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上海楼市拐点隐现:土地供应调整致行情分化

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在4月的供应高峰后,5月上海新房市场供应出现了明显回落。据上海链家市场研究部监控,5月以来截至24日,全市共有10个新建商品住宅项目推盘,共计推出房源2200套。

一个事实是,刚需盘出现了滞销倾向。金山某项目推456套新房仅8人摇号,中标率高达5700%。这与4月出现的中高端楼盘参与摇号人数超额情况大相径庭。

上述10个新项目全部位于远郊,属刚需盘,且认筹数均未超过房源数,甚至有多个项目推出了几百套房源,但认筹摇号人数仅个位数。如位于临港滴水湖畔的艾森公馆于5月18日公开摇号,推出111套房源,均价约2.9万元/平方米,认筹仅18人;3月底4月初,位于同一地段的万科金域澜湾推出446套可售房源,均价约30000元/平方米,认筹数达618个,开盘当天即售罄。

上海链家市场分析师赵葆根表示,前期部分新房项目摇号过热行情,是之前供应量较低,需求长期积累所造成。随着4月以来供应端放量,供求关系进一步调节。将有更多新房项目,面临目标客源消耗较大、定位近似产品竞争等问题,这都将增加它们以价换量的压力。对于意图在新房市场入市的购房者而言,也应该在供求关系趋向缓和的情况下,进一步保持理性步调。

成交行情分化

从5月新推盘情况来看,大多数楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下。随着4月供应端放量,市场预期总体趋向理性。

据统计,除了上海远郊区的超低价格刚需项目,一些离市区更近、价格相对更贵的刚需、刚改型项目开盘同样不利。比如,位于上海嘉定新城的盘古园府于3月初推出共416套房源,均价约35300-43350元/平方米,但开盘当天仅82人认筹。

上海链家数据显示,4月以来,上海出现了一个月多的新房供应高峰,全市新建商品住宅已先后有32个项目、1.12万套房源入市;而截至5月21日,这些房源中已网签的仅0.35万套。仍有近七成的供应房源,尚未完全释放至市场中。

赵葆根指出,行情分化的原因是多层面的。首先,推出房源的受众群体对摇号情况有较大影响。例如,部分项目推出的为别墅房源,受众群体十分有限。

其次,诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块,本就是近年新房推盘较为集中的区域,今年以来推盘量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗,板块内定位近似的新房、次新房项目,也形成一定的竞争。

同时,购房者更青睐于一二手房价格倒挂的区域。如4月前滩豪宅项目中粮前滩海景壹号遭热捧,因该项目此前获批单价约7.3万元/平方米,彼时周边二手房的价格已普遍达每平方米9万元以上。

而上海远郊的嘉定新城、青浦、金山等区域,虽然新房也限价,但其价格并没有像市区新房、尤其是豪宅项目那样被压制得过低,也未出现一二手房价格明显倒挂的现象。

上海中原市场分析师卢文曦认为,“部分刚需盘性价比不高是促使购房人数变少的一个重要原因”。

土地供应变化

楼市行情的变换也与土地市场的供应行情有一定关联。

同策咨询首席分析师张宏伟指出,上海楼市成交结构的变化从宏观层面看,2013-2017年,是上海产业结构调整攻坚突破的关键五年,上海坚持锁定区块、锁定项目、锁定时间、锁定责任主体,将产业结构调整从最初以被动调整高耗能项目促进节能减排,扩大到主动调整“三高一低”企业服务于经济转型发展,再逐步转向以战略性调整推进重点区域整体转型升级。

微观层面看,2017年,上海商品住宅用地低位企稳,政府积极加大租赁用地供应。并推出“招挂复合”新政对抑制土拍溢价过高,稳定土地市场起到了积极作用。这一趋势短期将继续维持。同时,未来在政策管控下土地底价、低溢价将成为常态。

据分析,2017年的上海商品住宅市场与土地市场均处调整期,市场表现相对往年冷清,但需求依然存在。从2017年商品住宅成交特点来看,成交总价持续向高总价段转移,首改产品比例扩大。另外也可以看出商品住宅供应基本处于外环外,这也体现政府想加快培育租赁住房市场的决心,想以中心主租赁,郊区主销售,积极响应实施“房住不炒”的政策。

中指院统计显示,2017年,上海以招挂复合的拍地方式,明显抑制了地价的过快上涨和过高溢价率。上海商品住宅土地市场基本维持2016年的低位态势,全年共推出宅地近1196万平方米,同比有所上涨(动迁安置房用地及租赁用地供应增加),而商品住宅用地供应量持续下行,供求量未达400万平方米。

上海大力推进租赁住房用地供应以来,不断有优质租赁用地推出并底价成交。截至2017年底,上海共有21宗租赁住宅用地推出并出让,多数位于上海最紧俏的黄金优质地段,却都以底价成交。

前述机构指出,这些租赁用地总出让规划建筑面积143.5万平方米,目前已成交和其他改租赁地块中半数已确定供应套数,若按此计算,可供应约1.8万套租赁住房。上述人士均认为,未来上海城市将呈市中心主租赁、郊区主销售的景象。

土地供应结构的变化,直接导致上海商品住宅供求量同比降低,库存进一步减少。2017年,上海商品住宅供应量减少,供应乏力导致成交量受抑,成交量600余万平方米。但成交量仍大于供应量,市场维持供不应求态势。

2017年,上海商品住宅成交集中在郊环外围,嘉定以91.8万平方米居各区域成交面积之首,青浦以0.4万平方米的微小差距紧随其后。上海商品住宅TOP10项目中,4席位于宝山,3席位于嘉定。由此可见,2017年上海市中心区域需求外溢显著;进入2018年,郊区楼盘出现供大于求的趋势。

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