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房价下降 业主闹售楼处能闹回损失吗?

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网易研究局NO.432

作者|邓新华

近期,房子降价,业主大闹售楼处的新闻很多。江西上饶碧桂园因把1万/平米精装修,降到7000元/平方米毛坯,而引起业主“维权”;上海远郊碧桂园浦东南郡从3.5万降到2.6万,业主在售楼处门口举牌“维权”;合肥院子原价20000元/平米的房子直降5000元/平米,不少此前购房业主前往售楼处“维权”……

对于这一类的业主“维权”,很多网友是不支持的,认为是缺乏“契约精神”的表现。除非购房合同中约定了开发商降价就退房的条款。不过,对业主们来说,如果能把几十万上百万的“损失”闹回来,“契约精神”算什么?“契约精神”能值十万上百万吗?这事落在你头上,你能忍住不去闹吗?

“契约精神”的缺失,已经是某些人的通病了,大家批了很多,本文就不批了。现在要说的是,闹,真的能把损失闹回来吗?

可能有人会说,万科不就被业主闹得退钱了吗?这个,万科的事,就不说了吧。从宝能、王石之争开始,万科管理层怎么理解“规则”这两个字的,大家还不清楚吗?现在万科一方面喊着“活下去”,另一方面拿地迅猛,不知道万科拿那么多地,究竟准备了多少钱未来退给业主。

如果懂得财经思维,就会明白,房价下降,业主闹售楼处,大概率是闹不回损失的。

资产的价格是由边际交易者决定的。比如,马化腾持有腾讯8亿多股的腾讯股票股票,但是他很少会拿出来卖。有些人只持有几百股腾讯股票,但拿出来卖,那么,当天腾讯的股价就由这些小散决定。假如当天只成交100股,那就是这100股决定腾讯的当天股价。

同理,房子的市价,也是由当前的边际交易者决定的。开发商也是边际交易者之一。开发商的卖价,反映的是当前房子的边际价格。并且,这个边际价格是一个地区的综合供求决定的。

假定在业主的“维权”下,开发商停止降价,剩下的房子卖不动,那么业主的损失是否就挽回了呢?当然没有!因为,假定业主此时把房子拿出来卖,也只能卖低价。你卖高价,买家就买周边的其他房子去了。

房价下降,业主闹售楼处能闹回损失吗?

就是说,业主即便能阻止开发商降价卖房,也无法改变边际价格。并不会因为你阻止了开发商降价,你的房子就升值了。

更何况,多数时候,闹了售楼处,也不见得能阻止开发商降价,反倒会使得小区的名声不好,这其实是降低了自己的房子的价值。

有房子的人,谁没有经受房价下跌的经历?正确的对待方式是:如果在当前的房价下,你不打算卖房,那说明你对房子的评价高过边际市价,你持有房子并没有亏损,那就让边际市价去自由呈现好了。

并且,当前房子的边际价格下跌,并不等于长时间段内的损失。谁知道未来房价会不会再涨起来呢?投资也好,自住也好,不能只看一时。

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