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沉睡17年 外滩最后一宗地能被融创盘活吗?

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做为上海外滩最后的一块待开发土地,董家渡地块一直成为地产圈的焦点。泛海控股(000046.SZ)在2002年拿到该项目后,也仅仅完成了不到3分之一的开发。而在这个开发长跑中,泛海控股还是没能坚持住,并把项目土地卖给了融创中国(1918.HK)。

21日早间,融创中国与泛海控股双双发布交易公告,称融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下之武汉中央商务区签订协议,收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权,从而持有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

这个收购,把沉寂17年的董家渡地块又一次拉到了聚光灯下。

2002年,泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域,但要承担其拆迁费用。

不过,拆迁工作显然出乎泛海控股的预料,因为拆迁速度过于缓慢,泛海控股的资金链问题曾在过去17年多次被质疑。

“董家渡项目拖了这么久,主要是因为动迁问题。”上海一位地产人士告诉记者。

2010年,泛海控股因为在北京有四幅地块未能按原计划开发建设而被列入一份国土部土地闲置的“黑名单”。

而在上海,泛海控股的上海董家渡首期项目在2010年7月28日才进入规划报批阶段,而该地块距离其最初拿地的时间已长达8年,项目“搁浅”时间较北京地块更长久。

项目漫长的运作周期,使得泛海损失了极大的周转速度,但是也带来了土地财富的巨量增值。在这个被动和主动的博弈中,接下来的日子里董家渡项目又开始缓慢的拆迁工作。

2019年的这个大额收购把这个项目重新带回公众视线之际,距离泛海拿地已经是17年的岁月。可是最后也仅完成了10号土地的拆迁,另外两块拆迁依旧在继续。

“旁边还在拆迁,我们买这里纯粹是看到未来的规划和较好的中心位置。”一位泛海国际业主告诉记者。

第一财经记者走访董家渡项目发现,周围依旧处于建设状态,配套并不理想,不过,因为区域位置较好,周围豪宅林立。包括绿城黄浦湾、华润外滩九里都在附近,从单价看,基本超过10万/平方米。

不得不说,董家渡项目的地理位置,足以让所有开发商垂涎。这是上海黄浦区核心位置,为外滩仅剩的未开发地块,处南外滩板块;紧邻黄浦江、豫园;周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城。

而这个板块也是上海城市复兴的核心板块,该区域承担了后续上海互联网金融、创新类金融模式的平台功能。

泛海控股曾表示,上海董家渡项目是公司重点房地产项目之一,地理位置优越,市场前景良好,开发建设工作正在稳步推进。其中12号地块、14号地块已列入黄浦区旧城区改建项目,对地块拆迁工作的推进形成了有力支持和保障。

2016年3月,上海市黄浦区建管会正式发布了上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收约定。根据征收公告,本次征收的地块为12号地块与14号地块的变电站部分,两地块征收费用预估为95.77亿元。

2016年2月,泛海控股便发布公告称与黄浦区建设和管理委员会签署了上述土地的征收协议。以12号地块占地面积3.98万平方米计算,泛海建设彼时需要承担的每平方米住宅的动迁成本在5万/平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于泛海控股来说,其这两年的战略聚焦在于金融业务板块,所以地产业务方面或也面临一定的投资方面的压力。抛售项目,且直接抛售了北京和上海核心资产100%的股权,可以看出,其对于此类项目操盘力不从心。

如今,董家渡地块已然易主,新东家融创拿到的项目现状,与17年前的“毛地”没有太大改变,未来融创还将承担未来的拆迁费用,因此,从交易的对价看,公告价格低于市场预期也不难理解。

“一般而言,拆迁时间越长,拆迁难度就越大。”一位从事土地投资的地产人士告诉记者。接手了外滩这一块钻石地块的融创,将要如何盘活董家渡这个沉睡了17年的项目,势必成为房地产行业所关注之焦点。

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