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一线楼市调研:谁制造了沈阳房价连涨?

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来源:90度地产

为东北的中心城市,沈阳是2018年东北地区唯一一个新一线城市,更是距离北京最近的东北省会城市,高铁只需4小时。在全国楼市进入严控的背景下,沈阳是少数房价四年连续上涨的城市。

我们不禁好奇,在整个东北人口持续流出、经济低迷的状态下,谁还在买沈阳的房子?

90度调查发现,沈阳楼市的客群主要是爱囤房的东北人,虹吸效应助力下的沈阳周边县城里的人,当然,也有少部分返乡置业的沈阳人。

爱囤房的沈阳人

东北人大多喜欢买房,外界曾传言三亚的房子都被东北人买去了。与温州人喜欢投资房产的赚钱角度不一样,很多东北人喜欢囤房,觉得这样心里踏实。

小莹是沈阳人,身边的很多人一般都有两三套房,也可以理解,毕竟沈阳是奢侈品引领型城市,据说Hermès沈阳万象城店开业不到一个月即卖断货,消费力不在话下。

小莹一直非常关注当地楼市,她们一家人都特别喜欢买房,在她印象里,她妈妈一直热衷“囤房”,或许是没有别的理财方式,别的也都不会做。甚至,在她妈妈的“熏陶”下,她妈妈的小妹小弟们也都喜欢买房。

爱买房很符合沈阳人的性格,沈阳楼市的购房主力基本都是本地人。

小莹有个闺蜜叫小舒,去年结婚,刚刚买了一套房,其实小舒的父母有两套房,不过小舒还是想自己买套房。由于去年上半年沈阳楼市太火,他们看上的那套房子是学区房,开发商是品牌房企,周边还有地铁,这些因素让房子很受欢迎,导致房源供不应求,最后他们找了关系,“虽然没有任何优惠,但根据当时的楼市情况,能买上就已经很不错了。”小舒如是表示。

近几年,沈阳楼市确实处于稳步上涨的状态。沈阳中原研究部的数据显示,2018年沈阳市商品住宅成交价连续上涨4年,且涨幅逐渐提升,2018年沈阳市商品住宅成交均价9172元/㎡,同比上涨16%,2018年8月,限购前夕,沈阳全市成交均价首次破万,达到全年最高值。

小莹告诉90度,虽然2018年8月沈阳推出全市限购,造成了交易量的短暂回调,但很快又恢复正常了,开发商也会推出很多促销活动。

“沈阳限购并不算严厉,那阵子离婚挺多的,这样就解决了资质问题,也有很多人将房子挂在父母名下。上有政策下有对策。”当地一位了解情况的购房者说。

据小莹观察,目前沈阳稍微好点的房子都要1.2万/平米左右,单价1万的房子已经不能随便挑了,就算总价100万,也很难在市中心整到一个像样的房子。在她看来,沈阳房价一直涨,是因为沈阳房价原本就很低,现在也不过才刚刚破万。

目前,小舒的房子大概每平米涨了3000多元,不过虽然房子升值了,但她仍觉得沈阳楼市的投资价值不大,原因是2010年以来,东北地区人口加速流出,当前黑龙江、吉林接近全境人口流出,虽然沈阳人口相对好些,但她感觉东北经济不行,涨价空间不大,没什么投资价值。

不过,开发商对沈阳楼市很是看好,新城控股、中梁、阳光城等品牌房企在去年开始进入沈阳,而一些早期进入沈阳的全国性品牌房企,通过持续深耕,获得巨大成功,成为房企流量及利润的主要阵地。

阳光城执行副总裁吴建斌曾表示,沈阳房地产市场规模发展稳健,近年,市场容量维持在1500万方以上,依托于近900万的人口基数、产业的复苏发展、对东三省人口的巨大吸附能力,首置及改善需求旺盛,为房地产企业的稳健发展奠定了基础,有理由相信沈阳房地产市场也将迎来新一轮的向好发展。

虹吸效应助力沈阳楼市增长

东北最大的人口动线是向外流出,但从行政级别更小的区县城乡流到省内大城市仍然是不可忽视的一条重要人口动线。在东北,沈阳无疑是最具有吸引力的城市,过去几年,你若从老家来到沈阳,而且买了房,那么走上人生巅峰是大概率事件。

为了找到一个好工作,90后小迪只能离开老家铁岭,到外寻找机遇,虽然距离北京很近,但作为大专生,小迪的学历在北京并没有优势,最后家人一起商量决定让小迪去沈阳。

不负众望,小迪最后在沈阳高速公路做一些管理工作,这是一个非常不错的工作,小迪每月工资8000元左右,加上媳妇的2000多,生活可以说非常舒适。但更让家人感到兴奋的是小迪买的房子涨了很多。

