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华夏幸福变局:寻找增长与安全的平衡点难题待解

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经历了动荡的2018年后,华夏幸福惊魂未定,如何在增长和安全之间寻找更合理的平衡,仍旧是公司未解之难题。

经历了2018年的裁员和资金危机之后,华夏幸福(600340)第一次公开承认公司曾经面临的困局。

4月19日,华夏幸福发布2018年度报告里,《致股东信》开篇即是“水逆的2018年年已经过去”。对于华夏幸福而言,2018年沉重无比,裁员缩编、转卖项目、引入战投,直到当下危机暂缓,终于透露出一分往事如烟的情愫。

在2018年之前,华夏幸福的战略从未发生过大的变动,始终以产业新城为核心,以住宅销售为现金流供给,重资产开发是核心模式,聚焦核心城市周边的外溢区域。2018年之后,华夏幸福对战略结构进行大刀阔斧的改革,将从重资产转向轻重资产匹配、从核心城市外溢区域转向与核心城市兼顾、从产业新城转向与商办物业兼顾。

在这封信《致股东信》的尾端有这样一段描述:未来(华夏幸福)新战略简单概括为“三个开拓”,即开拓新模式、新领域、新地域。在内部,三个开拓被称为三新,是新任总裁吴向东提出的全新概念。

吴向东的“新业务”

今年2月19日,前华润置地明星职业经理人吴向东加盟华夏幸福,出任公司联席董事长。据悉,吴向东到任后,华夏幸福设立双总部,吴从华润带来近50人团队坐镇深圳总部,主要负责华夏幸福新业务的开拓和管理,该团队仅有百余人员配置。

过去,作为开发商里面业务模式较为特别的企业,华夏幸福对资金的要求比同行都高,因其业务受产业新城开发模式所限,前期将大量资金沉淀,且后续回款周期较长。所以,吴向东的第一件事情便是增加资金周转更快的新业务。

吴向东及其团队要做的“新模式”为轻资产输出,要做的“新领域”是包括养老、长租等商办持有型物业。而这些不是华夏幸福创始人王文学和其旧部所擅长的。

华夏幸福内部人员对此描述是:一方面完全保留核心城市周边做产业新城和住宅,另一方面增加城市核心中的商办物业和住宅。可以将其理解为两大股东控制下的双轮驱动。

这意味着,启动“新战略”后,华夏幸福从前的地域布局需要改变,如果说从前是“农村包围城市”,那么现在就是包围之后还要进城。如此一来,华夏幸福将成为全地域布局房企,围绕都市圈从三四线小镇向内圈层一线核心城市发散。

董事长王文学与联席董事长吴向东,分别代表华夏幸福的新旧两股势力。如果北京和深圳总部能够在新旧业务之间找到资金、运营和管理之间的平衡点,那么华夏幸福的经营边界将大大扩充,若这一平衡点始终难寻,则其内部将会出现资源争夺的情况。

“目前两个团队相对独立,可共享行政、财务等服务性资源。”华夏幸福内部人士称。

据透露,自从去年引入平安作为战略投资者后,华夏幸福的内部变革就已经在发生,目前其内部在做投资标准化制度建设,要求投资风险管理能力有一定突破,“现在要投一笔钱不太容易,有各种方面的考虑。”

财务隐患暂缓

平安的到来为华夏幸福带去了诸多不确定性,却也带来了财务方面的安全感。

4月19日晚间,华夏幸福发布2018年度报告,期内实现营收营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,这一数字比此前向平安资管的对赌协议高出3亿。在华夏幸福与平安的交易中心,华夏幸福承诺2018年度、2019年度和2020年度,归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180.01亿元。

债务方面,短债减少长债增多,配比更为健康。数据显示,华夏幸福1年以内到期债务占比从上一年31%下降到19%,长短期债务比为4.2倍,公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍。经营数据和债务数据均显示,华夏幸福确实已经度过了资金周转上最艰难的一关。

虽然华夏幸福全年经营性现金流依然为负,但已经有较大改观,且从去年二季度开始,经营性现金流开始转正,并持续到四季度。融资端最明显的例子当属2018年华夏幸福完成70亿公募债发行,是当年民营企业中单笔最大额公募。

对于华夏幸福募集资金的走向,坊间曾有传言称,平安的钱并没有进入上市公司体系,而是进入了王文学的个人口袋。对此,华夏幸福董秘林成红表示,平安入股的第一笔款项确实没有进入上市公司体系,而是进入到了上市公司母公司华夏控股中,全部用于解除母公司的股权质押。据wind数据统计,截至目前华夏控股尚在质押股份为7.8亿股,占总股本26.05%,占其持有股份73.13%。而第二笔钱目前仍有一部分流入华夏控股中,在办理完相关解质手续后,其余款项将进入上市公司体系中。

在开源的同时,华夏幸福也在节流。引入平安的过程中,华夏幸福减少了拿地投资,减慢了产业新城异地复制的节奏。年报显示,2018年期末,华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米,而在2017年期末则有988万平方米,不增反减的土储数据极为少见,这直接导致了2019年一季报中,公司的房地产销售收入和产业新城项目的业绩均同比下降超过30%。公司对此的解释是“防风险”。

从2017到2018年,华夏幸福存货数量增幅仅为10%,土储数量不断下降,产业新城异地复制节奏放缓,一系列防风险措施之后,资金安全性提高,但同时也出现了新问题,即土储不足、后劲不够。

因此,市场信息显示,华夏幸福开始在今年一季度大面积购地。但经历了动荡的2018年后,华夏幸福惊魂未定,如何在增长和安全之间寻找更合理的平衡,仍旧是公司未解之难题。

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