网易研究局NO.503
作者|严跃进（网易研究局专栏作家 易居研究院智库中心研究总监）
近期山东菏泽因为取消限售政策，被大家认为“打响了政策松绑的第一枪”。此类松绑，既说明楼市下行的压力在增大，也说明地方政府的调控权在增加。菏泽调控后，包括广州等地也出台了楼市松绑的政策，进一步改变了市场的预期。近期中央经济工作会议的定调，也使得2019年各地楼市调控的基调更加明确。
一、楼市下行压力倒逼政策放开
此次菏泽政策规定，取消了原来已有的限售政策。过去这个政策内容是，在菏泽所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书后，至少满2年方可上市交易。非本地居民购房，政策更严，即限制转让时间不少于3年。
此类政策是否属于当前楼市松绑的第一枪？若从今年政策内容看，此前包括兰州、合肥和太原等地都有相应的松绑内容。换而言之，菏泽此类政策松绑不算是第一个。但是，若是从当前楼市下行和降温的角度看，菏泽显然是第一个。
从楼市阶段的划分看，今年1-8月份中国楼市的定调是楼市需要继续严管。当时市场成交量和价格都还是比较热的，楼市调控的基调也是严厉的，即需要继续管控价格和市场秩序。不过到了9月份，虽然市场的供应项目比较多，但传统的热销场面并没有出现，市场明显降温了。此时楼市调控的基调是在变动的，尤其是两次中央政治局会议，都没有再提对楼市的管控。总结起来，这一波市场下行压力有几个特点。第一、密集推盘后的热销预期破灭了，很多城市和房企重新面临市场高库存的压力。根据中国百城住宅库存报告，当前三线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。第二、各类市场都存在降温的态势，比如说土地市场的流拍现象比较多，而全国35个城市酒店式公寓项目已经保持了连续5个月单月面积同比下跌的态势。类似下行压力自然也会倒逼相关地方政府松绑楼市政策。
二、原有政策促使政策放宽
除了市场下行以外，原有的政策也会促使政策有所放宽。菏泽此次对于政策放宽做了解释。声明认为，2017年11月份，菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。而近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。这一声明的核心内容是，限售政策影响了二手房的流动性。
回顾此类政策。2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。此类政策即为“限售令”，厦门也成为全国首个推出限售政策的城市。不过此类政策实施过程中，出现了很多问题。第一、其对于打击炒房需求的效果是一般的，很多购房者其实不太理会此类政策。第二、此类政策后二手房的流动性受到了限制，可能会对部分房东有误伤。所以菏泽此次松绑政策，思路是明确的，即认为当时仓促出台此类政策，意义不大，需要松绑，进而可以减少不合时宜政策的负效应。
三、2019年地方调控主动权将增加
菏泽出台政策后，包括广州等城市也有了松绑的动作。类似松绑的逻辑都是类似的，即都和房地产市场的降温等有关。从市场发展的逻辑看，近期各类下行的观点还是比较多的。至少从近期各大券商和研究机构的观点看，2019年全国商品房销售面积或是负增长，这都会影响其他相关指标的走势。而政策的瑕疵会进一步加大楼市下行的压力，所以适时松绑也是有必要的。
当然，单纯从政策制定来说，更需要关注政策调控的自主权。12月21日结束的中央经济工作会议给予了更为明确的方向和指导思想。此次会议提出“坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的内容。这句话有两层含义。第一是“分类调控”的提法会转变为“分类指导”的概念，后续中央对于楼市的直接干预和调控会减少，更多体现为指导的概念，而相关楼市调控的自主权将交给地方政府。第二是类似调控将强调各城市政府主体责任的考核。类似表态，没有明确说政策是否松绑，但是把调控权更多地交给了地方政府。从市场走势和经验判断看，各地在松绑楼市方面是有较大的主动性和意愿的，这都会促使2019年形成更多的政策松绑现象。
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