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房价接连攀升后 西安多城改烂尾楼盘欲“复活”

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被视为“城市伤疤”的城改烂尾楼项目,曾是各界眼中的“烫手山芋”,但是随着房价不断上涨,部分烂尾楼逐渐出现“复活”迹象。

近日,《中国经营报》记者调查发现,在历经房价连续上涨30余月后,目前西安市房源仍供不应求,原本或因开发商资金链断裂、或因项目手续问题等沉寂多年的数个城改烂尾楼盘,又重获新生。

西安当地地产人士在接受记者采访时表示,西安烂尾城改项目复活已经是一种趋势,但是,以往的无证预售、无证施工开发楼盘等乱象衍生出来的众多矛盾也开始集中爆发,如何妥善处理好这些矛盾也将是棘手的问题。

房价破3万

西安楼市在2018年年底短暂降温后,今年3月份“千人摇号”盘又重现市场,近期更有2大“壕盘”备案价突破3万元/平方米的消息。而在2年多前,西安市的新建商品住宅均价一直在每平方米六七千元徘徊。

实际上,自2016年3月开始至2019年1月,西安房价已连续上涨35个月。今年3月,国家统计局发布的2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中,西安新建商品住宅价格同比上涨24.2%,同比涨幅居70个大中城市之首,且已连续第七个月居全国前三位。

记者近日走访多个西安市在售楼盘发现,虽然价格持续上涨,但新建商品住宅房源仍然供不应求,仅3月份就出现了8个“千人摇号”楼盘。

在西安市房管局的预约登记平台上,近期拟开盘的数个楼盘仍需要摇号才能购买。其中西岸国际花园-西苑房源595套,申请人总数1059个;恒大御龙湾房源232套,意向登记845个;金辉·世界城I地块1#房源264套,意向登记1035个。

在最近公示的13个商品房项目备案价格中,仅有2个楼盘备案价在9000元/平方米~10000元/平方米之间,且位置较为偏远,其余的11个楼盘备案价都在12000元/平方米~18000元/平方米。

伴随着楼市持续火爆和房价大涨,西安楼市以往的无证预售、无证施工开发楼盘等乱象衍生出来的众多矛盾也开始集中爆发。比如媒体此前曝光的长安区假国土证办出了真预售证,无证售楼的开发商竟起诉购房者要求退房,售房数年后开发商逼业主涨价、退房、补交土地出让金等等。

其中乱象最为集中的则为城中村改造项目。“在‘政府主导、市场化运作、安置先行’的模式下,西安市的城改项目前些年大多招商引进的是西安本土或外埠的小开发商开发,实力有限,无证预售在2013年前后较多,甚至有数个政府部门组织本单位职工团购、联合建设的楼盘也是五证不全,最终在漫长的拆迁、城改手续申报过程中,开发商资金链断裂后便深陷烂尾泥潭。”当地地产人士接受记者采访时表示。

城改乱象较多的另外一个原因,则是西安市属于全国副省级城市中城中村较多的城市之一。在2011年西安市委政研室会同市城改办、市统计局、市社科院联合调研组撰写的《城中村改造的成功范例——关于西安市城中村改造的调查》一文中,统计出全市城六区共有行政村624个,其中人均耕地在0.3亩以下的城中村286个,涉及人口37万人;加上郊三区40个城中村,共计城中村326个。

城改烂尾楼欲“复活”

以往停摆或烂尾多年的城改项目中,在房价持续不断上涨背景下,有开发商在项目烂尾数年后主动现身欲复工。

记者了解到,蒋家湾村城中村改造项目(又名“观澜天下”)开发商西安熙源房地产开发有限公司(以下简称“熙源公司”)近期向2013年、2014年左右购房的数百位购房者邮寄了“涨价通知”,称为了恢复施工,原购房人要么接受在原价的基础上涨价2300元/平方米左右,至基准价格6500元/平方米,要么退房。

事实上,熙源公司2015年开始便无力继续建设,2017年靠业主自筹了近2000万元自救项目后才继续动工,目前已有100多户装修入住。

值得关注的是,熙源公司向原购房者开出的退房条件颇为“阔气”。“在涨价通知”中熙源公司承诺,“若退房,不但可以一次性全额退还购房款,还能按照购房面积获得2000元/平方米补偿款。”

因熙源公司债务纠纷不断,涉及100多起诉讼,目前小区内除二三十户已办过网签外,剩余的绝大部分房屋和在建工程、土地均已被西安市灞桥区法院、西安市中级人民法院等轮候查封,熙源公司也被多个法院列为失信被执行人。

