数千亿资金入局租赁市场 租售比失衡下盈利问题待解

（原标题：数千亿资金入局租赁市场 租售比失衡下盈利问题待解）

在多元化路上疾行的恒大又有新动作。5月4日，21世纪经济报道获悉，恒大将布局长租公寓拟发100亿租赁住房资产证券计划。

如果加上此前保利地产、碧桂园、越秀地产等房企，以及建行、中信银行等金融机构，截至目前，已有多家银行与开发商数千亿投资将进入租赁市场。

中原地产认为，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商预期将继续大幅增加。

同时，如何解决租赁盈利的问题也浮出水面。租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊，“目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性，全国大部分城市租售比在500：1以上。这种情况下，租赁可能全行业亏损。”中原地产首席分析师张大伟认为。

未来如何解决盈利问题以及提高租赁回报率？除了低价供应租赁用地之外，相关税收、金融和法律的支持也缺一不可。

租赁融资兴起

2017年四季度以来，由于境内融资的诸多限制，境外发债成为房企寻求短期融资的重要渠道。据联讯证券统计，2017年内房企海外发债规模达404.6亿，2018年进一步提速，年初至今规模已高达644.7亿元。

然而，海外渠道也或将面临收紧压力，日前，外汇局表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。

另一边厢，房地产资产证券化的兴起，为房企打开了一扇窗。

通过资产证券化，房企可将流动性缺乏但未来有较好现金流的资产，打包出售后通过结构化设计在资本市场上转让，房企在吸收零散的社会资金的同时，能够分散和转移风险。

据联讯证券统计，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模达1253亿元，其中住房租赁类REITs产品成为主力。

最近的一次房企通过住房租赁REITs的消息来自恒大，上海证券交易所披露信息显示，5月4日，中国恒大在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理，拟发行金额100亿元。

据披露，近期包括首创置业、泰禾集团、中城投资、绿城、石榴置业在内的房企也将发行长租公寓资产证券化业务，预计住房租赁债券规模总共为174亿元。

此前，保利、碧桂园、招商蛇口、旭辉等龙头房企已率先出台了类似产品。据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已近千亿。

与此同时，租赁并购基金也已出现。3月12日，中国建设银行与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合发展。

平安集团旗下平安不动产也在去年底开始涉足长租公寓市场，并与合作伙伴共同设立基金；未来三年，双方还将在一线及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

业内专家预测，随着REITs相关政策法规的不断推出，未来房企通过资产证券化形式进行融资的模式将会更加成熟。

国泰君安也指出，长租公寓是国家现阶段重点鼓励和扶持的行业，加上重资产持有模式拉长投资回收期，资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的解决方法。

租赁盈利难题

虽然租赁炙手可热，但与传统房地产开发商不同，租赁是一门需要专业运营的生意。

张大伟认为，当下资金面趋紧，而租赁融资是相对宽松的融资渠道，一些并没有发展长租业务的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱进行房地产开发的嫌疑。

此外，租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。

中原统计数据显示，京沪穗深中房租收益最高的广州，租金回报率也仅1.7%。这意味着，单纯靠租金回报，需要59.17年才能回收成本。

建行广东分行行长刘军以4.9%的三年期贷款利率概算，包括税费在内，租赁住房的租金回报率、利润率至少要达到5.5%。

刘军认为，房企提升租赁的收益率有两个方向，一是租购同权，推动集体建设用地入市；二是以土地自持竞拍的方式。

目前全国已开始出让低价的租赁土地，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市都在加速供应租赁用地，其中很多为集体土地。

中原地产统计显示，截至目前累计多个城市合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市，但其中低价部分基本都被国企获得，对于租赁企业来说，土地成本依然过高。

另一种解决方案是通过自持方式拿地。以租金回报率叠加房屋增值收益计算，年收益率将能达到或超过5.5%。

两种方式最后都指向专业的资产管理，作为机构房东，专业的租赁运营商可通过资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。

4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，被认为是住房租赁证券化的第一份实操性文件。

文件明确提出，试点发行房地产投资信托基金(REITs)，金融、地产界人士普遍乐观认为，真正的公募REITs将有望在年内推出。

事实上，从去年保利地产发行租赁住房类REITs开始，后期的碧桂园租赁类REITs、越秀地产租赁类REITs均采取了储架发行机制，也均在退出机制上标明“发行公募REITs”这一项。这意味着，随着相关规定出台，这些储架发行的类REITs产品未来将会对接、变成真正的公募REITs。

此外，万科有关人士认为，长租公寓的前期投入资金巨大，回报周期长。如果可以在项目获取、税收优惠甚至是租金补贴方面有一些优惠政策，引导更多开发商进入长租公寓领域，也非常有利于盘活现有资产及去库存。