楼市寒冬逼近！三大降温信号出现

（原标题：楼市寒冬逼近！上海10月份地产开发贷款年内首次回落，来看三大降温信号）

持续的调控政策显效，楼市已经全面降温！

11月14日，国家统计局发布的最新数据显示，1-10月，房地产开发投资、新开工、土地购置面积、销售面积和销售额、到位资金等多个指标增速全面回落。接受券商中国记者采访的业内人士认为，房地产各指标增速回落符合预期，全国楼市入秋，未来楼市将进入“零增长区间”。

先来看一下主要指标数据：

投资指标：1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点；房屋新开工面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速回落0.1个百分点；房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月份回落0.4个百分点。

销售指标：1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点；商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

资金指标：1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%；定金及预收款44942亿元，增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。

楼市三大降温信号出现

楼市降温直接反映在销售数据上，1-10月份，商品房销售面积同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点，连续第2个月增速回落；商品房销售额同比增长12.5%，增速回落0.8个百分点，连续第3个月增速回落。

“销售面积指标是一个重要的先行指标。”上海易居研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时表示，该指标增速从2016年4月达到本轮周期高点后一直回落，今年5月-7月有所反弹，此后又持续回落，目前已经接近零增长，预计年底该指标增速会在零以下，出现同比负增长。

投资指标增速也持续回落。1-10月份，全国房地产开发投资同比增长9.7%，增速回落0.2个百分点，连续第3个月回落；房屋新开工面积同比增长16.3%，增速回落0.1个百分点；房地产开发企业土地购置面积同比增长15.3%，增速回落0.4个百分点，连续第2个月回落。

“土地购置面积和新开工面积是滞后指标，其中，土地购置面积高位盘整，涨幅持续收窄，主要是因为土地市场遇冷。土地购置面积和新开工面积的增幅回落，带动整体开发投资增速回落。”杨红旭说。

不仅销售和投资指标增速回落，资金指标增速在连续3个月提高后也开始回落。1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。

“房企到位资金增速(7.7%)小于开发投资增速(9.7%)，意味着房企回笼资金和融资增长慢，花钱速度快，如果这个差距持续存在，房企资金将持续趋紧。”杨红旭说。

10月份上海房地产开发贷款年内首次回落

14日下午，央行上海总部发布了《2018年10月份上海市货币信贷运行情况》(以下简称《运行情况》)。《运行情况》中提到，房地产开发贷款减少：

10月份，上海市本外币房地产开发贷款减少14亿元，为今年以来首次回落，同比少减14.12亿元。

按贷款用途分，本外币房产开发贷款增加10.94亿元，其中住房开发贷款和商业用房开发贷款分别增加11.91亿元和减少1.15亿元，同比分别多增25.64亿元和少减19.68亿元；保障性住房开发贷款增加6.28亿元，同比多增0.85亿元。

《运行情况》显示，10月份，上海个人住房贷款增速持续下降：

市新增个人本外币贷款149.38亿元，同比少增83.44亿元，其中个人本外币消费贷款增加105.28亿元，同比少增112.69亿元。按结构分，本外币个人住房贷款增加53.18亿元，环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元，当月增速3.9%，环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点；本外币个人汽车贷款增加33.62亿元，同比少增86.44亿元。楼市最晚明年底见底

一位国内前十强房企高管接受券商中国记者采访时表示，房地产各指标增速回落符合此前预期，未来楼市将进入“零增长区间”，即房地产主要指标在正负3%以内，少数指标在5%左右。

他补充道，“从数据来看，银行按揭贷款和开发贷款都已在负增长区间，定金和预收款、自筹资金还在两位数的增长，但这是因为房企提高了首付比例、加大了融资，才弥补了银行资金来源的不足，目前房企到位资金仅有7.7%的增长，预计年底前还会回落到‘零增长区间’的。钱不会变得更多，房企投资也会回落，预计土地购置面积增速和新开工面积增速还会回落。”

“从销售面积先行指标及投资、资金等指标看，全国楼市入秋，已经逼近冬天，而东部主要城市特别是一二线城市，房价下跌，楼市已经入冬。”杨红旭说。

不过，上述房企高管则认为，未来楼市不会有火爆的盛夏，也不会有寒冷的冬天，只是比过去想象的要冷，这种冷还要延续一段时间。他预计，最早在明年春节后，随着基建投资的启动，楼市会缓慢恢复，最晚到明年底市场见底。