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评论:房地产收入权重依然偏高 应该降下来

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(原标题:房地产收入权重依然偏高)

全国财政收入里,来自房地产领域的贡献依旧是其他行业难以匹敌的。

财政部1月25日发布的《2017年财政收支情况》显示,土地和房地产相关税收中,契税4910亿元,同比增长14.2%;土地增值税4911亿元,同比增长16.6%;房产税2604亿元,同比增长17.3%;城镇土地使用税2360亿元,同比增长4.6%;耕地占用税1652亿元,同比下降18.6%。以上几项相加,为16437亿元。

2017年的财政收支简报里没有单列房地产企业所得税。但2017年不会比2016年3641亿少。这样,将房地产企业所得税计入,以上整个的房地产税收就是2万亿元。

此外,2017年国内增值税56378亿元,其中就包括了原来的房产买卖营业税改为增值税的部分。参考2015年的数字,房地产营业税6104亿元,过去两年按2017年增值税平均增长8%计算,2017年就超过7000亿;2015年建筑业营业税5136亿元,按其中一半建筑业营业税是与房地产有关,年增8%,就是6000亿。

加上这两部分税收,2017年土地和房地产相关的整体税收总额,超过3万亿元。

当然,大头还是国有土地使用权出让收入,去年达52059亿元,同比增长40.7%。应该又是新的纪录。

去年全国一般公共预算收入172567亿元,全国政府性基金预算收入61462亿元,合计23.4万亿。当然,这是两种不同的收入构成,简单相加不太合适。不过,业内会将土地收入也当成泛财政收入。如果仅仅简单对比,2017年土地和房地产相关税收、土地收入达7.2万亿,与前述两种预算总收入比较,权重超过三分之一。

这种收入结构,来自房地产的份额明显偏重。我没有去查历年数据,但至少是从2004年起,土地出让收入虽然中间有过波动、下滑,但总体上看是一直在增长,只不过像去年那样在公认调控空前严厉的年份仍保持逾4成的增幅,还是要引起重视的。

土地和房地产相关的税费,由于税收种类调整,不能完全比较,但一直保持较高的数额。比如,2016年契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税相加为1.5万亿元,另外还有房地产企业所得税3641亿元。房地产营业税不少于6500亿元。

分行业看,没有任何一个行业比得上房地产,有这么高的税收收入,占这么高的比例。何况,还有更直接、更高收益率的卖地收入。

早在10年以前,就有了“土地财政”这个说法。我不知道这个词的真实含义,但显然不仅仅是指土地收入,所以,准确地来说,应该是“房地产财政”。与“土地财政”相关,经济学家也早就建议,要丢掉“土地财政”或者说“房地产财政”这根拐棍。

多年前我也说过,如果不丢掉房地产财政这根拐棍,产业升级、经济转型就无法成功。因为它是与粗放低效、高能耗高污染的增长方式相伴随的,这种增长方式的外在表现,就是速度快,常常凝聚于GDP身上。

十九大报告指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。1月24日,中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤在达沃斯指出,高质量发展的主要内涵,就是从总量扩张向结构优化转变,就是从“有没有”向“好不好”转变。

我个人的学习体会是,追求高质量发展,速度就得适度降下来。高质量的6%,比质量不太高的7%要好。而高质量包含的结构优化,就必须将房地产在整个经济资源的占比降下来,包括但不限于房地产信贷总量、房地产投资总量、商品房消费总额、相关产业依存度等。相应地,房地产税收、土地收入等,权重也要降下来。

哪怕是我这种财政门外汉也晓得,作为单一最大税源的房地产财政收入降了,如果没有相应税源同步补上,那么只有两个选择,要么减少支出,要么增加负债。根据财政部今年1月17日公布的数据,截至2017年12月末,全国地方政府债务余额达164706亿元。增加负债的空间已经不大。那就必须控制、减少财政支出。

新增税源,也是有一定空间的。比如,在房地产持有环节对超过正常消费部分征税。据经济学家钟伟估算,目前城镇及城市住宅市值大约在150万亿-180万亿元,假定其中约15%需要缴纳物业持有税,税率为0.7%,则理论上初始税收额约为1600亿-2000亿之间。

这确实不多。但如果税率中间值是1%呢?又如果,其中有20%是需要纳税的呢?如果这部分新增税收能够达到3000亿以上,就相当可观了。全国个人所得税才1.2万亿。

丢掉房地产财政“拐棍”,不等于说这部分财政收入全部不要。土地收入和房地产税收,首先是要控制增长,土地收入像去年那样增长逾4成,并不正常。然后才是把权重甚至总额降下来。这边降3000亿,那边新增3000亿,平衡了嘛。如果能控制甚至减少些财政支出,就更好了。

另外多说一句,从来没有说房地产持有环节对超过正常消费部分征税,主要目的是降房价。这一税种至少有五大功能,抑制房价最多排到第五位。

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