11月仅苏州一城限购政策升级 楼市政策底部或已现

与贯穿全年的拿地热情相比，近三个月以来，房企拿地速度明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示：随着房地产市场逐渐进入平稳期，部分城市出现下调，大部分城市去化速度放缓，房地产龙头企业拿地的节奏明显放缓。

25家龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿，这也是最近4年来首次出现。而此前，25家房企拿地金额基本在每月1200-2000亿。与此同时，房地产调控频率也在逐步放缓。11月房地产收紧约束性政策锐减。截至上周末，11月来，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少。

新城控股副总裁欧阳捷认为，房企拿地放缓现象还会持续一段时间，但这并不意味着市场的悲观。在调控之下，市场预期有所变化，投资投机性需求被挤出，改善型和自住型需求受到抑制，供求关系得到一定程度的调整与平衡。

政策底部或已现

11月楼市政策明显减少，只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

与此同时，从全国看，严格落实之前的调控政策，整体市场已经出现平稳，部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因。楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。中原地产研究中心统计数据显示：金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米，环比下调了11%。

受多重因素影响，房企拿地热情也有所减缓。数据显示，25家房地产行业龙头房企中， 9-11月，拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。

中原地产分析师张大伟认为，房企拿地减少是受资金压力、销售放缓、土地条件苛刻等多重因素影响。他认为，楼市单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市接近拐点。

截至2018年10月，本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据，9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近几个月房企拿地量减少，主要有以下几方面原因，其一是房企谨慎度在提升，拿地热情在减少，土地流拍案例不断增多；其二是部分房企的拿地资金受限，尤其是近期项目去化速度变慢导致回款同步变慢，让不少房企感觉“捉襟见肘”；其三是大型品牌房企拿地的模式更为多样化，除了在土拍市场获得土地外，还通过合作或股权转让等方式获得土地储备。

张波认为，土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”，近期土地市场趋冷也是楼市降温的直观体现，降温本身已是共识，但房企心态变化上更值得关注。变化主要体现在拿地城市的选择上，一方面部分房企将重心重新调整回一二线，绿地、阳光城、中梁地产等品牌房企，开始加大在一二线城市的布局；另一方面，部分房企依然坚定看好三四线城市甚至加大在三四线的布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同时，抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期，用高周转方式快速拿地、销售，以期实现企业短期业绩的快速提升。

楼市预期稳定

房企拿地放缓是否意味着对后市预期悲观？

易居研究院副院长杨红旭认为，房地产市场降温，房企普遍对未来房价走势比较悲观，现在拿地等到明年卖房的话可能会被套住。房地产商预期下降，也就不再大量拿地。

杨红旭判断，调控政策明年可能放松。“从今年九月份开始，楼市进入平稳期，即不升级也不加码的企稳期。我估计到明年，调控会略放松。一方面楼市确实普遍低迷，部分城市相当低迷；另一方面，宏观经济仍不太乐观。因此，客观上讲，房地产依然是很重要的产业，对于稳增长发挥重要的力量。”

杨红旭认为，明年调控政策会由紧转为略松，但不太可能出现大幅刺激楼市情况。明年主要是一个小政策局部放松，有些地方政府放松。而大的政策放松预计2020年会出现。

欧阳捷并不这样认为，他认为，房企拿地减少主要源于地价高而房价受限，房价地价差太小，“有些项目不足以覆盖建安成本、运营成本和税费”，但地方政府对于土地价格的预期还未明显下降，房企也不愿拿高价地，近几个月房企拿地自然减少了。事实上，今年1-9月，二线城市成交住宅用地同比增长26.6%，三四线城市同比增长46.6%，房企拿地已经比较多了，总体上看，房企并不缺地。

欧阳捷认为，中央着眼大局，调控不会放松，是谓大稳；各地意在财政，一城多策，是谓小乱。比如，限贷是央行支持调控的唯一统一标准，但各地可能会有一些“小动作”，但不会影响楼市大稳，比如小幅放松限购，降低购房条件，稳定购房客流。但小乱不会影响楼市大稳。因此，调控整体放松的可能性几乎为零。

张波则认为，对于楼市用“悲观”来形容则过于片面，整体市场基本面应该是预期“稳定”，但“悲观”用来形容投资市场则是更为贴切。换言之，在未来楼市稳定的大背景下，房价本身也不会有太大起伏，尤其不会出现大涨。对于期待在楼市，尤其是住宅投资上短期获利者来说，应该只能持“悲观”态度了，相反自住者则迎来了最好的选房找房时机。另外从市场的成交量来看，明年将依然保持和今年的大致均衡，但一线城市的市场，尤其是二手房市场低迷将表现得更为明显。

就土地市场而言，张波认为，土地市场趋冷在短期内很难得到改变，并且这一状况至少将延续到明年一季度，同时楼市降温向三四线不断蔓延，未来三四线城市土地也难以再现近几年的辉煌。