（原标题：华夏幸福变局）
经历了2018年的裁员和资金危机之后，华夏幸福（600340）第一次公开承认公司曾经面临的困局。
4月19日，华夏幸福发布2018年度报告里，《致股东信》开篇即是“水逆的2018年年已经过去”。对于华夏幸福而言，2018年沉重无比，裁员缩编、转卖项目、引入战投，直到当下危机暂缓，终于透露出一分往事如烟的情愫。
在2018年之前，华夏幸福的战略从未发生过大的变动，始终以产业新城为核心，以住宅销售为现金流供给，重资产开发是核心模式，聚焦核心城市周边的外溢区域。2018年之后，华夏幸福对战略结构进行大刀阔斧的改革，将从重资产转向轻重资产匹配、从核心城市外溢区域转向与核心城市兼顾、从产业新城转向与商办物业兼顾。
在这封信《致股东信》的尾端有这样一段描述：未来（华夏幸福）新战略简单概括为“三个开拓”，即开拓新模式、新领域、新地域。在内部，三个开拓被称为三新，是新任总裁吴向东提出的全新概念。
吴向东的“新业务”
今年2月19日，前华润置地明星职业经理人吴向东加盟华夏幸福，出任公司联席董事长。据悉，吴向东到任后，华夏幸福设立双总部，吴从华润带来近50人团队坐镇深圳总部，主要负责华夏幸福新业务的开拓和管理，该团队仅有百余人员配置。
过去，作为开发商里面业务模式较为特别的企业，华夏幸福对资金的要求比同行都高，因其业务受产业新城开发模式所限，前期将大量资金沉淀，且后续回款周期较长。所以，吴向东的第一件事情便是增加资金周转更快的新业务。
吴向东及其团队要做的“新模式”为轻资产输出，要做的“新领域”是包括养老、长租等商办持有型物业。而这些不是华夏幸福创始人王文学和其旧部所擅长的。
华夏幸福内部人员对此描述是：一方面完全保留核心城市周边做产业新城和住宅，另一方面增加城市核心中的商办物业和住宅。可以将其理解为两大股东控制下的双轮驱动。
这意味着，启动“新战略”后，华夏幸福从前的地域布局需要改变，如果说从前是“农村包围城市”，那么现在就是包围之后还要进城。如此一来，华夏幸福将成为全地域布局房企，围绕都市圈从三四线小镇向内圈层一线核心城市发散。
董事长王文学与联席董事长吴向东，分别代表华夏幸福的新旧两股势力。如果北京和深圳总部能够在新旧业务之间找到资金、运营和管理之间的平衡点，那么华夏幸福的经营边界将大大扩充，若这一平衡点始终难寻，则其内部将会出现资源争夺的情况。
“目前两个团队相对独立，可共享行政、财务等服务性资源。”华夏幸福内部人士称。
据透露，自从去年引入平安作为战略投资者后，华夏幸福的内部变革就已经在发生，目前其内部在做投资标准化制度建设，要求投资风险管理能力有一定突破，“现在要投一笔钱不太容易，有各种方面的考虑。”
财务隐患暂缓
平安的到来为华夏幸福带去了诸多不确定性，却也带来了财务方面的安全感。
4月19日晚间，华夏幸福发布2018年度报告，期内实现营收营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，这一数字比此前向平安资管的对赌协议高出3亿。在华夏幸福与平安的交易中心，华夏幸福承诺2018年度、2019年度和2020年度，归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180.01亿元。
债务方面，短债减少长债增多，配比更为健康。数据显示，华夏幸福1年以内到期债务占比从上一年31%下降到19%，长短期债务比为4.2倍，公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍。经营数据和债务数据均显示，华夏幸福确实已经度过了资金周转上最艰难的一关。
虽然华夏幸福全年经营性现金流依然为负，但已经有较大改观，且从去年二季度开始，经营性现金流开始转正，并持续到四季度。融资端最明显的例子当属2018年华夏幸福完成70亿公募债发行，是当年民营企业中单笔最大额公募。
对于华夏幸福募集资金的走向，坊间曾有传言称，平安的钱并没有进入上市公司体系，而是进入了王文学的个人口袋。对此，华夏幸福董秘林成红表示，平安入股的第一笔款项确实没有进入上市公司体系，而是进入到了上市公司母公司华夏控股中，全部用于解除母公司的股权质押。据wind数据统计，截至目前华夏控股尚在质押股份为7.8亿股，占总股本26.05%，占其持有股份73.13%。而第二笔钱目前仍有一部分流入华夏控股中，在办理完相关解质手续后，其余款项将进入上市公司体系中。
在开源的同时，华夏幸福也在节流。引入平安的过程中，华夏幸福减少了拿地投资，减慢了产业新城异地复制的节奏。年报显示，2018年期末，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米，而在2017年期末则有988万平方米，不增反减的土储数据极为少见，这直接导致了2019年一季报中，公司的房地产销售收入和产业新城项目的业绩均同比下降超过30%。公司对此的解释是“防风险”。
从2017到2018年，华夏幸福存货数量增幅仅为10%，土储数量不断下降，产业新城异地复制节奏放缓，一系列防风险措施之后，资金安全性提高，但同时也出现了新问题，即土储不足、后劲不够。
因此，市场信息显示，华夏幸福开始在今年一季度大面积购地。但经历了动荡的2018年后，华夏幸福惊魂未定，如何在增长和安全之间寻找更合理的平衡，仍旧是公司未解之难题。
本文来源：第一财经
责任编辑：
王晓武_NF
