大连、阜阳楼市新政启示:抑制延续 调控深入区县

（原标题：大连、阜阳楼市新政启示： 抑制政策延续 调控深入区县）

导读

分析认为，差别化调控已从“因城施策”升级为“因区施策”。房地产市场的分化不仅体现在城市之间，城市内部各区域的分化态势也非常明显。因此，根据不同区域的市场热度采取差别化调控，将成为未来的主流方向。

3月21日晚间，大连市发布通知，对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。同时还下调了公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率。

这份文件曾被舆论解读为是两会后首个房地产调控政策。但此前一天、两会结束当日，阜阳市阜南县已悄然发布调控新政，对辖区内住房实施限售。

这被认为是两会后的政策风向标。今年两会期间，监管层对房地产市场有过多次表态，虽无“加码”的说法，但强调了保持楼市调控政策的连续性和稳定性。分析人士认为，调控政策的成果正逐渐显现，加之长效机制需要一个稳定的市场环境，今年楼市政策仍将保持高压。

上述两地的调控措施，还被认为反映出市场的新变化，如去库存进程告一段落，以及棚户区改造对房价存在推动作用。而调控范围从城市聚焦到区、县层面的做法，也可能成为未来的常态。

区县调控 更趋精准

根据发文，大连将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。

其中分别对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行了区分式限购。限售方面，凡在限制区域内新购买住房的，需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易；其他区域要求“因地制宜，加强房价和市场监测分析，推进房地供需平衡”。

阜阳市阜南县在限购和限售方面也有具体举措，其为安徽省第三个实施“限售令”的城市。阜南县还要求，对购买第二、第三套住房的家庭，加强购房信贷管控力度，以扶持刚性购房需求，限制投资、投机性购房。

大连的调控政策，被认为是对楼市区域性升温的一种回应。近期东北楼市升温明显，大连房价也出现较快上涨。国家统计局数据显示，今年2月，大连市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨1.0%，同比上涨10.7%，涨幅在70个大中城市中分别位列第三和第八。

链家数据也显示，今年2月，大连二手房成交均价同比上涨19.2%，其中限购区域价格同比上涨35.3%。链家新增带看量明显增长、业主挂牌价持续走高，调价中涨价占比从2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

对于阜南县的新政，阜南县房地产管理局有关工作人员在接受当地媒体采访时说，“出台《意见》目的是合理引导住房需求，强化全县房地产市场监管，切实保障广大购房群众的合法权益。”

甘肃也对楼市做出表态。3月21日，甘肃省统计局发布分析报告指出，“党的十九大继续强调了‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’，对未来房地产市场发展指明了方向。在这一大背景之下，我国住房的属性定位由原来的居住、投资属性转变为居住和准公共物品属性，有了较明显的去投资化指向。”

报告还强调，2018年，全省需认真贯彻落实好房地产宏观调控政策，积极引导全省房地产市场走向，缩小区域间发展差距，进一步促进全省房地产开发市场平稳健康发展。

政策的延续与革新

这一系列政策动向，被认为是未来房地产政策的风向标。今年两会期间，监管层对楼市调控有着明确的态度。

3月5日发布的政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”中表示，“坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任；建立完善差异化的调控政策体系；建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性；大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。”

同策研究院指出，中短期内的楼市政策导向为：坚持差别化调控与“楼市去投资化”为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管成为常态。

该机构认为，中长期内，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，放活土地机制(如农村土地流转、集体用地改租赁房等)，促进新型城镇化为重要环节。

从2017年四季度以来，房地产调控政策不断向中西部和三四线城市扩围，已经出台政策的城市，也在不断修补。两会期间，江西、武汉、佛山等省市也曾发文，对销售监管、租赁管理等进行强化。

大连、阜阳的调控新政，被认为是此前楼市调控政策扩围并不断细化的一种延续，同时又反映出房地产市场的新变化。

链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，大连实施限购令的做法说明，“库存已经不是大连市场当前的主要困难”。

根据统计局数据，截至2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，全国商品房库存已降至3年前水平。多数机构认为，去库存已取得阶段性成果，很多城市的库存规模已降至低位。

阜阳的新政则反映出棚户区改造对房价的推动力。阜南县房管局人士指出，“炒房”现象在阜南县并不十分突出，倒是随着城市框架的拉大征迁户增多，刚需性购房占主流。

北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，一些中小城市的经济发展水平不高，且存在人口外流现象。但在棚户区改造的驱动下，新增需求大量释放。货币化补偿的做法，对这些城市的房价有着较大推动力。

今年两会期间，我国仍然提出580万套棚户区改造目标，但并未像过去几年那样提及货币化安置。3月19日，王蒙徽在“部长通道”也回答了棚改相关问题，同样未提及货币化安置。有分析人士指出，这说明监管层已注意到这一现象，未来可能不鼓励此类做法。

值得注意的是，大连、阜阳的调控政策均细化到区、县层面。杨现领指出，这说明差别化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。他表示，房地产市场的分化不仅体现在城市之间，城市内部各区域的分化态势也非常明显。因此，根据不同区域的市场热度采取差别化调控，将成为未来的主流方向。