胡景晖：租房市场需立法监管 国家队必须控股

（原标题：【专访】胡景晖：租房市场需立法监管，国家队必须控股）

不久前因直白言论从我爱我家副总裁职位离职的胡景晖，以中国房地产经纪同业联盟主席的身份出现在26日下午网易经济学家年会·夏季论坛上。论坛的主题是“新经济 新动力”，而胡景晖在现场工作人员数次提醒超时的情况下，尽量简洁但系统地谈及自己对长租市场的看法，观点依然直白而鲜明。

他将长租市场主体称为”住宅租赁运营商“，再次表态称，这些租赁运营商的近期不合理抬价，在房租上涨过程中至少起到三分之一的作用，推波助澜。“资本一半是天使，一半是魔鬼。”他说。要解决资本带来进步以及其背后贪婪性的矛盾，他的方案是，建议国家控股涉入房产中介和租赁行业，立法、建立监管机制，有效管控资本。

以胡景晖掌握的行业数据，北京今年拿到产权证且可以入住的房源有880万套至900万套，其中有近100万套既不出租也不出售，处于空置状态。“中国内地也可以出台空置税，房价会应声而跌，解决不少人租房问题。另外利用好农村集体用地，也可以盖出廉价的可租赁房。”胡景晖说到。

他还谈到自己正在创业，发声之后被人称为房地产业的“小崔”，有机构正在安排胡景晖和崔永元进行一次共同面对媒体的谈话。

在正式演讲前，胡景晖接受界面新闻专访，他仍然非常坚定地表达了自己的经济观点。采访内容与其演讲内容大同小异，个别问题回答得更为具体直接。

问：您前段时间提到的住宅租赁运营商不合理抬价，在房租上涨的推动原因中起到多大作用？

答：根据我这么多年的经验，我觉得至少占到房价上涨因素的三分之一。没有这个（哄抬价格），一定不会涨得那么凶。有了这个，从蝴蝶效应的角度来讲，整个市场的心态都发生了变化。所以我认为这个问题必须正视。

当然不同的利益集团可能会解释说我们影响不了房租，房租上涨也不是我们造成的，但是我觉得其实，包括昨天央视新闻周刊看到的，他们在北京、广州、深圳很多地方做过调研，所谓的今年房租暴涨，和暴涨背后有资本挟持的长租公寓在推动这件事，我觉得不是媒体预设的结论，而是一个基本经过调查和采访形成的结论。

问：长租公寓挣钱吗？

答：我认为国内长租公寓98%、99%是不挣钱的，但是首先我们采用的是租权式而不是产权式。美国主要是产权式，像美国的EQR（美国长租公寓公司）是买下房产，作为买家来持有运营的。中国是二房东式模式，即便这样，不达到一定规模也很难挣钱。

现在长租公寓的做法都叫跑马圈地，都是2VC(面向风投）而不是2C（面向消费者），也就是说所有的产品，所有的模式不是服务于终端的租客，而是为下一轮找到傻钱去作秀的。一旦没有下一轮的钱进来，这一边又不挣钱，怎么可能不爆仓呢？

问：您之前提到过长租公寓如果爆雷的话，会比P2P更可怕。前几天杭州的鼎家爆了雷，然后牵扯到长租公寓金融错配的问题。现在长租公寓中介就那么几家，外界看来它们的资金量是稳定的，您还是坚持认为资金链一旦断掉，或者错配，后果很严重吗？

答：确实是，昨天白岩松讲到了，爆雷事件涉及到几千家租户。所持有房源的套数，是几百万套，（每套房约算两个房间）如果一个房间住两个人，至少在一线城市和前二线城市是这样，那是几千万住客的利益可能受到损害。

有个坚石事件，在2003年、2004年，在没有资本介入的情况下，北京就发生了坚石事件。历史很有趣。当时在没有资本挟持的情况下，已经造成几百上千人的居住问题，当时我记得新京报刚刚组建，有几十个新京报的记者在一个寒冷的冬天，北京的晚上，直接打铺盖在街上。那是在15年前没有资本挟持的情况下，如果有资本挟持、有杠杆放大，如果坚石事件再爆发的话，那不是几百几千人，那是几百万人甚至可能上千万人的问题。

