海伦堡高负债扩张 亟需IPO“输血”

（原标题：海伦堡高负债扩张 亟需IPO“输血”）

摘要：今年以来，内地房企扎堆赴港上市。近日，海伦堡中国控股有限公司向港交所递交了上市招股书，正式开始冲刺港股IPO。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

今年以来，内地房企扎堆赴港上市。近日，海伦堡中国控股有限公司向港交所递交了上市招股书，正式开始冲刺港股IPO。

在广东发展多年的海伦堡近年来大举扩张，公司负债率走高，亟需港股上市融资渠道“输血”，但目前的内地房企香港上市环境并不乐观，此时并非最佳的上市时机。

曾有多项违规操作

选择今年上市的海伦堡创立于1998年，最初在广州番禺起家，打下了良好的市场口碑，开发了华锦新城、海伦堡御院等高端项目，曾经被称为番禺楼市的“高端王”。但是随后海伦堡向二三线城市的扩张并不顺利，拖累了海伦堡的发展进程，错失了地产发展的黄金年代。

早在2015年，就有海伦堡要上市的消息，但遭到公司否认。今年10月22日，海伦堡向港交所提交了上市招股书，正式开启了冲击IPO，才再次得到了市场的关注。

招股书显示，今年上半年，海伦堡收益为39.2亿元，同比增长29.4%；毛利9.9亿元，同比增长52.2%；净利润约5.5亿元，同比增长62.2%。

海伦堡的业务类型较为单一，住宅物业的开发和销售是其最重要的业务。数据显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，其物业销售的收益分别为97.4亿元、141.2亿元、142.2亿元和38.5亿元，分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

海伦堡也面临着一定的业绩压力。克而瑞研究中心发布的中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，2017年海伦堡销售额达到了351.1亿元，排在第57位。今年上半年，海伦堡的销售规模为201.3亿元，排名滑落至58。今年海伦堡的销售目标是500亿元，以半年业绩来计算的话，目标完成率仅为40.2%。

值得注意的是，海伦堡还存在多方面的违规操作。招股书显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等不合规操作。

著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，在港股市场，企业上市实施的是审批制，对于拟上市企业的合理合规性要求更为严格。在经营不合规的情况下，无疑对于上市会有负面效应，也会影响其上市进程。

高负债扩张

近年来，选择了大举收购来扩大规模。数据显示，2015年、2016年、2017年，海伦堡分别收购了4、9、21家公司的股权。今年上半年，海伦堡扩张的步子迈得更大，上半年并购数量就达到了20家，几乎赶上了2017年全年的数量。

大规模的扩张也要求更多的资金量，上市融资成为企业“输血”通道。其招股书显示，融资将用于扩张收并购、开发现有物业以及一般营运资金三大用途。

但海伦堡的资金压力已经显现出来，现金无法覆盖未偿还借款数额。2015年、2016年、2017年、2018年上半年，海伦堡控股拥有的现金及现金等价物分别为12.8亿元、24.7亿元、46.0亿元及51.6亿元，未偿还借款总额分别为83.6亿元、128.7亿元、205.0亿元及243.2亿元。

从更能体现企业资金压力的净资产负债率指标来看，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡的净资产负债率分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%。海伦堡的负债率一直处在高位，今年上半年的数据更是比去年增加了20%。

对于企业的高负债扩张，宋清辉表示，负债率是企业在经营过程中非常重要的财务指标，它是衡量企业经营的一项关键数据。对于资金密集型的房企来说，资产负债率偏高说明房企偿还债务的能力较低，财务风险较大，企业的发展能力相应减弱。在金融去杠杆的背景下，今年出现了较多的债券违约，其中相当部分为高杠杆的房企，投资者对于资产负债率偏高的一些房企应保持警惕。

融资前景不甚乐观

2018年房企融资环境持续收紧，多家房企的公司债或取消或推迟发行，10月伊始还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核，第三季度房企境外融资也呈现了下降趋势。

在此背景下，赴港上市则成为了国内中小型房企最为青睐的融资方法。今年以来，包括正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业均在今年完成港交所上市，接下来还有海伦堡、恒达集团、银城国际、德信中国在排队。

中小型房企争相选择赴港上市，克而瑞研究中心分析，一方面可以缓解资金压力，降低负债率，还可以拓宽融资渠道，进而优化企业财务结构。目前正在申请上市的中小房企中，普遍都有着较高的负债率。随着上市后融资渠道的拓宽，房企还能够通过长债置换短债等方式，改善企业的财务结构。通过筹得资金偿还借贷，加上权益的增加，有效改善企业的财务情况。

但中小房企寄予厚望的香港融资环境持续下滑，香港资本市场对内房股的持续看空，估值创新低，弘阳地产的发行价为每股2.28港元，仅为4.07港元净资产的56.0%。大发地产将IPO发行价定在每股4.2港元，募集资金净额仅7.4亿港元，融资额或是今年内房股最低。另外，新股上市破发成常态，公开认购遇冷，发行状况不甚乐观。美的置业公开发售有效申请仅占总发行的0.25倍，大发地产仅获约32%认购。

宋清辉分析，香港资本市场对内地地产企业估值一直都不乐观，现在香港市场的融资环境更是表现暗淡，选择现在上市显然不大乐观。但是为了实现上市融资、“割肉续命”，海伦堡等中小房企不得不面对港股估值较低、融资环境不佳等现实问题。

对于海伦堡上市的进程、负债率等问题，《华夏时报》记者致电海伦堡官方，但对方拒绝了记者的采访要求。