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房价下跌 刚需就可以捡漏了? 这样想大错特错!

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网易研究局NO.462

财经新逻辑

作者|邓新华(网易研究局专栏作家)

今年上半年,人们还在讨论楼市过热,下半年,就开始谈论楼市转冷了。

转冷的征兆很多。10月份,一线城市成交量低位回升态势戛然而止,环比锐减45%,同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平,同比增长10%。不少楼盘以特价房的名义变相降价。全国多处地块流拍。

房价下跌 刚需就可以捡漏了? 这样想大错特错!

明年呢?房价可能持续下跌吗?

很多人不同意“房价会持续下跌”的观点。

他们认为,促销降价只是个别情况,开发商仍然在开工,并没有减多少。喊出“活下去”的万科,也在不断拿地。另一方面,房租也在上涨。有自媒体说,一切房价下跌都是假信号。还有人认为,政府不仅不会允许房价过快上涨,同时也不能接受房价大跌,因为那会对地方财政造成巨大的冲击。更有人认为,过去各地“因城施策”的调控控制住了房价的暴涨,以后房地产就可以健康发展了。

其实,房价持续下跌的可能性的确是存在的,但这并非好事。

过去这几年,各地调控房价的主要方式,就是限购限贷、限售等打压房子流动性溢价的做法。没有哪个行业有这么多的调控。如果从产权的角度来看,房子的产权是不断被拿走一部分的。

房子本身就不是流动性太好的资产。股票你可以今天买进明天抛出,但是房子无论是买进还是卖出,都需要很长的周期。如果算上贷款、还贷,一个买卖周期下来,多则需要半年多,少也得几十天。人们常说“炒房”、“炒房“,但房子其实还是相对比较长期的投资。

这个流动性并不算太好的资产,经受连番打压流动性溢价,流动性更加不好。流动性不好,对市场信号的反应就不那么及时,价格更加难以稳定,在特定情况下,跌幅可能出乎人们的意料。

以前股市试行熔断机制的时候,很多专家、学者就已经阐述了这个原理。因为熔断机制使股票流动性变差,更容易导致股价下跌时人们抢跑、挤踩,造成千股跌停。楼市的道理是一样的。

可能没房的人觉得,房价持续下跌好啊,刚需可以捡漏了。货币、经济前景、人口前景等等,在决定着房价。在供给没有大幅增加的情况下,房价下跌,说明人们的未来预期不是那么好,这个时候,面对一项流动性不太好的资产,刚需马上就变得不那么刚需。

中等收入阶层的大部分财富都放在房子上。房子的流动性溢价降低,其实对中等收入阶层的财富稳定性影响很大。如果真的出现房价持续下跌,那将超出很多人的风险承受能力,这对于经济稳定也是不利的。因此,应该把流动性还给楼市,造更多的房子来改善老百姓的居住条件才是正道。

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