问：在现在存在监管漏洞的情况下，是否有长租企业在利用资金池去抢占市场，或者投资到别的领域？

答：投到别的领域不一定，但是利用客户的押金和租金沉淀，以及金融机构的杠杆放大去滚动发展已经有了，一定有了。当年深圳有一家中介公司叫创辉，老板拿了房款沉淀去炒股，北京也有一家中介公司，老板拿了房款沉淀去开饭馆，开出租车公司，后果都可想而知。这里面全是老百姓的钱，都是中国每一个普通家庭父母每天朝九晚六，可能一周工作六天辛辛苦苦积攒的钱，是为了子女上学，父母养老，为了整个家庭幸福，但是由于国内缺乏有效的机制监管，这些钱可能一夜之间灰飞烟灭。

问：对于长租公寓因为资金问题，去做资产证券化，这个事本身您反对吗？

答：我不反对，其实我不反对资本介入，不反对ABS也不反对REITS。资本，一半是天使，瞬间可以变为魔鬼，马克思怎么讲，资本来到世间每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。今天我们在市场经济的环境下我们需要资本，如果资本是良性的，那就能把市场做大，把资源做大，把效率提升、把体验提升，把整个产业升级。一旦资本不管控不监管，没有顶层立法，瞬间就会变成魔鬼。

那怎么解决这个问题，其实答案非常简单，那就是在关乎国计民生的行业，资本可以进来，但国家队必须控股，国家队控股的情况下可以搞混合所有制。也就是国家控股的情况下，可以有民间资本、可以有外资。范围是指关乎国计民生的行业，比如说石油，电信，金融，粮食，比如说房产中介和长租公寓。

一个老百姓一生中最大的资产转移和买卖，就是买卖二手房，这中间的风险，对一个普通的中国老百姓，有可能是美好生活的提升，也有可能是灭顶之灾。

问：您这个观点一旦出来，很多人会持相反意见吧？

答：随便。我们并不是说所有的中介都要被国资控股，但是市场份额最大的前三，前五，我个人认为必须国家控股。

问：在市场监管上是不是可以做一些事情？

答：监管有几个问题，第一谁来管。拿长租为例，长租公寓领域，大量资本进入的情况下，住监部看的懂住房市场，但看不懂资本。一行三会看得懂资本，但看不懂住房市场。今年为了REITS刚刚发了篇文，证监会和住监部形成了联合工作机制，但REITS这件事已经讨论了十二年了，十二年后才刚刚形成这么个联合机制。

长租公寓的行业归口是住建部，资本归一行三会管。如果住建部和一行三会不能建立一个有效沟通和共同工作机制，最后就变成谁都不管。我觉得住建部很努力了，但住建部仍然Hold不住房价。租金现在快速上涨，因为今天中国的房地产问题绝对不是住建部能够解决的。但是房地产问题，除了住建，财务、税收、发改、人口、教育、医疗、交通都跟这个事情相关。

为什么不能这么多部门形成一个中国房地产问题治理小组呢，只有跨部门统筹资源，跨部门联合办公，跨部门地平衡信息，中国的房地产问题才能得到有效解决。不然就是从买不起到最后变成租都租不起。

第二要尽快进行顶层制度设计和顶层立法，到今天国内还没有中华人民共和国房屋租赁法，没有房产交易法，没有房产资本管理办法。没有这些顶层设计，基层部门的动作难以推行。

问：在如今北京租房的供不应求关系下，房租上涨未来是不是必然趋势？

答：是。但是房租合理上涨，其涨幅应该要高于CPI（居民消费价格指数），低于人均可支配收入的每年增幅。房租上涨高于CPI，低于人均可支配收入每年的增幅，那也就是说，房产本身是抗通胀的。比如单位每年给你加薪百分之十的话，房租每年的上涨应该是百分之七到八，应该是你越来越租得起，而不是越来越租不起。但是今天北京房租上涨的统计数据，我觉得一定是两位数。