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"居民财富被房地产掏空" 不专业|财经新逻辑

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网易研究局NO.480

财经新逻辑

作者|邓新华

近期,中国人民大学国家发展与战略研究院报告指出,中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房地产掏空,广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。

“居民财富被房地产掏空”这种说法,早就流行很多年,但是这种说法其实很不专业。

居民花了很多钱买房,就是财富被掏空?难道房地产不是财富?拥有多套房子的人,难道是财富被掏得最空的人?这显然与常识不符。

作为一家专业的经济研究机构,其实应该这样问:为什么人们对房地产这一财富的评价这么高?

主要原因很简单:第一,稀缺,或者说,供给太少;第二,货币因素。

货币因素就不多说了,大家都明白。

关于房子的供给问题,最近携程网的创始人梁建章写了一篇文章《中国还有哪里产能不足》。他认为,看哪里产能不足,就看什么东西比国际市场贵。房子价格显示,这个行业显然是产能不足的。但是,房地产行业的产能不足,不是因为建筑业产能不足,中国建筑工人的效率是世界领先的。房地产行业的产能不足真正的原因是土地供给不足。

有不少人不认为房子供给不足。他们认为,房子还是够的,但是可恶的炒房客把房子价格炒上去了。

如果从总量上看,房子当然是不少的,但是从结构上看,就存在巨大的问题了。

人口是不断流向大城市的。但是土地供给上,大城市的土地供给反倒比小城市更严格。也就是说,土地供给结构和人口分布结构是相反的。

比如,2017年,深圳发布的商品住宅用地供应计划是168公顷,而2017年,深圳仅户籍人口就新增62万人。当然,新增户籍人口不一定都是当年流入深圳的,但是当年流入深圳的人口很明显会高于新增户籍人口。即便以62万这个数字来算,商品住宅用地也仅仅是为这62万人增加了人均2.7平方米的供给而已。

土地供给和人口流入的倒挂,使得很多生活在一线城市的人工作在一线城市,买房却在二线城市,甚至三四线城市、县城。如此,造成很多人在大城市没有房子,三四线城市、县城房子空置,两头浪费。

房子毫无疑问是财富,而且是多数人最重要的财富。正是因为房子的结构性稀缺,所以人们对大城市的房子出价很高。如果说“居民财富被房地产掏空”,就会找不到正确的解决方案。只要理解到,在大城市,房子这一财富非常稀缺,需要大幅供给土地,让人们有更多机会获得大城市的房产财富,才能真正解决房价问题。

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