多因素致商办市场微变脸 京沪等进入新一轮调整期

（原标题：多重因素致商办市场微“变脸” 京沪等进入新一轮调整期）

■本报记者 王 峥

2018年下半年以来，受中美贸易摩擦、去杠杆、基本面低迷等因素影响，整个商办市场面对经济下行压力，呈现出了新的变化与趋势。对此，好租数据研究中心主任匡健锋表示，三季度办公市场投资、新开工竣工面积、销售额等数据纷纷下滑，一线城市大面积、高价格段需求回落，商办市场已进入新一轮调整期。

根据《好租2018年第三季度商办数据报告》显示，在宏观层面，前三季度GDP增速6.7%，已连续四季度放缓。同时，第三产业增速低迷，PMI持续走低仅略高于50%荣枯线，这都在一定程度上削弱了商办市场的供应和需求。

在商办市场表现方面，得益于土地购置费的增加，地产投资增速相对稳定，办公市场投资增速则下滑至11%。相较于住宅市场，前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅，且由于今年供应高峰提前至6月份、7月份，使得后两个月稍显低迷。从未来供应来看，施工开工持续走低，竣工面积断崖式下降14%，整个“增量市场”显著负增长。从全国办公楼销售来看，三季度销售额已连续两年下降，但仍高于2015年水平，销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。

在具体供求表现方面，受到新经济影响，2018年三季度一线城市累积可租面积同比普遍增长五成，各城市都受到退租增加及新增供应的叠加影响，市场整体空置面积增加。环比增速表现则较为分化，其中深圳高达72%，其次为北京的39%和上海的26%，广州仅3%。而在租赁成交方面，除广州增长13%外，“北上深”环比跌幅均超过15%，而7月份、8月份收缩尤其明显。尽管走量难言乐观，一线城市三季度租金水平小幅震荡，其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%，表现基本坚挺。

分城市来看，北京的成交量和成交价格依然遥遥领先，分别为464万平方米、7.2元/平/天，较上海的348万平方米和5.3元/平/天分别高出33.3%和35.8%。

相较其他一线城市，上海商办市场整体体量最大，累计可租面积已高达1923万平方米，增幅较北京、深圳基数大、增幅低。作为商办市场的第三极，深圳是一线城市中最活跃的，政策、经济形势的变化在深圳商办市场表现尤为明显。而广州的4.1元/平方米/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平方米/天，但广州市场体量有限，未来或被新一线城市成都后来居上。

匡健锋表示，全国商办“存量市场”特征明显，北京发达的服务产业尤其是新经济比重对成交量价支撑尚可，上海则因供应量过大而存在较大去化压力，其他城市空置率也均有不同程度上升。此外，一线城市新增供应逐步放缓，各地也在积极推出产业政策如北京的产业更新、政务东迁、上海的“扩大开放100条”等，将有助于合理优化产业结构和释放新增需求。