6月22日，珠海市横琴新区发布的一份文件打破了自贸区的平静。这份名为《关于加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理的通知》（以下简称“通知”）的政策，直接将矛头对准了正在火爆销售的商办项目。通知提出，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。也就是说，禁止销售给个人。
在这之前，横琴的商办项目承接了珠海大量的住宅限购外溢需求，2017年，横琴小面积办公产品网签成交量达到1993套，占珠海办公产品成交量的41.5%。公寓成交面积同比上升超90%，占全市成交面积的39%。据了解，这些产品大部分为个人投资者所购买。
“横琴大量的商业、产业用地，无论是开发商还是产业资本拿了，都是靠销售来套利，并没有真正用于产业导入和发展，这种模式是很有问题的。”珠海本地一位开发商认为，商办项目对个人禁售能够有效地减少商办项目的短视套现行为。
珠海合富辉煌市场部经理陈旭强表示，对个人禁售是政策的一把利刃，政府的最终目的是通过规范市场秩序，保障产业发展空间质量，推动经济实体注入建筑实体。
商办项目套上“紧箍咒”
通知强调，办公建筑分为酒店式办公和普通办公。其中，酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米/间，标准层层高应控制在3.3米至3.9米之间。普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米/间，标准层层高应控制在3.6米至4.5米之间。
商改住也是监管的重点。对于在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管部门不予规划核实，建设行政主管部门不予竣工验收，房地产行政主管部门不予核准预售和销售。建设单位以精装修交房的，建设单位应将装修方案报规划行政主管部门备案。房地产行政主管部门将预售资金的5%留存，作为装修保证金专项资金。
销售对象的限制是通知的杀手锏。按照规定，从执行之日起，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。
据介绍，通知适用于横琴及保税区、洪湾片区、十字门中央商务区湾仔片区等一体化发展区域范围内的产业项目与商业服务类项目。
横琴的开发商对这一政策的出台多少有点预期。因为今年5月份，地方政府已经在横琴进行了专项检查，整治的重点就是商办项目夸大居住属性、擅自加建改建等行为。
“之前横琴商办项目的报建分为开放式办公、单元式办公和酒店式办公三种，基于市场原因，项目基本都是做成酒店式办公+开放式办公，所谓的商改产品就是这样来的。”陈旭强指出，从严收紧建筑规范将对横琴未来新报建的商办项目带来较大影响。
禁售个人 为产业让路
根据国务院批复的《横琴总体发展规划》，横琴新区住宅用地面积占总供应面积的17%左右。有统计显示，截至2017年，在横琴新区已出让的土地中，产业项目用地约占总供应面积的95%，而住宅项目用地约占总供应面积的5%。2017年，横琴挂牌17宗土地，也只有2宗是住宅用地。
土地供应的倾向导致目前横琴在售的项目大部分为商办用途。2017年，横琴销量排名前10的项目，只有两个是住宅项目。销量最高的灏怡天揽是一个城市综合体，2017年网签成交了579套。排在第2-第4位的分别是中大金融大厦、保利国际广场和富力中心，也都是以商办用途为主。根据当地机构的统计，2018年，横琴预计将有19个综合体项目入市，住宅依然仅有两个。
受珠海住宅限购以及粤港澳大湾区的规划利好影响，横琴的商办项目销售十分火爆。来自珠海合富辉煌的数据显示，2017年，横琴的商办公寓成交面积是珠海全市各区中最高的，占了全市成交面积的39%。小面积办公产品网签了1993套，为全市成交量的41.5%。
在陈旭强看来，这类商改物业，热销的原因无非就是不限购不限贷，小面积低总价，因此也一直都是私人客户购买居多。
拿产业用地建房子卖给个人投资者，这样的发展逻辑在当下很容易被诟病，落下重地产轻产业的口实。但在之前，这种操作方法一直都是被政府所允许的。根据2012年，横琴发布的《横琴新区用地项目限制销售物业处置核准办法》，金融服务、商务服务、总部经济项目限制销售比例为50%，其中30%在项目竣工验收后满五年可申请核准销售，另外20%的物业只限于销售给关联单位；文化创意、科教研发项目限制销售比例为70%，50%在项目竣工验收后满五年可申请核准销售，另外20%的物业只限于销售给关联单位。
“很多拿了产业用地的开发商或者产业企业，都是用这种方法来套利。用允许销售部分的资金回笼，来补贴项目的建设费用和自持部分的成本，基本上，卖完楼剩下的自持部分就是白赚的。”珠海本地一位开发商指出，政府早就应该遏制这种以产业之名行房地产投资之实的行为。
据珠海一位业内人士透露，虽然通知限制的是新拿地的项目，对在售项目是利好，但政策的风向很明确。“横琴很多在售的商办项目都把样板房封闭了，也不敢直接对客户公开推售。”
本文来源：中国房地产报
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