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贾康:房地产调控一味限购限贷限价已经不太适用

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本报记者 王营 实习生 晏思思 三亚报道

导读

伴随经济体制的变迁、改革开放的推进、经济社会的发展和政府职能的转变,我国住房供应体系建设的思路,已从单一由政府承担的“保障轨”,发展到依赖市场机制的“市场轨”,又进一步发展为“市场轨”与“保障轨”并存和统筹的“双轨制”。

日前,央行和财政部史无前例的公开论战引发热议,作为财政部财政科学研究所原所长、现华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康也参与了这场论战。在这场论战中,贾康和另一匿名作者撰文的主要观点是:配合处于“痛苦时期”的货币政策,积极财政政策应当更好地实施结构性对策,增加有效供给,以引导扩大投资、消费“双内需”。

在“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”的主题演讲中,贾康再次表达了这一观点,调控房地产也要扩大供给。

不过,在接受21世纪经济报道记者采访时,贾康表示,央行的职责是货币总量调节。至于流动性流到哪里,一般情况下,央行力所不能及。结构性问题最好还是需要财政部来处理。但财政的调节也需要有基础制度作为支撑。比如,房地产就要涉及土地制度、住房制度、投融资制度以及税收制度,而制度安排需要配套改革得以优化。

不能一味打压

“做了这么多年的房地产调控,沿用一味打压的限购、限贷、限价以及摇号,已经不太适用。”贾康直言。

2010年4月17日,为遏制部分城市房价过快上涨,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,全国各城市纷纷出台限购政策。2016年,在“去库存”的政策指导下,全国各地均采取较宽松的政策,在房价“疯涨”之后,楼市调控又开始不断从紧。层层加码后,当下房地产市场已进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。而今年,不少城市又再次增加了摇号政策。

贾康认为,一味的打压性政策违背构建社会主义市场经济基本规律。“通过合理地增加供地和满足社会成员需要的住房有效供给,促进供需的趋向平衡,促进社会和谐和化解矛盾,有利于租售并举,抑制炒作。”

贾康在演讲中还提到一个被忽视的数据,即户籍人口城镇化率。“真实的城镇化率不是官方公布的常住人口,而应是户籍人口的数量。接近三亿人居住在城市,但是并没有城市户籍,这些人是‘城镇化欠账人群’,我国当下的城镇化率还远远低于50%,所以这部分迁移性需求还有大量释放的空间,供给方面应当做出回应。

“一个健康、正常的社会,住有所居,必须要供给覆盖所有的需求,增加有效的投资也是题中应有之义。”贾康称,投资也要紧密配合住房改革,例如重庆的土地票制度改革,从容供应土地,不让政府因土地供应短缺造成住房价格压力。投融资需要机制的创新,一定要紧密结合PPP、住房产业基金等,有政策支持,有财政资金为后盾,但是要健康可持续运行,必须尽可能地科学决策,接受多层监督,防止涉及寻租。

不过,值得注意的是,伴随经济体制的变迁、改革开放的推进、经济社会的发展和政府职能的转变,我国住房供应体系建设的思路,已从单一由政府承担的“保障轨”,发展到依赖市场机制的“市场轨”,又进一步发展为“市场轨”与“保障轨”并存和统筹的“双轨制”。

贾康认为,住房双轨制在可以预见的很长时间内不可能改变,搞市场经济必须健康地发展住房的市场轨。三类保障轨也应当健康运行,一是公租房,具体的供给首先要对应最底层的低保人群,另外各个城市也需要根据市场特点定制不同的解决方案,政府要进行细致特殊的匹配;二是共有产权房,共有产权房协议是灵活的,符合消费升级趋势和社会和谐的需要;三是棚改房,棚改货币化安置不能夸张到解决一切问题,应当因城施策,尽可能地使人民群众和社会成员得到实惠,化解社会矛盾。

房地产税立法呼之欲出

作为房地产税的积极拥趸,贾康的采访必然绕不开房地产税。“每一轮风声稍微紧一点,房地产税就遭到强烈的反对,我不客气的说,这就是所谓冲破利益固化藩篱的问题。”贾康对21世纪经济报道记者表示。

值得注意的是,今年以来,备受关注的房地产税立法似有呼之欲出之势。3月份的全国两会上,房地产税三次被正面提及。时隔四个月,国家统计局新闻发言人毛盛勇在7月16日举行的国新办发布会上又罕见谈及房地产税。

房地产税立法究竟何时出台?贾康接受媒体采访时表示,“原来的口风是今年要启动,现在人大说年内或后续年度内启动,年内如果启动不了,后续年度到什么时候就得再观察。但房地产税势在必行,中国要走向现代社会,必须建立现代税制,现代税制必须包括直接税,直接税中必须包括中高端住房保有环节的税收调节,这个是非常明确的。”

我国现行房产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的,目前土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租和物业管理等各个环节均被房产税制涵盖,税种多且税目复杂。然而,我国房地产保有环节上的税收却很少。重开发和流通助推房价上涨过快,而轻保有则造成了市场囤地和投机盛行,加剧供需紧张矛盾。

过时的房地产税制显然已经不能适应当下房地产市场的发展变化,改革随之而来。2011年1月27晚,上海、重庆两市分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》,开始房产税征收试点。两市的征收政策有一定的差别,征收对象上,重庆房产税主要针对高档房(即独栋和2倍均价以上高档住宅),既有存量又有增量,而上海仅仅针对新购房屋(考虑存量在内超出人均60平米的面积);税率上,上海为0.4%或0.6%,重庆为0.5%-1.2%;此外,两市在计税依据上同时选择了房屋成交价格,税收用途上也均用于保障房建设。

6年过去了,外界对两地试点效果褒贬不一。对此,贾康表示,上海重庆选择的是柔性切入,有意一开始不要引起太大的社会震荡。“他们内部对此的总结结论都是效果是非常明显的,完全符合经济学逻辑。”

贾康认为房地产税势在必行,但税制具体如何设计仍是难点,需要找到全社会意愿和要求的最大公约数,“一旦要启动,中国不能按照美国采取普遍征收模式,必须扣除一个免征额。如何从技术形式上确定第一单位的扣除,还需要探索和讨论”。

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