记者从西安浐灞生态区管委会(以下简称“浐灞管委会”)了解到,该城改项目2011年获得批复,规划改造用地共55.8亩,已取得划拨土地证,除2#、4#楼有商品房预售证外,还有8栋楼尚未取得建设工程施工许可证及预售证。

针对开发商向购房群众邮寄涨价通知一事,浐灞管委会表示,2012年以来,该项目部分楼盘在未取得预售许可证的情况下,通过内部认购、团购等方式违规销售,已销售约900户,已交付约400余户。购房协议未在西安市房管局备案,开发企业向购房群众邮寄涨价通知,属双方购房合同纠纷问题。

目前,在售楼部门口玻璃上,既张贴着开发商的“涨价通知”,又有购房者的“拒绝涨价函”,周围还有两张“拒绝退房”“拒绝涨价”字样的声明。

熙源公司方面表示,因前期投入巨额资金进行村民拆迁和安置房建设等原因,才导致观澜天下项目建设和相关手续办理推进缓慢,目前拟引入新合作方来续建。

在问题发生前后,浐灞管委会多次约谈项目开发企业相关负责人,要求立即停止单方面提高房价的各种处置方案,并成立了项目遗留问题处置领导小组,从解除查封、筹集建设资金、完善项目手续、挖掘未开发地块的剩余资产等多方面推进遗留问题处置。

“依照现在西安市的房价,将观澜天下小区规划内的7亩多地开发后,完全可以将烂尾楼盘整体‘盘活’。”业主自救委员会负责人梁军(化名)认为。

对于开发商主动提出的复工条件和退房补偿款方案,观澜天下的购房者并不接受。业主付强告诉记者:“2013年购买2号楼房子时每平方米仅4200元,现在西安市房子均价已经涨了两三倍,退了房根本买不起房子了。”

记者获取的数份购房合同显示,该小区在2013年、2014年间出售的套房屋价格大多在4000元/平方米~5000元/平方米。但是只有2#、4#楼取得了商品房预售许可证。

业主筹款自救楼盘也始于楼市升温的2017年下半年,而西安房价自2017年年初即开始大幅上涨。

大房企成接盘主力

事实上,2017年以来,随着西安楼市价格一路上涨,推动了数个烂尾城改项目复苏。经记者实地走访调查发现,除观澜天下外,西安市还有数个原本烂尾数年的城改项目以重整或二次招商的方式启动了项目复工。

王家棚村城中村改造项目,早在2009年便启动了拆迁,烂尾近10年后,今年3月26日再次对外宣布正式重新开工建设。位于西安市灞桥区的易合坊城改项目,因资金链断裂停工烂尾4年多后,也在今年4月18日经司法重整启动了复工仪式。

在西安市数量庞大的城改项目中,除上述已经重新开工的项目外,今年以来不断有大型房企尝试接手烂尾多年的城改项目。

2019年2月,融创中国正式接手了新城区已经烂尾4年的佳诚长安集,该项目原为新城区韩南、韩北村旧城改造项目,曾号称投资规模达百亿元,自2011年启动拆迁,2012年前后开始无证预售出上千套商品房,2015年原开发商自称投资7亿多元后,资金链断裂,只留下了几栋建了半拉子的安置房。

而在2012年便启动拆迁的百花村城中村改造项目,属西安市城改重点项目,原由西安市百花村城中村建设发展有限公司开发,2014年7月开始就一直处于停工烂尾状态,曾先后引入数家大型企业进行合作均未果,最终在2017年引入莱安集团参与解决百花村城改一期、二期、三期的历史遗留问题,但截至2018年年底,村民安置楼仍未完成交付。2019年3月26日,江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“中南建设”)以36.5亿元价格收购曲江大明宫百花村城改项目。

但并不是城改项目由全国大型房企接盘后就能快速步入正轨,亦有部分城改项目“命运坎坷”,启动后数次更换开发商。

记者了解到,长安区下塔坡村城改项目,又名“莱安城”,原计划总投资21亿元,总建筑面积78.9万平方米,开发商为西安莱兴置业有限公司,自2014年前后将多余的3栋城改安置房对外以4500元/平方米价格出售,2017年年底安置房延期交房时,开发商却要求业主每平方米再补交1800元的土地出让金,不交的可以退房。安置房之外的商品房部分,2017年8月份由碧桂园陆续收购原开发商99%股权形式接手后,更名为碧桂园·莱安城。但在2019年1月份,碧桂园又将下塔坡村城改项目转让给中南建设开发。

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