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18亿元地产收入与审计存分歧 ST康达遭深交所问询

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18亿元地产收入与审计存分歧 ST康达遭深交所问询

(图片来源:全景视觉)

在京基集团有限公司(以下简称“京基”)入主深圳康达尔(集团)股份有限公司(以下简称“ST康达”, 000048.SZ)近5个月后,深圳证券交易所(以下简称“深交所”)向ST康达发出一份年报问询函,这是4年来ST康达连续第4次因年报收到问询函。

深交所在问询函中直指,ST康达对2017年度确认的房地产销售收入调整至2018年度,导致盈亏性质发生变化。其中2017年营收从29.43亿元调整至15.50亿元,2017年净利润由2.77亿元调减为-1.56亿元。

2018年ST康达的房地产开发收入达到17.90亿元,占营业收入比重为52.08%,调整之后,2017年ST康达的房地产开发收入占比为0%。

ST康达给出的理由是,中审亚太会计师事务所认为房地产项目在2017年度按照毛坯房销售确认收入,不完全符合企业会计准则中收入确认的要求,双方存在专业判断的分歧。为保障公司股东利益和2018年度审计报告顺利披露,公司董事会对2017年度财务报表及2018年中期财务报表进行更正。

2018年度报告中,中审亚太会计师事务所为此出具了保留意见的审计报告,ST康达的退市风险依然存在。

中审亚太会计师事务所称,将“房地产收入确认的条件”列为关键审计事项,是由于ST康达对房地产项目一系列合同及协议的特殊设计,销售精装修商品房还是毛坯商品房、风险报酬转移时点的判断较为困难,同时由于房地产销售收入对ST康达的重要性,以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。

ST康达当前在售的房地产项目主要是位于深圳市宝安区的康达尔山海上园。项目共分4期开发,其中一期已于2014年开盘,这两年在售的是项目二期1、3、5栋。这也是该公司在售的唯一一个房地产项目。

按照深交所的问询,上述营业收入的调整原因就是康达尔山海上园二期1栋的商品房销售收入确认条件由毛坯房销售调整为精装修房销售。

在回复2015年、2017 年年报问询函中,ST康达曾明确提到,对外销售的山海上园二期1 栋为精装修房,以不高于毛坯房备案价格对外销售,并向购房者赠送装修材料并委托总承包施工单位采购装修材料,购房者均委托总承包施工单位装修、收楼,最终向购房者交付的是精装修房。

经济观察网查阅深圳市规土委预售证信息获悉,康达尔山海上园(二期)1栋于2017年8月获得预售许可证,住宅预售总套数为498套,当时的备案价格介于5.14万元/平方米-6.54万元/平方米之间,整体备案均价约5.90万元/平方米。

根据深圳链家网的统计数据,目前康达尔山海上园二期在售均价5.8万元/平方米,在售房源均为带装修房源。两者互相对比,在售均价几乎与备案价持平。

值得关注的是,由于去年受到部分山海上园二期3栋、5栋预售楼款未达收入确认条件,导致ST康达2018年经营活动产生的现金流量净额达10.79亿元,远高于年度归母净利润。

深交所进一步指出,2019年一季度相较于2018年四季度,归母净利润有所下降,但是经营活动产生的现金流量净额也出现大幅上升。 深交所要求ST康达说明不相匹配的指标变化的原因。

康达尔山海上园二、三、四期原定施工方为中国建筑一局(集团)有限公司(以下简称“中建一局”)。2016年4月,ST康达曾与中建一局就康达尔山海上园二、三、四期工程和沙井工业园城市更新项目签署了高达239亿元的施工合同,其中山海上园项目所涉合同价款85亿元。

按照签署的《深圳市建设工程施工(单价)合同》,康达尔山海上园二、三、四期的建安成本高达1.13万元/平方米,ST康达前董事长罗爱华曾在2015年年度股东大会上表示,工程造价高是因为合同属于总包合同,且后期项目为精装修交房。

京基收购ST康达的两个月后,迅速与中建一局提前终止相关合同。ST康达在公告中提出终止的原因是鉴于近阶段深圳市出台新的房地产调控政策,以及建筑材料市场价格动荡、项目开发节奏需要重新梳理等。

其中,双方同意在3月30日之前完成山海上园二期1栋精装修采购合同的结算工作并签署书面结算文件,并终止尚未实际开工的二期 2、3、5、6、7 栋精装修分包工程。随后,ST康达与广西建工集团第四建筑工程有限责任公司就二期2、6、7栋的建设工程签订施工合同,总金额5.82亿元。

今年3月,京基又筹划收购阳光新业地产股份有限公司(以下简称“阳光股份”)第一大股东ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD(以下简称“EPDP”) 29.12%的股份。双方此前就股份转让中的基本交易条件达成一致,处于定稿协议的阶段,原预计于4月1日完成正式协议的签署。

一旦收购成功,京基将成为阳光股份的实际控制人。由于京基与EPDP就协议中个别条款未达成一致意见,目前还未签署正式股份转让协议,双方正在积极磋商中。

京基的主营业务为房地产开发与经营、商业经营与管理、酒店投资与管理、物业管理等;ST康达的主营业务中存在房地产开发业务;而阳光股份主营业务为投资性房地产出租与资产管理,以及存量住宅、商住等开发库存销售,目前及未来又以投资性房地产出租与资产管理为主。

今年4月,阳光股份在回复深交所关注函中确认,京基、康达尔和阳光股份之间存在同业竟争。其中,三者最主要的同业竞争是在房地产销售上存在同业竞争或潜在同业竟争情形。

阳光股份表示,因其逐步退出房地产开发业务,现有房地产开发销售收入为销售住宅、商住等开发库存销售,而且近几年来没有开发新的楼盘,因此阳光股份与京基、康达尔之间不产生实质性竞争,不对上市公司构成重大不利影响。

对于ST康达来讲,其京基之间的同业竞争更受关注,深交所要求京基说明如收购阳光股份,是否违反其作出的同业竞争承诺,并表示将持续督促京基采取有效措施履行避免同业竞争的承诺,并持续披露京基承诺履行进展。

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