网易首页 > 财经频道 > 证券新闻 > 正文

房地产的2018很难 2019也没有容易可言

0
分享至

业内观点认为,2019年地产市场规模将下降10%,高增长模式已不可持续;对房地产商来说,2019年,没有容易二字。

_____.thumb_head

图片来源:摄图网

2018年,房地产行业被焦虑所笼罩。土地流拍、限制降价、去化困难……“活下去”愈发艰难,多元化布局不如预期,房企转型之路充满未知数。

时间行进,房地产在忧虑中迈入2019,噤若寒蝉。

1月8日,易居中国CEO丁祖昱试图穿越行业迷雾。在其“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会上,他提出,随着增量天花板逼近,2019年地产市场规模将下降10%,高增长模式已不可持续,即使当前货币略松,也难解楼市之渴。

“房企不要对短期市场有所侥幸,依旧做最坏的打算,是好的安排。”他说。

新的一年,形势依然严峻。对房地产商来说,2019年,没有容易二字。

货币略松难解楼市之渴

2019年1月4日,中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。据报道,此次降准将释放资金约1.5万亿元,综合各种因素,净释放长期资金约8000亿元。降准增加市场流动性,但房地产行业会因此利好吗?

业内观点认为,从理论来讲,降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。首先,降准使国内银行信贷能力增强,有利于房地产再融资;其次,降准将增加货币供给,会压低市场利率。

但放到房地产行业,现实恐怕并非如此。在“房住不炒”的大环境下,丁祖昱认为,即使适度放水,也不会马上传导至房地产。“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年,房地产的调整刚刚开始,不会因为政策变动发生180度的折返。”他说,对短期市场不宜过度乐观。

过去一年,房企资金面紧张形势不减。据同策研究院统计,百强房企中2018年1-11月销售额超过2017年的已达6成以上,预计7成以上百强房企销售业绩超过去年全年。但从财务报表来看,300多家上市房企中,近70家房企营收状况不甚理想。营收萎缩,企业资金面紧张。

在资金面紧张,“去杠杆”背景下,房企融资成本上升以及融资渠道收窄,融资总额呈下降趋势,8月以来融资总额下降明显,而融资成本却快速上升。具体看来,2018年1-10月,40家上市房企融资总额5063.8亿元,相较于去年同期融资金额减少11.88%。

此外,股市下行,或进一步加剧房企资金紧张。同策研究院分析认为,房企融资渠道收窄,资金面收紧,股权质押成为上市房企融资的重要渠道。截止目前,不少规模房企股权质押比例已超过50%。然而当前股市持续快速下行,质押股票一旦跌至警戒线,房企因追加抵押物/现金,该现象致使资金压力进一步加大。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,现在房企融资困难的局面没有根本改变,即使在降准下,开发商也很难拿到钱。2019年上半年仍是企业资金压力最大的时间点,市场下行趋势仍会延续。

而合硕机构首席分析师郭毅则认为,降准对房地产行业来说,还是能够获得一些相应的利好。但对于开发商来说,会面临比较大的分化局面。强者恒强,头部房企的融资环境会略微宽松;对中小房企来说,融资形式依然严峻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示,随着降准等政策到来,融资环境肯定会有所改善。但房企短期不会因为此类环境改善而变得乐观,依然是比较谨慎的,2019年第四季度才会有此类乐观态势。

调控“重压”不减

1月10日,天津土地交易中心发布一份补充公告,取消津滨开(挂)2012-13、14、15、16四宗土地出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不可出售,仅允许出租”条款,也就是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售。

消息一出,被解读为“调控大松绑的信号”、“房地产调控最震撼的一次松绑”。

中原地产研究中心统计数据显示,截止日前,全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。合计供应的出租房用地接近600万平米,按照60平米一套平均计算,大约供应出租房10万套。

