅如此,2018年中国金茂的经营现金流净额为20.12亿元,不足短期有息负债的十分之一。因此,若以上项目转让成功,将在一定程度上补充金茂的流动性。

此外,在长期偿债能力方面,中国金茂的表现也相对较差。据媒体报道,自2014年起,中国金茂反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”逐年下降。2018年,中国金茂该项指标数值为0.66,同比下降2.94%,已经低于行业中位数水平。

不过,目前中国金茂反映杠杆情况的资产负债率及净负债率指标均未超过行业平均值水平,债务情况相对较好。中国金茂2018年资产负债率和净负债率分别为65.15%、79.46%,在行业平均水平以下。

需要提及的是,中国金茂目前面临的短期偿债压力或与其近两年来的快速扩张分不开。年报显示,2016年中国金茂销售额485亿元,2017年为693亿元,2018年冲破千亿至1280亿元,三年间同比涨幅分别为61%、43%和85%。2019年,中国金茂将目标定为1500亿元。

此外,《投资者网》注意到,近两年有着规模诉求的中国金茂也在加大扩土储。数据显示,2018年中国金茂新获取68个项目,新增土储面积为2264万平方米,已进入40个城市,而在2017年新增土储面积只有932万平方米,进入城市只有27个。

因此,近期频繁地股权转让也被业内看成是中国金茂有意放缓扩张的表现。一个细节是,2019年中国金茂销售额目标为1500亿,同比增幅仅17%,增速也在放缓。

需要提及的是,5月30日,上交所信息显示,“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”,中国金茂拟发行金额为84.21亿元。此外,今年中国金茂还计划以长沙金茂广场北塔项目发行11.63亿ABS。

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