甘犁：为什么应该坚持棚改货币化

网易研究局NO.336

作者|甘犁 弋代春

近期，关于棚改货币化对住房市场影响的讨论异常激烈。一种观点认为，棚改货币化带来的巨大被动性住房需求及注入到居民部门的流动性，是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力。支撑该观点的数据主要源于2017年住建部领导的公开发言，“2016年棚改货币化的安置比例48.5%，去库存大约2.5亿平米，占当年住宅商品房销售面积的18.2%”，但大部分人忽视了这段话有个重要的前提假设，即所有棚改货币化安置的家庭都重新购置了住房。

西南财经大学经济与管理研究院特聘院长甘犁

事实上，根据中国家庭金融调查数据，在2013年至2017年的货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%，对住房市场的影响非常有限。而投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。

一、棚改货币化对住房市场影响有限

棚改货币化家庭购房比例低。根据中国家庭金融调查数据，2013年至2017年，7.9%的城镇家庭经历了拆迁，其中接受货币化安置的比例为31.6%。这些拆迁家庭中，13%的家庭新购了住房。虽然货币化安置家庭购房比例略高，但也仅为20.4%，还有近80%的货币化安置家庭并未购房。

从区域上看，货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。

整体来看，棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间，棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%，货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时，三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高，仅为5.6%，甚至低于一二线城市。

二、为什么棚改货币化家庭不购房

原因一，家庭住房刚需已基本满足。货币化安置本身是家庭自愿选择的结果。根据住建部2009年的295号文件，被拆迁人可以自愿选择实物安置或货币补偿。因此，已有多套房的家庭更倾向于选择货币化安置。中国家庭金融调查数据显示，52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房，远高于城镇其他家庭，这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。同时，选择货币化安置且未购房家庭户主平均年龄为57.9岁，比城镇家庭年龄平均数高3.5岁。从由年龄决定的消费需求角度讲，他们的住房需求更低。

原因二，家庭购房财力不足。首先，相比于新房价格，货币化补偿金额并不高。2013年至2017年，接受货币化补偿的家庭平均获得补偿金31.5万。货币化补偿后未购房的家庭，其平均补偿额仅为23.1万。在货币化安置比例较高的二三线城市，二线城市补偿金为36.3万,远低于二线城市的房价；而三四线城市补偿金为18.6万，与当地房价仍然存在差距，这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。此外，拆迁户就业率低，有34.0%的家庭无人就业。在这些无业家庭中，有60.6%是因为家庭成员离退休，23.7%是因为丧失劳动力。即使家庭有就业人员，其家庭劳动收入也偏低。数据显示，棚改货币化且未购房家庭的年平均劳动收入仅为4.1万，低于城镇的4.8万。

调查发现，货币化安置且未购房家庭中，71.7%居住在自有的其他住房中，这些住房主要是拆迁前拥有的多套房，以及小部分拆迁后通过自建、继承等方式获得的新住房。还有其余28.3%的家庭，通过租赁或者免费借住亲友住处的途径解决了住房问题，这其中又有39.5%居住在公租房中，继续享受住房保障福利。

三、棚改货币化补偿款流向了哪里

2013年至2017年，7.9%的城镇家庭经历了拆迁。其中，货币化安置比例为31.6%，加上7.4%的拆迁家庭同时获得了实物安置及货币补偿，共计39%获得了货币补偿，平均补偿金额为31.5万。这相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿。如果按照前文分析仅少量棚改货币化家庭新购了住房，那么剩余补偿款又去了哪里？中国家庭金融调查数据显示，除去已购房家庭，货币化补偿增加了家庭储蓄，减轻了家庭负债，增加了家庭创业比例及工商业资产，提高了家庭投资性收入，提升了家庭消费。

家庭金融资产大幅上涨。2013年至2017年间，货币化补偿后未购房的家庭平均金融资产从13年的6.6万，上涨至17年的34.3万，共上涨27.7万。从结构上看，风险金融资产上涨14万，非风险金融资产上涨13.7万。

家庭负债情况明显好转。从负债比例上看，2013年至2017年，货币化后未购房的家庭拥有负债的比例降低，从2013年的26.3%下降至2017年的21.8%；平均负债金额从17758元下降至17177元，而货币化补偿后的购房家庭，平均负债金额从3.3万大幅上涨至9.2万，未经历拆迁的城镇家庭平均负债金额从4.3万上涨至6.2万。

家庭从事商业的比例增加，工商业资产上涨。2013年至2017年，货币化补偿后的未购房家庭从事工商业经营的比例从2013年15.4%上涨至21.2%。相应地，家庭平均工商业资产从12.2万上涨至29.4万，涨幅远高于其他类型家庭。

家庭投资性收入上涨。2013年至2017年，货币化补偿后未购房的家庭平均投资性收入从2348元上涨至10768元，收益绝对额明显高于其他城镇家庭。家庭平均工商业收入也从6609元上涨至9801元，上涨48.3%。

家庭消费水平显著提升。收入上涨，金融资产上涨，直接刺激家庭消费水平升级。这些家庭的家庭年消费从2013年的4.5万上涨至2017年的7.7万。其中食品支出上涨最高，为8099元，其次是居住支出上涨6028元，交通通信支出上涨5430元，教育支出上涨4729元，医疗支出上涨3635元。从消费结构调整上看，食品支出虽然是家庭的最主要支出，但占比明显下降，从2013年的43.4%下降至2017年的36.0%。而教育支出及交通通信支出占比上涨最为明显，分别从10.2%上涨至12.1%，8.4%上涨至11.9%。

四、投资性购房才是当前购房的主要动机

货币化安置家庭购房以投资性购房为主。2013年至2017年，新购房的货币化安置家庭中有69.0%已拥有住房，而同期购房的其他家庭中，拥有住房的比例仅为42.6%。

同时，比较2008—2018年第一季度全国家庭的购房动机，投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%，2013年上涨到28%。2016年上涨到33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。

其次，从家庭住房居住情况上看，也主要是投资性购房。考虑2013年至2017年，购房家庭在2013年的居住状况为，一线城市63.6%的家庭居住在自己的房屋里面，二线为69%，三线为80.4%。租房家庭占购房家庭比例低。

综上所述，棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。相对于“一刀切”的实物安置，货币化安置给了家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是，在当前多套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置。

作者甘犁为 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任；弋代春为中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化首席研究员。

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