“房价和汇率只能二选一”是个伪命题

近一周内，人民币兑美元汇率中间价先后突破6.5和6.6，几天的跌幅抹去了一年的涨幅，对人民币的关注又开始多起来。

汇率是一个严肃的命题，但在实际生活中，如果不是“外向型”企业，比如航空、造纸、服装等，对于汇率变动并不敏感，但是为什么这次人民币有任何风吹草动，从一个经济命题变成了全民讨论的大话题？还是房子，我可能没有一个外贸出口企业，但是有房子，或者正准备贷款买个房子。所以，对一般老百姓来说，讨论汇率的时候，主要是在研究房价走势，当网上出现“房价和汇率二选一，只能保一个”的话题时，就显得格外引人关注。

的确，过去10多年的高货币供应量，造成了老百姓的财富重构。站在当下的时点，10年前买房和不买房的，10年前在北上广买房和三四线小城市买房的，资产负债表已经完全不一样。但是要知道，无论是房价，还是几轮起伏的股市，甚至大起大落的艺术品市场、新三板市场，本质上都是货币的载体，再加上保汇率还是保楼市这个艰难抉择上，曾经有两个鲜明的案例：日本选择保汇率，俄罗斯选择保楼市，后来的结果都不尽如人意，中国何去何从，是关注也是考验。

如果你对这个话题还有印象，那么应该记得，两年前，我们也有一个类似的讨论，当时甚至更为激烈。一些人甚至将理财产品转换成为了美元，后来，讨论渐渐熄灭，因为我们做到了双赢，汇率回升，房价也没有出现大幅下跌，这是怎么做到的？

首先是动用外汇储备，从2014年到今年5月，外汇储备从4万亿元下降到3万亿元，主要就是收购市场上多余的人民币。其次是外汇管控，这两年对资金流出的管控明显加大，就连个人购汇，无论是手机网银还是网点柜台购汇，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。

还有就是降低了货币供应量。从一组简单的数据对比可以看出端倪：2009年国内M2增速为28.41%，对应GDP增速为9.4%；2017年国内M2增速为8.2%，对应GDP增速为6.9%。降低货币供应量是一把双刃剑，在保外汇的同时，对资产价格尤其是房地产价格是会产生明显冲击的。幸运的是，政府在实行货币调控的同时，针对稳房价做了很多保护性措施。比如对金融业进行强监管，实现金融去杠杆，引导资金从房地产市场转向实体经济释放流动性，这是长期手段，大病慢治。为了短期内的稳定，各地出台了各种限价限售限购等措施，本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套，2017年直接腰斩，其他城市皆是如此。而这些政策也压缩了炒房者的空间，多地都出台政策，限制无户籍、无企业、无工作的“三无人员”买房，最近甚至调控加码，限制企业买房，父母落户、离婚时间数年内也不能买房，将原有稍稍费劲就能绕过去的监管“空子”全部堵住，一定程度上压制住了炒房需求。

从过去两年的经验可以看出，“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题，从资金流动的角度看，人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长，但运用多种调控手段后，两个目标是可以同时实现的。除了日本和俄罗斯，我们也可以看看美国的经验：在1995-2001年间，美元指数和房价同向上升；2002-2007年，美元贬值、房价上升，两者负相关；次贷危机后，美国的房价和汇率齐跌；而从2011年底开始，二者又呈现出同向上升的趋势，所以，这并非不可能完成的任务。两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势，只要中国经济的基本面足以支撑，二选一的局面永远不会发生。