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许为珉:不良资产包中有大量酒店资产

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财经网讯“我们在分析不良资产包的过程中,发现里面有大量酒店的资产,产生这一现象的原因主要有两个,一个是政府规划的问题,另一个是房地产在拿地时配套酒店。”11月28日,重庆银海融资租赁有限公司董事、总经理许为珉在“《财经》年会2018:预测与战略”上如此表示。

许为珉 拷贝

(重庆银海融资租赁有限公司董事、总经理许为珉)

许为珉表示,在分析不良资产包的过程中,发现里面有大量酒店的资产,这些酒店资产很多价格非常便宜,很多低于周边住宅40%到30%,差不多1/3的价格。

这个现象的产生有一个历史原因,一个是政府的规划,政府在做规划时可能会要求某个区域必须要有五星级;另外房地产在拿地的时候配套酒店,而酒店并不是地产商的强项,而是一个负担。

在收购不良资产时,许为珉认为收购有几个要点:第一,收的价格一定要低;第二,要进行用途的最佳选择;第三,对酒店进行一个重新的定位;第四,进行管理优化。

以下为许为珉发言实录:

许为珉:感谢《财经》论坛提供的交流的机会,我们深圳前海赤诚是专注于收购和重组酒店不良资产的专项基金,不良资产的种类非常多,但是我们分析不良资产包的过程里面,发现里面有大量酒店的资产,这些酒店资产很多价格非常便宜,很多低于周边的住宅40%到30%,差不多1/3的价格,也是普遍低于重置成本,酒店很多处于非常好的位置,不管是所处的城市区位,还是城市具体的位置,甚至有一些标志性建筑,这个我们后来请教一些酒店行业的专家,包括咱们国家最大的酒店咨询公司,这个现象其实有一个产生的历史原因。一个是政府的规划,政府做规划的时候希望有一些比较高大上的酒店,要求必须某个区域要有五星级。另外房地产拿地的时候配套酒店,实际地产商做住宅的时候这个钱已经赚到了,酒店实际上并不是作为地产商的强项,是一个负担,也不是他们的专业。我们估计一下全国的数量,全国酒店,大的住宿类的企业在8万到12万之间。一个是按经营性的毛利GOP的概念40%都是亏损的,加上折旧将近60%都是亏损的,如果开发商特别牛也不会不良,特别有背景,我们看很多大地产商拿的酒店都是亏钱的,所以最近可能比较大的案例就是万达把76家酒店整体打包卖了,卖得价格是六千多一平米,我们跟专家大概估算一下,它的成本连地价加上建造加上专修应该是不低于一万的,但是它这个不是不良的范畴,万达有钱相当于给甩卖掉了。

我们基金基本上在中间选了,这个酒店的基金要做还是非常费钱的,酒店少则几千万,多的几个亿,我们第一期基金20亿,要投,也投不了几家酒店,我们划定了一个范围,基本上一线和前二线,包括一线旅游区,这是两种业态,我们觉得这两种酒店都有比较好的标的。我们定得价格,收购价格不能高于周边的40%,这是一个指标,住宅跟酒店有相关性,但是也不是完全具备可比性。再就是有一些提升空间,有一些酒店已经经营非常好。我们平时看到有一些非常好的喜来登之类的,其实有一些都是不良,只是大家不知道,其实已经都是在银行不良里面了,我们觉得有一些提升空间。

第四个标准,这个地域区域有上升的空间,所以我们现在第一期基金准备相对集中在向珠三角、大湾区、包括海南,这样未来我们认为物业的成长性比较高的地方。收购有几个要点:第一,收得价格一定要低,我们基本上从不良的里面去收,经过对债权、债务进行一定的清理,变成比较干净的资产。第二,要进行用途的最佳选择,因为有一些酒店,实际上那个位置,或者这种建筑物的情况,不一定适合做酒店,可能它是可以做办公,或者可以做公寓,或者有一些可以做养老,所以我们要进行用途的最优选择。第三,做一个定位,因为现在酒店行业看数据其实两头不赚钱,中间赚钱,两头最高档的所谓五星级酒店,奢华酒店,其实平均利润率不高的,因为那个成本特别高,这些年因为消费升级,所以经济型酒店最近一两年大幅的缩减,中间的中档的酒店,这些年回报的比较好。特别是有一些有限服务型的,有几个连锁酒店大家都知道,这些酒店相对利润率比较高,所以我们要对一个酒店进行重新的定位。第四,就是管理优化,酒店这个行业非常有意思。目前我们接触的这些标的,大量是民营的老板。他不良的原因也是各种各样的,比如说定位过高,或者是自己感情投入太大,觉得想把这个打造成自己的一个小王国,装修没有控制住。再就是管理,酒店大家都住,都是自己管,实际上酒店是非常专业的业态,我们接触大量自己管的效果都不好,所以我们进行管理的提升。提升之后基金你要持有一定的期限,最后在资产的市场,或者是资本市场进行退出。现在咱们国家资产证券化比较发达,渠道都有,我们算一下出去拿得酒店比较便宜,我们再控制住重整重修的成本,这样我们基本上目前几个标的,我算了一下都是可以做到现金租金加上酒店经营的回报有10%以上,退出的时候能够做到30%到50%的收入,这个对投资人欧吸引力的。

我们团队也是跨界混合的团队,基本上是由做金融的,做投资的和做酒店的一些专业人士组成的,所以我们也是不属于产业结构调整,但是属于业态用途的调整,而且是不良资产里面属于细化的一个公司。谢谢。

许为珉:我们不良包中做酒店资产,分析之后觉得酒店是周期性的一个资产。酒店通常在一个城市中很不错的位置,建筑质量绝大多数都不错,我们可以做一个简单的类比,我们在很多城市,你比如说你买房可能真不如住酒店。酒店很多是三百多块钱,一个月一万,十个月十万,一百年一千万,你住三百年才三千万,还有人给你服务给你换床单,还有热水,这是周期性低价的资产,2015年到2016年中国酒店增量非常显著的下降了,同时酒店的均价在上升的,是很缓慢的上升,我们觉得酒店从长期来说应该是逐渐的上升,甚至某一个阶段高过住宅的价格。像欧洲其他国家都是某一阶段出现了超低低价酒店,某个周期以后会有很好的回报。这个酒店我们是重组,现在可以加上很多改善的因素,比如说信息化,生态化,还有适老化,特别是养老这一块,现在很多酒店,大家知道养老你去拿地政府给得很便宜,我们现在拿得很多酒店比养老机构拿得还便宜,我做养老比别人还有优势,这样的话,我们加上这些因素之后,作为物业本身它的价值我相信就会逐渐的呈现出来。

《财经》年会2018:预测与战略由《财经》杂志、财经网主办,于11月28日-30日在北京举行。

(嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

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