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房地产跨入"五千亿"时代 龙头房企的天花板在哪?

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2017年,房企规模加速集中,“万保招金”的四强格局正式被“碧恒万融”新四强所取代。与此同时,千亿房企阵营不断扩容,截至11月底,已有14家房企合约销售金额突破千亿,另有包括世茂、旭辉、万达、鲁能等房企距离千亿仅一步之遥。

克而瑞预计,2017年碧桂园、恒大、万科三家房企的合约销售金额都将突破5000亿元。而在2016年,碧桂园的销售金额刚刚突破3000亿元,达到3088亿元。仅仅过了一年,房地产巨头就从“三千亿”时代跨入“五千亿”时代。房企销售的天花板在哪里?业内人士认为,未来一家房企达到万元销售规模也是有可能的。对比国外,中国龙头房企的规模还存在一定的上升空间。

2018年房地产行业将呈现怎样的格局?房企的并购潮是否会频繁上演?千亿房企陈容会达到何种规模?中小房企的出路及对策是什么?一连串的问题成为行业关注的焦点。

房地产跨入“五千亿”时代

今年前11月,碧桂园合约销售金额突破5000亿元大关,达到5342.7亿元,提前完成全年销售目标,12月继续向6000亿元大关冲刺。恒大、万科合约销售金额分别为4704亿元和4676.5亿元,两者正为行业第二名展开激烈的争夺。融创则以黑马之势跨越3000亿元大关,同比增长132%,全年行业第四的地位没有悬念。

保利、绿地前11月也分别实现销售金额2678亿元和2464亿元,全年有望迈入3000亿元房企阵营。此外,龙湖和中海都将冲击2000亿元规模。值得注意的是,在千亿规模的房企中,目前华润和华夏幸福目前处于十强行列,与身后的绿城、金地差距都在三四十亿之内。在今年的最后一个月这四家房企将争夺前十强的最后两席。

克而瑞数据显示,在TOP11~20梯队的房企中,目前绿城、金地、新城和招商都已迈过千亿的门槛。除此之外,旭辉、世茂目前的规模在800~900亿元左右,全年都有机会冲击千亿。富力、中南、阳光城也在冲千亿的过程中,年底预计会在900~1000多亿的规模。目前千亿房企的数量已经达到了14家,全年可能达到16~18家。即使有些企业今年没能实现千亿目标,明年突破千亿也没有太大问题。

虽然每一年都强调马太效应,今年房地产企业集中度提升速度已经兑现成亮眼的数字。以2017年前11月克而瑞数据来看,销售额Top 50房企市场占有率已达到46.3%,较2016年提高了11个百分点,其中Top 10房企市场占有率提升6.5个百分点至25.2%。龙头房企的集中度会达到多高的水平?中信建投研报认为,国际经验说明我国房企集中度仍有大幅提升空间,TOP3、TOP10、TOP50房企的集中度未来将逐步向20%、40%、60%以上靠拢。

为获得规模优势,房企纷纷在土地市场积极攻城略地。克而瑞数据显示,2017年1~11月,百强房企共新增土地货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。未来这些项目入市后将产生溢价,未来百强的销售金额门槛将继续提升。

其中,融创中国前11月以14352.6亿元新增土地货值排名行业第一,碧桂园、恒大、万科紧随其后,新增土地货值分别为9943.7亿元、8411.5亿元以及5637.8亿元,均高于同期合约销售金额。不断崛起的闽系房企同样表现出强烈的规模扩张欲望,其中福晟集团前11月新增土地货值达到2980.9亿元,约为同期销售金额的8.6倍。

龙头房企还有上升空间

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,房地产下半场最激烈的就是规模之战。目前房地产行业仍处于剧变中,新的地产四强格局看起来并不稳固,谁上谁下,拼的就是眼光和勇气。

克而瑞数据显示,2017年1~11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%;商品房销售额115481亿元,增长12.7%。从目前数据来看,2017年商品房销售面积、金额续创新高已成定局。

行业销售的天花板在哪里?丁祖昱认为,16亿平方米销售面积和13万亿元销售金额也许是中国房地产真正的天花板。销售一旦达到16亿平方米之后,再往上的空间愈加逼仄,并且2018年受政策以及市场双重因素影响,“小年”将是大概率事件,市场压力会更大。

同策集团副总经理张任远告诉《每日经济新闻》记者,5000亿元的销售金额在房地产全行业的占比也是个位数,约为3.8%,未来这个占比达到10%也是有可能的,万亿元销售规模也是有可能的。

目前约3.8%的行业占比与美国、日本相比仍较为低,美国在成熟阶段龙头的市占率是6%~8%。对比国外,中国龙头房企的规模还存在一定的上升空间。

为获得加速规模扩张的砝码,房企除了在公开招拍挂市场积极拿地外,大规模的并购也是行业规模加速集中的重要原因,比如中海地产、保利地产、中交地产等房企通过大规模的并购重组实现规模的跨越式发展。不具备央企和国企资源整合优势的民营企业则通过公开招拍挂、二级市场收并购、股权合作等方式扩大布局,提升市场占有率。张任远表示,2018年房企并购潮流将继续上演。

并购大潮下,中小房企的生存空间逐渐被压缩,规模较小的房企将秉承怎样的生存法则?

张任远告诉记者,任何行业的发展都有两个维度,一是越来越大,一个是越来越丰富和有特色,中小企业找到自己立足的核心能力,也是可以发展的。房企的核心能力未必是大规模,有些运营能力较强的房企规模不大,但是通过商业运营可以获得丰厚的利润,同样具备发展优势和竞争力。当然,运营能力只是其中的一个方面,也存在其他的出路来打造核心竞争力。

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