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黄有光:空置税解决不了长期的房价问题

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大师NO.006

作者|黄有光(新加坡南洋理工大学教授、澳大利亚社会科学院院士、牛津大学Global Priorities Institute咨询委员、网易研究局专栏作家



近来,是否应该对空置的房产征税成为热门话题。在讨论空置税的合理性之前,先看看空置的严重性。

中国的房产空置情形应该很普遍,空置率比多数国家的大。但严重性好像被高估。第一,一个经常被引用的IMF 2015年的数据,说中国全国的空置面积达10亿平方米。如果这不是被严重低估的数据,则表明空置率并不高,因为不超过总面积的2%。

当然,有大大超过这个数字的空置率估值,例如以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准,根据报道,国家电网的空置率调查结果显示,“2017年,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%”。这些数字本身不低,但比多数人预计的低。其次,根据用电的空置,包括合理的空置,例如旅行、维修、待售等情形。还有,中国有比较特殊的为孩子将来读书与结婚而买房的情形,也大量增加非投机性的空置。

人们要打击的“不合理”空置,主要是针对投机炒房,持有而不住、不租、不售。这类空置,应该是大城市的空置率比较大,而这与上述数据相反。大城市的空置率,比中小城市的小,比农村的更小。这似乎说明,真正“不合理”的空置,并没有太严重。不过,更明确的情形,需要更多资料,包括农村有一些不同的空置原因。

对于那些真正“不合理”的空置者,他们也不是永远持有,永远不售卖,他们只是待价而沽。这比较像在A地以低价买入,到B地以比较高的价格卖出的投机者,或是在夏天买入低价水果,等到秋冬天以比较高的价格卖出一样。可以论证,如果这些投机者的活动是赚钱的,也是提高社会效益的。【详见A.P. Lerner, The Economics of Control 或将由剑桥出版社出版的拙作Markets and Morals: Justifying Kidney Sales and Legalizing Prostitution, ch.14。】

这些投机的空置者,为何不在等待的期间出租房子,赚更多钱呢?这有各种原因,包括出租的房子折旧可能比较快,转手灵活性比较低,出租有各种费用和麻烦。这些问题往往又被偏袒租客的法律所加大。例如,我的一位在新加坡有房地产的朋友对我说,如果房客让太多人居住,超过法律规定,房东有法律责任,甚至可能被罚坐牢。再如,我女儿曾经以房子有蟑螂(其实几乎所有房子都有,包括我们在墨尔本自己居住的房子)的“理由”,就轻易在租赁合约还没有到期时,不必交罚款而终止合约。这类保护“弱者”一方的法律,其长期作用,往往是是双方都损失,不如在个别政策上,采用效率挂帅,而在整体平等政策上加大力度。【详见拙文:Ng, American Economic Review 1984,或拙作《从诺奖得主到凡夫俗子的经济学谬误》,复旦大学出版社,第4.7节。】

如果投机者造成价格的过度波动,可能会有不良效果。然而,如果房价有大量的泡沫,房价的上涨不可持续,则在房价泡沫破裂后,投机者也会损失。如果你正确地认为当前房价有很大的泡沫,其实你可以大量获利。你可以在泡沫破裂之前,把房子卖掉,如果需要,可以租房子。如果房价将会下降,现在的租金,比起房价,肯定大大偏低。即使还没有房子的人,也可以租房而不买房,等房价泡沫破裂后才买。当然,当前房价是否有大量的泡沫,见仁见智。笔者倾向于认为没有大量泡沫。

笔者强烈支持大量征收环境污染税,也支持对富人多征税,多帮助穷人。如果能够多征收富人的税,看来并没有征收空置税的合理原因。与污染不同,空置本身并没有对他人造成损失。他不要租房的麻烦,房租的损失是他自己承担,他的选择是他的权衡,看不出有干涉的理由。不过,如果不能够多征收富人的税,而以空置税作为对富人征税的方法,则可能有些合理性。但这点的重要性应该不大,一方面空置的严重性,如上所述,不是很大;一方面应该能够有对富人征税的方法。

征收空置税,短期会增加人们把房子提供出租,有进一步减低租金的作用。也减低人们炒房的意愿,短期也有减低房价的作用。但长期则减低将来的房子供应,如果现在房价实际上并没有泡沫,则可能反而增加长期的房价。因此,长期而言,要遏制房价太高,主要依然应该是增加供应

2018年10月28日。

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