这不是第一次因地方政策微调而引起轰动。此前,杭州“接力贷”陷入舆论风口,业内专家认为,接力贷会鼓励子女用老人的贷款资格,享受首套房待遇或者依然可以贷款,从而在事实上绕开限贷政策。回溯至去年12月份,山东菏泽宣布取消新购住房限制转让措施,被认为是2018年楼市政策放松的第一枪。

但地方政策微调背后,“遏制房价上涨”的力度并未放松,地产开发商依然负重前行。

2018年7月,中央政治局会议提出“遏制房价上涨”,定调比以往更高。同时“去杠杆”进入“稳杠杆”阶段,在定向宽松稳经济的背景下,阻止资金流向房地产。

2018年12月,中央经济工作会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

调控之下,“稳”是可预测的趋势,地方性松动并不能直接给开发商带来春天。“未来核心城市仍然会继续调控,稳住市场下行趋势。政策面可能会有局部小幅的定向宽松,但调控的大基调不变。”张宏伟认为。

关于调控是否会放松,丁祖昱认为2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。就目前情况而言,很多城市开发商的销售价达不到限价的水平,可以不用再限价;个别城市有必要放松限购政策,支持首套置业的群体。但政策宽松,并不意味市场就马上回暖。

在郭毅看来,“因城施策,分类调控”的基础是保持房地产市场平稳健康发展。虽然房地产调控政策在一些城市出现小幅度松绑,但不可能继续将房地产作为拉动经济的核心支柱。从全国各个城市来讲,市场保持相对稳定的成交和价格走势是可预期的现实。

此外,郭毅建议,开发商如果库存积压严重,可在非核心城市进行去库存工作。但在消费能力较好的核心城市,可以更好地去追求利润空间。房企应对自身业务布局进行全新调整,从地方纳税、财政情况、居民消费实力等多元角度来衡量城市发展的潜力。

多元化布局“悖论”

行业“白银时代”,调控重压不减,融资渠道不断收紧,房企迫切需要寻找新的利润增长点。此外,社会需求发生变化,一些企业主动拓展业务范围,针对多元化发展方面进行集团战略升级。2018年,越来越多的房企加入到更名浪潮中,包括奥园、保利、合景泰富、龙湖、朗诗等都走上了“去地产化”的道路。

当前房企多元化布局主要涉及四大板块,包括地产开发+,地产上下游,存量管理以及其他业务,涵盖20个业务方向。目前情况来看,房企多选择与地产开发相关的延伸领域,为住宅提供增值,比如养老地产、文旅地产、产业地产等;也有与地产开发相关领域,布局自身熟悉或擅长的领域,如代建、物业管理、互联网家装等。

2018年11月5日,富力地产在海南注册成立富力文化旅游发展公司。继保利、碧桂园、融创之后,又一大型房企布局文旅产业。据不完全统计,国内排名前30位的地产公司中,已有18家将涉足文旅产业。

在奥园文旅集团总裁程耀看来,文旅是一个低杠杆、自持型持续经营的产业,项目前期投入大,且开发周期长。一个项目没有三五年沉淀,根本做不出来。“可能一些企业都在做同一个类型或主题的文旅项目,但谁能快速定型、快速打出知名度、快速布局,其他企业就很难赶超。”他说。

但同时,文旅的高利润率和持续现金流价值不断吸引开发商进入。据程耀透露,良好的文旅企业毛利率一般达到50%以上,较高的能达到70%以上。单个项目前期‘选址、定位、投控’把握精准,一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦开始盈利,每年每个项目所产生的现金流将是源源不断的。

纵然如此,房企多元化仍面对多个难题。克而瑞研究表明,部分多元化业务对房企来说相对陌生,缺少运营经验和产业资源的房企贸然进场可能会承受巨大风险。此外,地产开发的高周转快扩张的运营方式难以在多元业务中推广,如何异地复制也是多元业务扩张的难题之一。

“多元化布局其实是个悖论。”郭毅说,如果是抛弃房地产行业盲目多元化,很可能会面临更多的市场风险。投资半径加大,加上面对非专业领域,房企可能对整体的经营局面难以有效把握。

