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刘守英:政府不再垄断住房供地?还要回答这5个问题

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中国人民大学经济学院教授刘守英表示,打破政府垄断住宅用地供应后,后续配套政策改革是更为关键的部分,否则又会留下寻租空间。

刘守英:政府不再垄断住房供地?还要回答这5个问题

《财经》记者 熊平平/文 朱弢/编辑

1月15日,国土资源部部长姜大明表示,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

这一言论随即在市场掀起巨大波澜,“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”迅速被解读为“政府不再垄断居住用地供应”——政府将不再是住宅用地的唯一提供者,房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。对城市房价及地方政府财政影响也出现大量分析,“楼市巨变”“土地财政终结”等观点出现在诸多媒体版面。

中国人民大学经济学院教授刘守英对《财经》记者表示,根据上述信息做如此评价,为时尚早,打破政府垄断住宅供地后,配套土地制度安排将更为关键。

长期以来,土地作为稀有资源,采用的是有偿使用方式。早前采取的是土地协议出让,政府与土地使用者协商,签定出让合同,受让人缴纳土地出让金。2002年国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》),规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,意向用地者公开竞标,价高者得地。此后所有经营性用地都须依法走招拍挂方式受让土地使用权,县、市两级政府成为土地所有权主体,垄断了整个住宅用地的供应。

刘守英告诉《财经》记者,国土资源部上述改革信号的确可能打破政府在住房土地供应上的垄断,原来所有城市住房的用地都须通过招拍挂来供地,现在改为只要土地使用权合法,即掌握一些存量国有土地的企业,就不需要通过招拍挂,可以供应住宅用地。

但刘守英指出,由于国土资源部上述表述信息量过少,还有诸多问题不清楚,需要国土部门作更为详细的解释。

一是“非房地产企业”概念指什么?非国有企业包不包括?国有企业是不是都在里面,都可以去申请?

二是非房地产企业合法取得的土地,不通过政府垄断的招牌挂市场供地,哪些土地可以作为住宅用地?有多大比例的土地可以供应?该用地要不要符合整个城市的供地结构?哪个部门负责审批?

三是如果是制造企业依法取得存量土地转为住房用地,怎么转?原来制造企业通过协议依法取得的土地,土地属性是工业用地,将来转成住宅用地,土地属性就变成住宅用地,这一过程产生的增值收益怎么分配?是都由制造企业留下来,还是有一定的比例用来做基础设施?

四是可作为住宅用地的,是新增土地还是存量土地,新增土地是不是也可采取这一打破政府垄断供应的方式?

五是当前很多地方政府支出依赖房地产土地出让金,未来这一块资金没了,地方政府靠什么过日子?

刘守英表示,打破政府垄断住宅用地供应后,后续配套政策改革是更为关键的部分,否则又会留下寻租空间。

刘守英认为,国土资源部之所在选择当下时机来释放改革信号,其大背景是十九大报告中明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,未来整套土地制度改革都要指向加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“房子一些用来住,还有一些用来租,那住的这一块里面,非投资性住房的土地怎么供?投资性商品房的土地怎么供?以及租赁性住房的土地怎么供?这些是土地部门正在研究的问题。”刘守英说,“如果这些问题不处理好,整个住宅市场就乱了。”

刘守英指出,住房市场的租售并举,要求多主体供应,这套制度安排,土地制度怎么去跟进?就具体牵涉到就是租赁房部分的土地是不是不再走招拍挂?“租赁房的地以后可通过土地的租赁来解决,或也可通过现有存量用地改租赁房用地来解决。”他建议。

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