小迪的工作单位在浑南区,因此当时把房子买在浑南区,沈阳楼市近年来处于上升通道,由于沈阳市政府搬迁和自贸区利好,浑南区成为沈阳最火的区域。从2017年4月成交至今,小迪的房子已从每平方米6000多元涨到1.2万,这让小迪感到非常惊喜。

不仅是小迪,他的同事大多也是从小地方来,同样在浑南区买了房,现在不仅工作好,在家庭财务方面也有了积累。他们从小地方到大城市定居,正赶上沈阳楼市上涨,这种机遇跟五年前去北京上海等一线城市买房的人群很类似,中国房地产市场带来了结构性投资机会,很多人从此解开人生枷锁。

对周边人口强有力的吸附能力是沈阳楼市持续稳定增长的重要原因。去年开始布局沈阳的某品牌开发商对90度地产表示,沈阳周边区县来沈阳打拼的人特别多,这也是他们计划深耕沈阳的重要原因,不过,沈阳楼市从2017年下半年至2018年上半年,成交的土地都属于高地价高溢价地块,8-10个月达到销售条件,2018年是高地价的集中入市期,也在一定程度上拉高了沈阳房价。

回得去的东北,回不去的生活

在东北有一种老乡情节,这是一种文化认同。在中国,很少有人能将外省人视为老乡,但东北人可以,对于东北人来,黑吉辽就是一家人,很多在北京拼搏的东北人,如果选择返乡,沈阳是一个很好的选择。

一个现象是东北其他两省也有很多人选择“回流”沈阳,原因是沈阳是关外发展最好的城市,来沈阳又不会离家太远,而且同属东北,基本不用适应。在东北人眼中,辽宁和其他两省的唯一不同点大概是讲话带拐弯,其余几乎完全一样。

李娟来自黑龙江,2007年来北京至今已有11年,她面对的尴尬境地是北京房价高企,买不起房,但回黑龙江又不太现实,最后她选择了折中方案,在沈阳买房。

李娟是一名85后,前两年生下女儿后,母亲一直催着买房,在老一辈东北人当中,有房才有家的概念根深蒂固,正巧李娟手里有些积蓄,想着房子总要买,既然北京买房无望,就只能到其他地方去买。

对李娟来说,可以选择的范围有限,要么在天津买,要么回沈阳买。天津城里的房价已经3万,而且将来办理户口还要花钱,权衡之下,李娟选择了沈阳,她还是想回东北,虽然她对沈阳这个城市很陌生,不过毕竟是东北,对她来说都一样。沈阳最吸引李娟的一点是高铁,根据规划,未来京沈高铁建成通车后,沈阳到北京只需要2.5小时。

让李娟开心的是,她在2017年5月买的房子,房价已从每平米8000+涨到13000+,刚买的时候,这个价位的属于中档,在当地人看来并不便宜。就在前几天,李娟去沈阳收房,总体来说还是很满意,但是接下来李娟必须要考虑一个问题,是否要回来住。

回沈阳的念头一直藏在李娟心里,她的预期是在沈阳找到一份工资5000元的工作,包含五险一金,但目前对她而言,这样的工作似乎还很难找到,沈阳是她想回却回不去的故乡。

与李娟不同,刘艳在去年6月回到沈阳,她在北京华为工作5年,厌倦了北漂的日子,也被北京动辄几万十几万一平的房价吓住了,毅然决然的回到沈阳。

刘艳的老家在沈阳附近的一个小县城,她在沈阳念的本科和研究生,回来之后,打算多陪陪父母。回沈阳将近半年,她觉得还不错,吃喝玩乐都很好。不过,工作方面,刘艳坦言感觉就是一个二线城市,就业机会少,大型公司比较少,她的专业是计算机,在沈阳没有优势,回到沈阳后,她的工资少了一半。

未来如果没有大的变化,刘艳打算一直在沈阳待下去,她目前在考虑买房,以前在北京的时候,她住在郊区,每次出去一趟都要两小时,这种住房让她记忆深刻,她想在沈阳中心的和平区买套两居室,给父母留一间房。

刘艳还是单身,她笑称自己是大龄剩女,在北京像她这样89年的女孩可能还不算什么,但在沈阳基本都结婚了,“所以时间是有了,但选择少了。”刘艳感慨万千。

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