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全球最贵房地产市场明年仍看涨 无视泡沫破裂论调

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(原标题:全球最贵的房地产市场2018年房价仍看涨,无视泡沫破裂论调)

香港炙手可热的房地产市场短期内还没有降温迹象。

今年以来,香港房价已上涨11%,与怀疑论者等待泡沫破灭的看法大相迳庭,也顶住政府通过加税和限制抵押贷款,试图抑制这个全球最贵住宅市场的压力。

要说真有什么的话,由于投资人纷纷将资金投入房地产,近几个月来这股狂热愈演愈烈。买家推升香港楼市纪录,从山顶豪宅到未开发的住宅用地全都创下纪录高点。香港的核心地区中环的商用房地产也有巨额交易。

第一太平戴维斯住宅开发及投资部的Raymond Ho说,现在市场非常火热,因为热钱不断湧入;未来还会再创新高纪录。

据瑞银不动产泡沫指数,香港房价的飞速上涨,已让其陷入泡沫风险区域。即使如此,房地产顾问公司Colliers International Group Inc.指出,明年大众市场房价的涨幅料为8%到10%。房地产顾问公司莱坊(Knight Frank LLP)预估,明年这类房屋价格将上涨5%,而豪宅或上涨8%。

以下有五个理由说明房地产市场将继续无视于楼市放缓的预期:

需求大于供给

市场上平均每年新增2万个私人住宅单位,勉强应付每年成为香港永久居民的2万名内地人--他们得以避开针对海外买家的惩罚性印花税--更遑论其他人了。据彭博行业研究,第三季未售出的住宅单位数量降至2015年以来最低水平。

资金宽松

现金满满的地产商卯足全力吸引买家。新鸿基地产周日开卖的汇玺最新一期楼盘,提供买家多达买价120%的融资:其中90%用于购买新屋,剩下的30%偿还现有的房屋抵押贷款。交银国际控股公司指出,这期楼盘的价格比同一项目3月份时的价格高出11%左右。其他开发商则或是提供购买家具的退款优惠,或是提供在前3年只付利息的贷款。

房贷利率低廉

即使在利率看升,银行业抵押贷款战争方兴未艾,汇丰控股提供的低贷款利率追平竞争对手。这家香港最大的房贷银行开出的一种贷款利率是,如果客户从其他银行获得类似的条件,提供部分客户Hibor加码1.28%的利率。此利率不到2%。

世邦魏理仕(CBRE Inc.)负责香港、华南、台湾地区的研究主管Marcos Chan说,即使美国升息25或50个基点,这些利率还是非常优惠,而且预料会持续下去。

购屋资金靠父母

新购屋者面临最大的障碍是香港金管局规定的按揭成数,首付金最低为40%。因此,需要父母的资金协助。金管局已提出警告,年轻买家越来越依靠父母买房,买房的资金部分来自再融资抵押贷款。这也使得家庭财力不够雄厚的人难以买房。

据金管局的数据,今年前三季每月再融资的平均数量从2016年的2,200宗升至3,100宗。

摩根大通香港房地产和联合大企业的研究主管Cusson Leung说,截至8月份,再融资金额几乎相当于一手住宅销售的50%。他说,有一种感觉,大部分融资都是去买房地产。

土地价格飙涨

大陆地产商为囤地而积极投标,也让香港地价创新高。Colliers表示,非本地开发商佔今年所有购入政府土地的68%。

2月份,两家大陆公司以每平方英尺22,118港元的天价购入临海住宅地皮。一旦开发完成,这些成本终究会带动公寓价格上涨,从而引发附近的业主也跟着上调对价格的预期。

香港顾问公司仲量联行研究部主管Denis Ma说,大家会把土地价格转嫁到最后的建造价格,若显著高于市价,每个人都会提高自己的价码。

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