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北京调控新政2周年:新房成交腰斩 有房企受拖累退市

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导读

机构的数据显示,两年来,北京新房住宅成交量出现“腰斩”,商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响,有房企甚至因此被拖累,并从资本市场退市。

“政策出台后,我们的销售目标和策略都做了调整,一直到现在还在适应(市场)。”北京某知名房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。

2017年3月17日,北京出台楼市调控政策,将二套房的最低首付比例提高至6成,最高贷款年限降至25年,并对企业购房实施限售,期限为三年。这也被称为“317新政”。

9天后,北京出台针对商住房屋的“326新政”,首次对商住房(商业立项,以住宅形式进行销售)实施限购,限购门槛等同于住宅项目。

作为近年来力度最大的一轮调控,“317新政”和“326新政”出台至今已接近两年,并对市场带来了深远影响。机构的数据显示,两年来,北京新房住宅成交量出现“腰斩”,商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响,有房企甚至因此被拖累,并从资本市场退市。

交易量大跌

由于提高了购房门槛,新政对北京楼市的交易量影响十分明显。

根据中原地产的统计,新政出台两年来(2017年3月18日至2019年3月14日,下同),北京新房成交50643套,比此前两年(2015年3月18日至2017年3月17日,下同)下降了48.5%。但由于普通住宅供应量减少等各种原因的影响,新房成交均价从34635元/平方米,提升至49828元/平方米。

商住类物业方面,调控两年来,北京商住类物业实际仅成交9000套左右,比此前下降了91%。

前述房企人士指出,新政出台后,公司旗下项目的来访量迅速减少,成交量也明显下降,此后又逐渐恢复,但至今也未能恢复到新政之前的水平。

占据市场交易八成的二手房市场,同样受到影响。前述机构指出,新政出台之前的两年间,北京二手房交易48万套,出台之后的两年,已降至不足28万套。

价格方面,根据链家地产的数据,2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

该机构指出,2017年“317”调控后,北京二手房价格连续9个月下跌,累计跌幅13.5%。2018年春节后,在季节性回升及学区政策影响下,北京二手房均价自3月起经历了8个月回升,之后随着成交热度的下降又出现回落。进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。

但在贝壳研究院看来,此轮调控虽然令交易量大幅下跌,但仍然使得市场情绪逐渐恢复理性。该机构指出,2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

贝壳研究院还表示,“2017年3月,北京房价的快速上涨带来市场预期的变动,引发“恐慌性追涨”情绪,成交节奏较快。而调控后,市场情绪趋于理性,客户入市谨慎,客户成交周期呈现延长态势。虽近期随着市场回升,客户成交周期有缩短趋势,但仍处于较高水平,市场情绪仍相对理性。”

“最后一根稻草”

企业的情绪同样受到了影响。据21世纪经济报道了解,“317新政”出台后,不少房企下调了对北京区域的销售目标,企业的营销策略也有所调整,很多项目希望提高周转速度,从而快速回笼资金。但由于市场降温过快,实际效果并不明显。

根据机构的数据,2016年,首开在北京市场销售规模达到343.64亿元,成为当年北京楼市“销冠”。到2017年和2018年,首开虽然总体销售规模不断提高,但北京市场下降到260亿上下的规模,降幅超过20%。

同样以北京作为布局重心的首创,2018年签约销售额为706.4亿元,甚至未能完成750亿元的年度目标。

相比之下,受此轮影响最大的房企当属中弘股份。中弘超过半数的销售额来自北京市场,其中多数产品为调控“重灾区”的商住领域。按照公告,在2016年业绩稍有起色之后,中弘股份在2017年的营业收入下降近八成,仅为10.2亿元,当年的净利润、现金流量、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。

中弘在2017年年报中披露了业绩不佳的原因:海南如意岛填岛项目停工、济南中弘广场项目未能按期完工。受“3·26商办调控新政”影响,北京平谷·中弘由山由谷二期项目和北京平谷·新奇世界国际度假区御马坊项目销售停滞。其中,御马坊项目陷入退房官司,签约金额和回款金额均为负值。

2018年,中弘的债务问题浮出水面。公司曾三次试图引入外部资金,但最终无果。当年年末,上市8年的中弘股份宣布退市。

实际上,由于战略决策失误等原因,中弘的财务困境在此前几年已不断累积,但此轮北京的楼市调控,仍被视为压垮公司的“最后一根稻草”。

调控给北京房企带来的影响并非都是负面。随着市场降温的情绪传导至土地端,近两年来北京土地市场大幅降温。中原地产统计显示,2017年北京经营性用地溢价率从此前的30%以上下降至24%,2018年又降至13.7%的低水平。很多房企的拿地成本由此降低。

多数机构认为,此轮调控之后,北京市场供需双方都在趋于理性。随着限竞房等品种的大量推出,北京新房市场告别了多年的供不应求状态,部分区域甚至出现供大于求。这对于市场的平稳发展大有裨益。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,当前北京市场虽然有所回暖,但仍未恢复到调控前的状态。根据监管层的表态,调控政策不可能有根本松动。因此,未来北京楼市将可能继续维持“低位平稳运行”的状态。

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