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从鬼城到商业枢纽 郑州的成功能否被复制?

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(原标题:彭博经济学家 | 从鬼城到商业枢纽,郑州的成功能否被复制?)

来源:彭博

河南省省会郑州曾经是中国最有名“鬼城”之一的所在地。然而今非昔比,昔日空空荡荡的中央商务区现在人气鼎盛,而且还有大举扩张的规划。这种转变反映出政府在城市开发上的能力,包括综合运用基建投资、商业激励及社会政策。但即便如此,在距离郑州不远的洛阳,房地产供应过剩,工业升级落后的现象却在发出一个警告,即适用于大城市的政策并非放之四海而皆准。

2010年曾有人担心郑州新建的中央商务区沦为了鬼城。而彭博经济学家2017年10月份走访当地时却发现这个城市的中心生机勃勃:

  • 2010年西方媒体的卫星图像显示,郑州新中央商务区的街道上人流稀少,建筑物中也没有人气。CNN在2013年曾经访问该地,发现那里的大楼依然空置,地产中介急于把房子推销给投机客们。

  • 当时间快进到2017年,该新区却成为了郑州最昂贵最繁华的地段。10月份郑州新区二手房每平方米均价是23,053元,而整个郑州市二手房均价是15,751元。

  • "鬼城在哪里?”郑州一家当年负责新城开发的政府融资平台的财务经理这样问道。他回忆起2007年时,自己离开办公室后根本无法在街上打到车,因为整条街空荡荡的。而如今,他还是打不到车,因为满大街叫车的人太多。

  • 这位经理说,之所以新城的开发管理能取得成功,关键在于采取了循序渐进的方式。一个区块的开发将提高这家融资平台公司持有的邻近地块的价值,然后他们就可以把升值的地块抵押给银行,从而获得更多建设资金。

郑州与其他二线城市 – 新房销售/新增供应

从鬼城到商业枢纽 郑州的成功能否被复制?

郑州新区的脱胎换骨反映了多个因素。基建开发是关键,在这个基础上,政府将郑州打造成公路和铁路网络枢纽”

  • 如今的郑州已经是中国几个最繁忙的道路和铁路网络枢纽之一。到2020年,当主要的高铁网络竣工时,从郑州到西安、济南、武汉、合肥只需要两个小时车程,到北京、南京、重庆只需三个小时,到上海是四个小时。正如当地一家房地产开发商所言,郑州是一个建立在铁轨上的城市。

  • 郑州是“一带一路”的起点,有铁路连接至俄罗斯、中亚和欧洲。自2011年以来,经郑州中转的货运量从原来的低水平以每年约35%的速度增长。

  • 基建的快速增长源于郑州在中原地区的战略地位,以及国务院总理李克强在1998-2004年间曾任河南省高级官员,并担任过河南省委书记。

郑州的地理优势

工业政策也至关重要。中国政府利用大量基建项目和低成本优势,来吸引那些认为东部沿海口岸成本过于昂贵的企业到郑州投资:

  • 一个主要的胜利是2010年吸引了iPhone代工商富士康在河南建厂。为了促成富士康落地郑州,河南省政府不仅为设备建设提供补贴,还在税收和社保方面给予优惠待遇,甚至曾要求当地职业技术学校把学生送去富士康做实习生,以帮富士康解决生产线上的人力不足。

  • 虽然吸引富士康投资付出的代价很高,但获利也同样可观。目前河南的出口总额约一半来自于富士康的贡献。这种示范效应以及基建和技术工人带来的网络效应也吸引了其他智能手机制造商。中兴通讯、华为、酷派集团目前都在郑州开展了业务。

  • 电子业巨头的进驻也增强了郑州在物流方面的优势,尤其是低重量高价值物品的航空货运。 美国联邦快递、UPS和亚马逊都把郑州作为中国分销网络的一个关键枢纽。

河南大量的农村人口(2015年为5700万)更愿意呆在离家乡更近的地方,而不是去遥远的广东打工。在富士康工厂外的市场,一家馄饨店店主说如果在其他省市打工,她一年只能见到孩子两次,现在离家近她就可以更常见到家人。为了增强本地的吸引力并吸纳更多外来人口,当地政府还在社保政策方面推出更多激励措施:

  • 在中国,户籍与社会福利和出生地紧密相关。郑州已经放松了户口制度。任何一个在当地企业工作并缴纳社保的人都有资格获得郑州户口,并享有户籍带来的福利。相比北京或深圳等沿海热门城市,郑州这种更为开放的体制对人才构成吸引。

  • 更容易获得的社保福利以及工作地点离家近带来的好处令郑州享受到了人口红利。2016年,共有91,000人迁往郑州,其中包括来自河南、安徽等其他身份的打工者,郑州市的总人口达到970万。

  • 有一点需要注意,根据笔者与工人及富士康工厂附近一处职业介绍所工作人员的交谈,当地工资已经达到月均4000元左右的水平,和沿海城市基本相当。这表明内陆省市的人力成本优势可能无法长久。

河南固定资产投资和出口

从鬼城到商业枢纽 郑州的成功能否被复制?

郑州从鬼城到繁忙商业枢纽的转型令人惊叹。但对于那些不太受政策倾斜的城市,这种成功模式无法轻易复制。毗邻郑州的洛阳就是一个明显例子,这座工业城市现有人口670万。

  • 无论是从郑州到洛阳的铁轨沿线,还是洛阳市本身,只完工一半的烂尾楼随处可见。今年9月,洛阳在30个大城市中的销售/供应比率是最低的,表明待售库存量居高不下。

  • 郑州成功吸引到了现代化的电子和物流企业,该市关键的中产阶级成为支撑专业服务行业的必要因素。而在洛阳,“用人大户”主要还是重工业,包括金属和卡车。

对郑州来说,中心地理位置和低廉的劳动力成本优势,高级领导人的支持、雄心勃勃的基建项目、具有活力的工业政策以及配套的社会福利政策共同构成了良性循环。郑州的开发是迅速的,昔日空荡宛如鬼城的城市被很快注入活力。而对于洛阳和其他没有上述优势的小城镇而言,如何开发,如何降低公寓空置率仍然前途未明。

郑州和洛阳的新建住宅价格

从鬼城到商业枢纽 郑州的成功能否被复制?
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