或许正如丁祖昱所说:“2019年房企将回归产品竞争的本质。”在市场趋冷、消费回归理性、行业整合加剧的大背景下,房企不应在装修、景观、绿化等方面进行产品简配,而更应该坚持产品品质的发展及提升。只有不断强化产品力并打造自身品牌优势,才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。

相关推荐
热点推荐

何炅父亲成老赖?深扒何家背后的故事,才知何畏有多跋扈

叶公子
2021-04-15 19:07:13

淮阳27.2万天价摊位经营一个月只赚两三万?摊主回应

东风新闻
2021-04-15 09:37:04

王毅刚跟法国通完电话,默克尔罕见警告,“德国脱欧”突然成焦点

海峡军志
2021-04-16 16:06:40

玻利维亚光身情侣在学校恋爱,警察到来依旧难舍难分

译眼看世界
2021-04-16 12:43:29

香港禁止进口福岛蔬果后,竟发生了这样的缺德事!

环球时报评论
2021-04-15 17:06:11

叫了网约车,却要专车的服务?让司机白跑40公里的涉事女孩遭网暴

娱记新鲜事
2021-04-16 14:13:43

这是风云激荡的一天,世界至少发生了10件大事!

牛弹琴
2021-04-16 07:54:38

女子疑因在昆明一整形门诊隆胸失败后跳楼身亡

春城晚报
2021-04-15 22:07:10

亚洲小姐变身艳星,翁虹的电影你看过,但她的人生和情史你知道吗

扒圈主持人
2021-04-16 07:58:17

颖儿的“黑红”上位史,和她智商短路的5个打脸瞬间

叶公子
2021-04-14 12:12:11

千亿富豪的疯狂情欲史:包养袁咏仪,和刘嘉玲当街热吻,一生风流

潘幸知
2021-04-15 14:33:53

黄晓明承认身体出问题

汹涌娱乐
2021-04-16 13:18:31

项思醒事件最新后续:张科峰想降热度,刚泰集团千金辟谣徐某身份

莫小姐的小号
2021-04-16 09:45:22

女网红项思醒回应矛盾,富二代把母亲气住院,又一被骗男子现身

吐槽阿西巴
2021-04-15 18:47:46

一桩21年前的情杀案,复旦IMBA女硕士的逃亡路

上观新闻
2021-04-15 23:23:07

突发!一人在地铁站内自焚

海峡都市报
2021-04-16 13:28:03

江南淫魔董文语身负6条人命,最后被大妈降伏

拍案惊奇故事会
2021-04-16 15:32:40

"中国首善"如何变"中国首骗"?曾高调捐20亿的陈光标,现在老家种地

财经正解局
2021-04-16 12:55:02

为何越来越多人从高层搬回低层?过来人直言:高层4大弊端很糟心

山药蛋TV
2021-04-16 13:34:55

为了阻挡窥探私处的眼睛,姑娘们不得不......

第十一诊室
2021-04-16 13:13:15
2021-04-16 19:01:08

财经要闻

头条要闻

中国卫星拍摄福岛核电站影像曝光 上千储水罐密密麻麻

头条要闻

中国卫星拍摄福岛核电站影像曝光 上千储水罐密密麻麻

体育要闻

刚出生就临床死亡 阿德胸中有颗"炸弹"

娱乐要闻

张馨予穿红裙秀美背长腿 性感迷人

科技要闻

7分钟视频!华为自动驾驶试乘,相比特斯拉如何

汽车要闻

自有范儿 新宝骏Valli是一台向往远方的休旅车

态度原创

教育
时尚
房产
亲子
健康

教育要闻

"文科生太多"会掉进中等收入陷阱?历史的无知!

张雨绮疑似新恋情被拍 男友是小8岁的帅哥提琴手

房产要闻

这座城市,一二手房价涨幅全国第一,凭什么这么火?

亲子要闻

新中产家长圈风险对冲: 先垄断亲家

卵巢囊肿良性会变恶性吗?

×