2019年楼市怎么走？这些研究机构已给出预测

（原标题：2019年楼市怎么走？这些研究机构已给出预测）

中信建投:明年政策存扭转市场预期可能如放开房地产

市场对明年经济下行预期越一致，为避免最糟糕的结果，明年政策“稳内需”的力度也就越大，存在扭转市场预期的可能，比如放开房地产。

野村证券：楼市松绑或在明年春天12

野村证券的陆挺团队指出，在中国，房地产市场是支撑经济的重要力量之一，其牵涉到四十多个其他行业，可谓“牵一发而动全身”。

据他们估算，房地产及相关行业对整个GDP作出了约16%的贡献，中国的税收中也有约22%来自于房地产行业。他们称，在贸易摩擦背景下，房地产市场转冷将进一步拖低中国经济。

陆挺团队相信，当明年上半年GDP增速进一步放缓之时，中国政府最终将放松对楼市的调控。

如何放松呢？陆挺团队表示：“诸如限购、限售和限价等非市场化的行政性手段是及时开展政策调整的主要障碍。”

他们认为，除了下调最低首付比例等传统的宽松措施以外，限购限价等行政性措施也将逐步取消。

不过，他们强调：“反对简单地放松或者逆转之前实行的限制性政策”，称“政策决策者需要认识到大城市的作用，让市场在房地产和土地配置过程中扮演主要角色”。

陆挺团队认为，相比于小城市，大城市更有效率、更有生产力、更环保、更经济。

基于此，他们作出一个判断：中国政府有可能在明年春天或之后放松在大城市实行的多项房地产调控措施。

央行研究局局长徐忠：楼市调控存在一刀切倾向，部分合理需求被误伤

央行研究局局长徐忠在财新峰会上称，目前我国房地产调控成效明显，但政策的“挤出效应”逐步显现，房地产投资增速不断下滑。“短期看一二线城市房地产保持紧调控态势具有合理性和必然性，但同时也要看到这些调控措施误伤了一些有效的需求。因此，我们同时应该增加住房的供给，更好地满足住房的刚需”。

国泰君安：预计今年底明年初降息

2018年以来，我国开始新一轮降准周期，前三次降准分别为1月份普惠金融定向降准、4月份降准置换中期借贷便利和6月份定向降准支持“债转股”和小微融资，均具有明显的定向调控特征。我们此前指出货币政策处于“抵抗式下跌”模式宽松，核心还是在于“对冲”，目前维持该看法。

这标志着，中美货币政策“脱钩”，央行保持货币政策独立性，以国内经济为主的操作模式。我们认为这种模式，在较强的资本账户管理以及人民币汇率扩大波动区间的情况下，是可行的，也是必须的。

我国目前面临货币政策传导机制不畅、小微企业和民营企业融资贵融资难、有效投资不足、外需不确定性大等多重困境，为走出困境需要进一步推进供给侧结构性改革，也需要完善需求侧货币政策和财政政策逆周期调节。

我们预计决策层会出台一揽子措施，货币政策操作只有降准还不够，我们维持“降息”可能是未来选项的观点，具体时间上，2018年底2019年初概率较大。

城市与房地产研究专家孟祥远：明年三四月，楼市再入春

明年三四月，楼市再入春。

利率松动，落户放开，央媒发声支持，政府阻止降房价……近日来，不断吹来的暖风，让市场又出现了活力。

必须得承认的是，连日来全国范围内的多轮利好，实实在在地助力了楼市的发展。也是地产股能在昨日爆发的原因。

在春天来临前的几个月间，开发商终于可以长长地舒一口气了。

先说说房贷利率。

不得不说，进入下半年以来，央行“放水”效果还是比较明显的。从一二线到三四线，多个城市的银行利率开始回调。不过杭州并不是利率下调最狠的。就在几天前，厦门多家银行集体回调利率。其中有8家银行的首套房利率已经回调至基准。而已经结清的厦门二套买房人，在建行和招行贷款也不用上浮利率。这对当地买房人来说绝对是福利！房贷利率上浮回调究竟有多大好处？往小了说，就是降低个别买房人购房成本；而往大了说，买房人成本降低，将有效提升了购房欲望，加快楼市去化；相比于厦门和杭州的大动作，南京明显要稳重许多。而从市场调研情况来看，南京首套房最低利率基本在上浮20%左右。仅有紫金农商银行回调至上浮15%。

再回到落户问题。

除了银行利率回调，人口层面的利好政策相继出台也给楼市增添了一点信心。在以前，即便每个城市抢人的重点和底线各不相同，但也对人口落户的文凭做出了要求，是有底线的，即：抢人才。而到了2018年下半年，城市争夺战加剧。在限购围城的背景下，户口就相当于“房票”，落户就等同于获得购房资格。在楼市火热的阶段，房票是抢人的筹码；而在楼市相对消停的阶段，房票又是刺激的利器。这笔生意，恐怕稳赚不赔。

最后说央媒。

房地产炒作过旺会导致楼市失控，严重影响实业；但一旦发展停滞甚至严重衰退，对经济的影响又会有多大?11月上旬，全国经济的风向标《经济日报》连续发文为楼市发声！这在过去的几年中是从未有过的景象！央媒这次一反常态为楼市发声，代表了高层的声音，给了楼市信心，在一定程度上代表了政府的态度和意志：“不希望楼市过于冷清！”、“房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天”。如果你长期关注楼市新闻和动向，你一定会明白这些话的份量。因为：中国的楼市更多是政策市，楼市走向要看政府的态度和定调。

根据此前的舞龙式调控逻辑，壹书生也认为，明年上半年，一线、强二线及环一线的价值城市，按照房住不炒的精神，将迎来新一轮的政策松绑式拐点，以释放“住”的需求。一方面，以此来托底中国经济；另一方面，以此来修复2016年930后因去库存而扭曲的楼市市场价值体系。

相应地，广大的三四五线非价值城市，鉴于2016年930后的涨价去库存式透支，市场将进入无尽的黑暗期。

切记，楼市本已全面分化，未来只有20%的城市具备中长线投资价值。